A incorporadora RNI Negócios Imobiliários (RDNI3), do grupo Rodobens, continua em crescimento com o avanço da vacinação e a retomada econômica. Depois de registrar lucro líquido de R$ 5,4 milhões no primeiro trimestre deste ano (ante prejuízo no ano anterior), a empresa divulga hoje lucro de R$ 1,3 milhão no segundo trimestre de 2021, revertendo prejuízo de R$ 6,2 milhões no segundo trimestre de 2020 e ficando mais próxima do patamar de R$ 2 milhões de lucro em 2019. 

Sem o desconto da participação dos minoritários, o resultado líquido da empresa ficou em R$ 3 milhões no período.

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A receita líquida ficou em R$ 93,4 milhões, valor 17% menor na comparação ano a ano -- porém, no acumulado do primeiro semestre, esse número ficou em R$ 182,9 milhões, 8% maior do que em 2020. Foi o melhor semestre dos últimos cinco anos.

O valor maior em 2020 está relacionado a um negócio firmado com o controlador, de alienação de 163 unidades em troca de terrenos adquiridos. Para 2021, acordos como esses não estão previstos na estratégia, segundo a companhia.

As vendas líquidas somaram R$ 166 milhões no segundo trimestre, valor 138% superior ao registrado em 2020.

O VGV (Valor Geral de Vendas) da RNI ficou em R$ 180,2 milhões entre abril e junho, ante R$ 149,9 milhões no segundo trimestre de 2020. No período, foram lançados dois empreendimentos, um totalmente dentro do Programa Casa Verde e Amarela e o outro fora do programa, com sócio externo.

Ao mesmo tempo, a VSO (Venda sobre Oferta) líquida avançou 6,6 pontos percentuais (p.p.) em relação ao segundo trimestre de 2020 e 1,4 p.p. ante o primeiro trimestre de 2021.

A margem líquida teve ayumento de 6,8 pontos percentuais e ficou em 1,5%, já contemplando a dedução da participação dos minoritários. Excluindo esse efeito, a margem líquida sobre o lucro líquido é de 3,1% no consolidado, ficando superior ao valor negativo do 2T20.

A alavancagem medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido ficou em 58,3%, ante 67,2% no ano anterior.

O EBITDA ajustado, que inclui despesas com juros capitalizados, ficou em R$ 9,7 milhões, ante R$ 14,5 milhões no ano anterior. Contudo, na comparação com o primeiro trimestre deste ano, o valor representa crescimento de 192%. A companhia afirma que o resultado do segundo trimestre também foi impactado pela operação com o controlador e pelo aumento de dívidas com a retomada econômica.

O indicador foi impactado pelo aumento da dívida da empresa: estava em R$ 414,1 milhões no segundo trimestre, ante R$ 355,1 milhões no mesmo período do ano anterior. A companhia afirma que o aumento está relacionado à retomada de empreendimentos em 2021, com foco na retomada do consumo -- destacando que 70% da dívida está atrelada à produção, ou seja, a financiamento para construção.

Motivos para acreditar em uma retomada não faltam para a RNI. Em 2020, a empresa mirou em tecnologia para continuar crescendo e passou de aproximadamente 5% das vendas por meio de canais digitais para ultrapassar a metade delas até o fim de 2021.

Como resultado, a companhia registrou vendas líquidas de R$ 560 milhões no último ano, com R$ 178 milhões gerados no quarto trimestre. Nos últimos três meses do ano passado, o lucro líquido foi de R$ 15,1 milhões, aumento de 585% em relação ao mesmo período de 2019. 

Estratégias digitais

"Na pandemia, lançamos projetos totalmente digitais e tivemos muito sucesso. A reputação do grupo Rodobens, somada à nossa experiência, fez com que a média mensal de vendas passasse de R$ 28 milhões para R$ 60 milhões a R$ 100 milhões", afirmou Carlos Bianconi, presidente da RNI, à EXAME.

A companhia criada nos anos 1980 como um negócio de infraestrutura voltado à venda de galpões dentro do grupo passou também a atuar na construção de casas e apartamentos ao longo do tempo. Em 2007, a empresa abriu o capital e, em 2014, reformulou a estratégia de negócios, saindo das grandes capitais e passando a atuar no interior. 

