Mercado Imobiliário

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Luiz Anversa

Guia do Mercado Imobiliário

Two lawyers are discussing about contract paper, law matters determination, pointing.law and hammer on the table in office

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Para comprovar o usucapião, é necessário reunir documentos e evidências que provem a posse contínua, pacífica e ininterrupta do imóvel, conforme o tipo de usucapião. Esses documentos são essenciais para dar início à ação judicial.

Assinatura de compra imóvel

Entre os documentos pessoais exigidos estão a cópia do RG e CPF, certidão de casamento (se aplicável) e comprovante de endereço atualizado. Esses documentos ajudam a identificar o possuidor no processo.

O comprovante de posse pode incluir contratos de compra e venda, recibos ou declarações de testemunhas que confirmem a posse contínua e ininterrupta, geralmente atestadas em ata notarial lavrada em cartório.

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A planta do imóvel, acompanhada do memorial descritivo assinado por engenheiro ou arquiteto com ART, e a certidão negativa de ônus reais do imóvel, obtida no cartório de registro de imóveis, são documentos fundamentais.

Certidões negativas de débito, como IPTU ou ITR, e comprovantes de pagamento de impostos são necessários para demonstrar que o possuidor tem sido responsável pelo imóvel durante o período de posse.

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Provas adicionais, como fotos, vídeos e declarações de vizinhos, são essenciais para comprovar o histórico de posse. Contas de água, luz e telefone também podem ser utilizadas como evidências de posse contínua.

Contratar um advogado especializado em direito imobiliário é crucial. Ele reunirá a documentação necessária, preparará a petição inicial e acompanhará o processo até a decisão judicial, garantindo o sucesso da ação de usucapião.

O que é preciso para comprovar usucapião?

Marcelo Tapai

Mercado imobiliário

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Se o inventário não for feito, os bens não podem ser transmitidos oficialmente aos herdeiros. Mesmo que todos estejam de acordo com a divisão, é obrigatório realizar o inventário para que os bens possam ser negociados ou partilhados.

Na partilha, os bens podem ser divididos em frações, caso não sejam exatamente iguais ou não haja um bem para cada herdeiro. Cada herdeiro terá direito a um percentual conforme o grau de parentesco, regime de casamento ou testamento.

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O prazo para abrir o inventário é de 60 dias após o óbito. Mesmo se esse prazo for excedido, o inventário pode ser feito, mas será cobrada uma multa sobre o valor do ITCMD, o imposto de transmissão.

Se um herdeiro não pagar dívidas do imóvel, como IPTU ou condomínio, outro pode quitar esses débitos e descontar o valor da partilha. Isso evita que o imóvel seja leiloado devido a dívidas não pagas.

Caso um ou mais herdeiros não assinem o inventário, o processo será judicial. O juiz intimará esses herdeiros, e, se não se manifestarem, serão considerados omissos e o inventário seguirá normalmente.

O inventário é obrigatório mesmo que não haja litígio entre os herdeiros. Somente com o processo concluído é possível negociar ou dividir os bens de forma legal.

Para evitar complicações e multas, é importante abrir o inventário dentro do prazo e garantir que todas as obrigações financeiras do imóvel sejam quitadas, evitando a venda forçada do bem em leilão.

O que acontece se não fizermos inventário para partilha do imóvel?

Testamento herança

Dividir um imóvel entre herdeiros em vida, conhecido como doação em vida, é uma prática que ajuda a evitar conflitos familiares e garante que a vontade do proprietário seja respeitada na partilha de bens.

Venda de imóvel em São Paulo: o aumento no custo do financiamento imobiliário não foi suficiente para convencer os consumidores a abandonar negócios 

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A doação em vida permite que uma pessoa transfira gratuitamente parte ou a totalidade de seus bens para seus herdeiros, garantindo a divisão de acordo com sua vontade, ainda em vida.

A doação em vida oferece vantagens como evitar disputas entre herdeiros, permitir ao doador controlar a partilha e, em alguns casos, aproveitar benefícios fiscais.

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Imóvel e dinheiro

Para ser válida, a doação de um imóvel deve ser formalizada por meio de escritura pública e registrada no cartório de imóveis, garantindo a validade legal da transferência.

O doador pode incluir cláusulas como a reserva de usufruto, que lhe permite continuar utilizando o imóvel, ou cláusulas de reversão, onde o imóvel pode retornar ao doador em certas circunstâncias

É essencial contar com orientação jurídica antes de realizar a doação de imóveis, assegurando que todos os procedimentos legais sejam seguidos e que os interesses do doador estejam protegidos.

A doação de imóveis está sujeita ao pagamento de impostos, como o ITCMD, e taxas cartoriais. O valor desses impostos varia conforme a legislação de cada estado, sendo importante considerá-los no planejamento da doação.

Herança

Como dividir um imóvel entre herdeiros em vida?

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Imóvel da proptech Luggo em São Paulo: serviços em apartamentos populares incluem limpeza, reformas e até carros compartilhados nos estacionamentos

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Dúvida do leitor: meu marido faleceu deixando um imóvel. Quero vender. Tenho 3 filhas – duas delas concordam com a venda, e a terceira discorda. Posso vender, mesmo que ela não assine, e depositar para ela o valor que lhe cabe?

Quando os bens de uma pessoa falecida são partilhados e esses bens sejam indivisíveis por sua natureza, os herdeiros se tornam condôminos. Como exemplo temos uma casa, que não há como ser dividida em partes iguais ou proporcionais ao direito de cada herdeiro.

Diferentemente do que aconteceria se o falecido tivesse deixado dinheiro, esse sim divisível, o que possibilitaria que cada um ficasse com a sua parte e usasse o que recebeu da forma que melhor entender.

No caso do imóvel, independente de quantos sejam os herdeiros, a divisão será proporcional entre eles e cada um terá direito a uma parte chamada quinhão.

Para a venda do imóvel é necessário que todos estejam de acordo.

O que acontece se um herdeiro se recusa a vender? Não há como realizar a venda sem a anuência e assinatura de todos os condôminos e então depositar o que caberia a um deles na sua conta.

Na hipótese de recusa, será necessário ingressar com uma ação e somente o juiz poderá determinar a venda por meio de leilão judicial. Essa é uma saída ruim para todos, pois o imóvel poderá ser vendido por valor menor e todos saem no prejuízo.

Imóvel Casa Getty

Imóvel de herança: uma das herdeiras é contra a venda. Podemos vender e depositar para ela

Valentina Caran

Letícia Furlan

Leticia Furlan

"Não ligo, no Brasil nada se cria, tudo se copia!", afirma a corretora Valentina Caran.

Valentina Caran, ícone do mercado imobiliário paulistano, mantém sua estratégia de 40 anos em meio às transformações do setor. Com escritório no Conjunto Nacional, ela é conhecida pelos cartazes com seu rosto espalhados pela cidade.

Apesar de ser alvo de memes e fantasias de carnaval, Valentina não se considera influenciadora. Ela trabalha apenas com papel e telefone, confiando em seu dom e esforço como vendedora.

Nascida no interior de São Paulo, Valentina veio para a capital aos 21 anos sonhando ser atriz. Acabou descobrindo seu talento para vendas e ingressou no mercado imobiliário, construindo sua carreira na Avenida Paulista.

Com uma carteira de 10 mil imóveis, principalmente comerciais, Valentina expandiu seu negócio gradualmente. Hoje, seu escritório ocupa 840 metros quadrados no Conjunto Nacional.

Hoje, volta às vezes para o interior, mas gosta mesmo é do caos da capital paulista.

Além do mercado imobiliário, Valentina tem paixão por sertanejo e já trabalhou agenciando duplas. Ela não pensa em se aposentar e considera a venda de imóveis um lazer.

Valentina sobreviveu a momentos difíceis do mercado, como a era Collor e a recente pandemia. Ela enfrenta os desafios atuais, como a queda nos preços de imóveis comerciais, dobrando sua comissão quando necessário.

Apesar de ser uma paulistana nata hoje em dia, ela nasceu na roça de Monte Mor, interior de São Paulo.

Com uma abordagem mística e confiante, Valentina acredita que o universo conspira a seu favor. Em um mercado dominado pela tecnologia, ela mantém sua fé e métodos tradicionais, continuando a prosperar no setor imobiliário.

Com muita placa e uma dose de misticismo, Valentina Caran tem 10 mil imóveis em São Paulo

Leia a entrevista completa

Compra de imóvel

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Dúvida do leitor: um herdeiro pode impedir a venda de um imóvel?

Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário: Essa é uma confusão muito comum, mas não existe direito de herança de pessoa viva.

Pessoas capazes podem fazer o que bem entender dos seus bens, não sendo possível que eventuais “futuros herdeiros” interferiram na administração do patrimônio.

Portanto, uma pessoa pode dispor e vender um ou até todos os seus bens independente da vontade daqueles que eventualmente um dia o sucederão.

Somente se a pessoa for incapaz é que poderá ser impedida de administrar os seus bens, mas isso só é possível mediante uma decisão judicial.

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Os herdeiros diretos podem perder o direito ao imóvel? Existem, porém, algumas exceções no caso da herança. Não é possível doar todo o patrimônio, pois a lei garante que 50% dos bens sejam destinados aos herdeiros chamados de necessários, que são filhos, netos, pais ou avós vivos

Em caso de doação, o dono do patrimônio só pode doar até 50% de tudo que possui. É possível adiantar parte da herança? Outra hipótese é se em vida a pessoa quiser adiantar parte da herança aos herdeiros, ela pode.

Um herdeiro pode impedir a venda de um imóvel?

6 dicas para quem vai deixar imóveis de herança

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Usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um imóvel através da posse prolongada e contínua. É possível aplicar usucapião em imóveis de herança, desde que cumpridos os requisitos legais.

A posse deve ser mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição dos demais herdeiros ou terceiros. Os prazos variam conforme a modalidade de usucapião, podendo ser de 5, 10, 15 ou 20 anos.

Requisitos para usucapião: posse ininterrupta, prazo legal, animus domini (agir como proprietário), e publicidade da posse. O possuidor deve cuidar do imóvel, pagar impostos e realizar melhorias.

O processo pode ser judicial ou extrajudicial. No judicial, apresenta-se uma ação no tribunal com documentos comprobatórios. O juiz avalia as provas e, se atendidos os requisitos, emite sentença reconhecendo a usucapião.

A usucapião extrajudicial é mais rápida, realizada em cartório sem oposição. Requer documentação similar à judicial, incluindo planta e memorial descritivo. O cartório publica editais e notifica interessados.

O processo pode ser complexo, especialmente havendo oposição dos herdeiros. É essencial contar com um advogado especializado para orientação e garantia do cumprimento dos requisitos legais.

Entender os tipos de usucapião, prazos e condições é fundamental para regularizar a posse do imóvel herdado. A usucapião é uma ferramenta importante para resolver questões de propriedade em heranças.

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É possível fazer usucapião de imóvel de herança?

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A responsabilidade pelo pagamento das custas do inventário pode gerar dúvidas entre os herdeiros e o espólio. As custas do inventário incluem taxas judiciais, honorários advocatícios, despesas com avaliação de bens e impostos de transmissão, entre outros.

Espólio: O espólio, que é o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados pelo falecido, é geralmente o responsável pelo pagamento das custas do inventário. Ou seja, os recursos necessários para essas despesas devem ser retirados do patrimônio deixado pelo falecido.

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Os herdeiros são solidariamente responsáveis pelas custas do inventário. Isso significa que, se o espólio não tiver recursos suficientes para cobrir essas despesas, os herdeiros podem ser chamados a complementar o valor necessário de forma proporcional às suas respectivas quotas.

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Taxas Judiciais: Pagas ao longo do processo judicial do inventário, variam de acordo com o valor total dos bens inventariados

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Taxas Judiciais: Pagas ao longo do processo judicial do inventário, variam de acordo com o valor total dos bens inventariados

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Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD): Imposto estadual que incide sobre a transferência de bens do falecido para os herdeiros.

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O espólio cobre as despesas com as custas do inventário, utilizando os bens e valores deixados pelo falecido. No entanto, se os bens do espólio não forem suficientes para arcar com todas as despesas, os herdeiros podem ser responsabilizados pela complementação do valor necessário

Para evitar conflitos entre os herdeiros e garantir que o processo de inventário seja conduzido de forma justa e eficiente, é importante realizar um planejamento prévio

A consulta a um advogado especializado em direito sucessório pode esclarecer dúvidas específicas e auxiliar no planejamento do inventário.

Quem é responsável por pagar as custas do inventário?

Testamento; partilha de bens; herança

A venda de imóvel herdado pode ser complicada se um herdeiro discordar. A conciliação amigável é a primeira opção, envolvendo diálogo e negociação. Busque entender as razões do herdeiro resistente e proponha soluções aceitáveis para todos, como um plano de venda mais longo.

Se o diálogo direto falhar, a mediação familiar pode ser útil. Um mediador profissional ajuda as partes a chegarem a um acordo satisfatório, evitando litígios. Esta abordagem pode resolver conflitos de forma mais eficiente e menos desgastante.

Outra alternativa é a compra da parte do herdeiro que não deseja vender pelos outros herdeiros. Isso permite que a transação prossiga sem unanimidade. É crucial realizar uma avaliação justa do imóvel, possivelmente contratando um avaliador profissional.

Se não houver acordo, a opção é a ação judicial de partilha. O juiz determinará a divisão do imóvel ou sua venda, distribuindo o valor entre os herdeiros. Este processo, embora mais longo e oneroso, assegura uma partilha justa e legal.

No processo judicial, um inventariante é nomeado para administrar os bens até a conclusão da partilha. Ele cuida de todos os trâmites necessários, garantindo que os interesses de todos os herdeiros sejam considerados durante o processo.

briga por herança

A resistência de um herdeiro pode atrasar a venda, mas existem alternativas para resolver o impasse. O diálogo e a negociação são preferíveis, mas a compra da parte ou a partilha judicial são opções viáveis caso o acordo amigável não seja possível.

Abordar a situação de forma sensata e estruturada pode minimizar conflitos e facilitar a resolução do problema. Conhecer as opções disponíveis e suas implicações é crucial para lidar eficazmente com discordâncias na venda de imóveis herdados.

O que fazer se um herdeiro não quiser vender o imóvel?

VIVER DE RENDA COM FII

Quando uma pessoa falece seus bens passam para seus herdeiros. Porém, a divisão do que caberá a cada um somente ocorre depois de encerrado o processo de inventário.

Enquanto isso não ocorrer, nenhum dos herdeiros tem mais direito do que os outros, ou seja, não pode usufruir do bem de forma exclusiva.

E se o filho já residir na casa? Mesmo que esse filho tenha cuidado dos pais em vida e morado com eles, não tem direito de residir no imóvel, de forma gratuita, depois da morte deles – tampouco tem direito a parte maior da herança.

Na hipótese desse filho já morar no imóvel antes da morte dos pais, os demais herdeiros podem exigir o pagamento do aluguel proporcional.

E qual o procedimento sobre inventário? Com relação ao inventário, o prazo para abertura é de 60 dias contados do óbito. Se isso não for feito, haverá incidência de multa sobre o valor do imposto a pagar.

Meus sogros faleceram e deixaram uma casa e 6 filhos. Algum deles têm direito de morar lá?

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Fernando Olivieri

Apple

Tectoy

Jeff Bezos

O empresário brasileiro Leo Kryss, cofundador da fabricante de brinquedos Tectoy, está movendo um processo contra a corretora imobiliária Douglas Elliman, responsável pela venda de sua mansão em Indian Creek, Miami, para Jeff Bezos, fundador da Amazon.

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Kryss afirma que não ter sido informado de que Bezos era o comprador o fez vender o imóvel por um valor inferior ao que ele poderia ter conseguido. A propriedade, inicialmente listada por R$ 480,1 milhões (US$ 85 milhões), foi vendida por R$ 447 milhões (US$ 79 milhões).

Art Deco hotels along Ocean Drive on South Beach, Miami, USA

De acordo com a Business Insider, a mansão, localizada em uma das áreas mais exclusivas de Miami, foi vendida em junho de 2023, meses após Bezos adquirir uma outra propriedade ao lado por R$ 384,88 milhões.

Jeff Bezos: terceiro homem mais rico do mundo tem fortuna de 194,5 bilhões de dólares

Jeff Bezos: terceiro homem mais rico do mundo tem fortuna de 194,5 bilhões de dólares em junho de 2024

Indian Creek, conhecida como "Billionaire Bunker" por abrigar algumas das pessoas mais ricas do mundo, incluindo Tom Brady e Jared Kushner, é uma ilha privada com segurança reforçada e propriedades avaliadas em dezenas de milhões de dólares.

Mansão de Cristiano Ronaldo

Kryss colocou sua propriedade à venda em maio de 2023. A casa, com sete quartos, incluía diversas comodidades, como cinema particular, adega, biblioteca e piscina

Centro de Distribuição da Amazon em Nova Santa Rita, Rio Grande do Sul 

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Apesar de suspeitar que Bezos estava interessado no imóvel, Kryss foi informado pela Douglas Elliman que o comprador não era o fundador da Amazon e que a oferta máxima seria de R$ 447 milhões (US$ 79 milhões).

Dólares

No processo, Kryss afirma que a identidade do comprador era uma informação crucial para a negociação. A corretora Douglas Elliman recebeu mais de R$ 16,98 milhões (US$ 3 milhões) em comissão pela transação.

Não é incomum que compradores de alto patrimônio, como Bezos, ocultem suas identidades em negociações imobiliárias para evitar que o valor do imóvel seja inflacionado.

Nova mansão de Jeff Bezos na Flórida

Bezos, que agora possui três propriedades na ilha, incluindo uma adquirida por R$ 509,4 milhões (US$ 90 milhões) em abril de 2024, segue expandindo suas posses em Indian Creek, enquanto a disputa judicial entre Kryss e a corretora Douglas Elliman avança.

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Imóveis

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A usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel por meio da posse prolongada, desde que sejam atendidos certos requisitos. 

No Brasil, existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com suas características específicas. A seguir, explicamos as cinco principais modalidades de usucapião, de acordo com a legislação vigente.

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1. Usucapião extraordinária. A usucapião extraordinária é uma das modalidades mais conhecidas e acessíveis. Ela ocorre quando uma pessoa exerce a posse contínua e pacífica de um imóvel por um período mínimo de 15 anos, sem a necessidade de demonstrar justo título ou boa-fé.

Este prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido sua moradia no local ou realizado obras ou serviços produtivos.

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Essa modalidade é caracterizada pela simplicidade em relação às outras, já que não exige a comprovação de elementos como o justo título, ou seja, o documento que comprovasse uma compra, por exemplo.

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Usucapião ordinária.A usucapião ordinária exige um prazo menor, de 10 anos, mas impõe a necessidade de o possuidor demonstrar dois elementos: justo título e boa-fé. O justo título é um documento que atesta que a pessoa adquiriu o imóvel de boa-fé, ainda que de maneira imperfeita,

A boa-fé, por sua vez, significa que o possuidor acredita ser o legítimo proprietário do bem. O prazo para essa modalidade pode ser reduzido para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel de boa-fé.

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O prazo para essa modalidade pode ser reduzido para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel de boa-fé e nele tiver estabelecido sua residência ou realizado investimentos de interesse social ou econômico.

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Colorful houses in Porto Seguro, Bahia, Brazil

A usucapião especial urbana é destinada a imóveis localizados em áreas urbanas. O possuidor deve exercer a posse sobre o imóvel de forma pacífica e ininterrupta por um período de 5 anos, sem ser o legítimo proprietário, desde que o terreno tenha até 250 metros quadrados. 

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Um detalhe importante dessa modalidade é que ela pode ser utilizada apenas por quem não possui outro imóvel urbano ou rural em seu nome. Ela também não exige justo título ou boa-fé, focando na função social da propriedade, ou seja, a posse exercida para moradia.

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Semelhante à modalidade urbana, a usucapião especial rural aplica-se a propriedades rurais. Para que seja possível adquirir a propriedade, o possuidor deve exercer a posse por 5 anos e sem oposição, em uma área de até 50 hectares, e utilizar  o terreno para sua moradia.

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Ela ocorre quando um dos cônjuges abandona o lar por mais de 2 anos, permitindo que o cônjuge que permaneceu no imóvel possa reivindicar a propriedade, desde que o terreno tenha até 250 metros quadrados

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Essa modalidade tem como objetivo assegurar o direito à moradia para quem foi abandonado, desde que o cônjuge ou companheiro não tenha outro imóvel em seu nome.

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