De lá para cá, o principal negócio da empresa é a venda de casas e apartamentos nas faixas dois e três (as mais altas em termos de renda) do programa Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa, Minha Vida. Com o objetivo de impactar consumidores com renda entre R$ 5 mil e R$ 10 mil, a empresa encontrou na tecnologia uma forte aliada para continuar crescendo -- dentro e fora do programa habitacional.

Ao mirar para famílias com mais dinheiro do que as de faixas inferiores do programa de habitação, a empresa afirma que consegue mesclar a venda de unidades dentro e fora do programa em um mesmo edifício. 

"Para os clientes que estão na faixa três, o subsídio é zero ou quase zero. Ele consegue a ajuda de financiamento, geralmente já tem certo relacionamento no banco. Por isso, avaliamos que havia público para vender dentro e fora do programa e hoje já conseguimos fazer em alguns empreendimentos uma mescla de vender metade das unidades no Casa Verde e Amarela e metade fora".

A ideia, segundo a companhia, é fortalecer o mix de produtos disponibilizado aos clientes -- e desmistificar a ideia de que não é possível vender habitações para o segmento super econômico fora do programa de habitação. Mesmo assim, a ideia não é migrar de faixa de público, mas sim continuar fortalecendo o relacionamento com esse público.

"O público emergente estava desassistido, dentro da faixa em que atuamos. Fazemos um estudo bastante rigoroso nas cidades em que vamos construir e temos obtido sucesso. No ano passado, construímos em Rondonópolis, cidade em que estamos desde 1968 e vendemos 80% do empreendimento em quarenta dias, totalmente voltado ao segmento de renda com que trabalhamos", diz Carlos.

Foco no interior

Longe dos grandes centros urbanos -- onde a competição é mais acirrada, e os terrenos, mais caros -- a RNI direciona sua atuação para seis macrorregiões, sempre com cidades com no mínimo 200 mil habitantes. O direcionamento está relacionado ao plano de explroar no máximo 10% do mercado local disponível e de manter uma sequência de lançamentos em cada local, com um projeto a cada ano.

“É uma estratégia conservadora, que também visa evitar qualquer problema macroeconômico que possa me afetar em uma determinada região. Estamos longe de disputar o mercado de forma ostensiva”, diz Bianconi.

Guiada pelo Agro, um dos setores que mais cresce no país, a empresa atua nas regiões do interior de São Paulo, Campinas e região metropolitana, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul, Goiânia e Campo Grande. A maior quantidade de terrenos dentro do portólio da empresa está em São Paulo (38%), seguida pela região Sul (30%, somando os três estados) e finalmente com o Centro-Oeste, com 23%.

A empresa aproveita o bom momento e confia na retomada econômica para continuar lançando produtos. Com um aumento de aproximadamente 20% na produtividade da construção durante o segundo trimestre deste ano, a empresa iniciou ainda no trimestre obras nas cidades de Blumenau/SC e em Bady Bassit/SP, o que representa R$ 134 milhões em VGV.

Construção civil mais cara

Mesmo com resultados animadores, a empresa ressalta que teve de se adaptar ao aumento dos preços de insumos necessários à construção civil, principalmente o aço, que teve alta de mais de 150% de 2019 para cá, segundo dados divulgados pela Associação Brasileira da Indústria de Máquinas e Equipamentos (Abimaq).

No caso da RNI, o aumento de custos se transformou em exigência de excelência de custos e de projetos -- o que significou estudos mais complexos de eficiência.

Um exemplo disso está em centrais de gás que ficavam mais distantes, e hoje podem ficar mais próximas das torres, economizando conduítes. Ou a reformulação de onde ficam as caixas d'água, sem prejuízos para a rede de abastecimento. O foco é o uso inteligente, que trouxe perda de apenas 1% de margem mesmo em meio à alta de preços.

Juros

Enquanto a alta de preços se constitui em um desafio importante para a RNI, a alta de juros -- especialmente da Selic, que deve sair de um patamar de 2% em 2020 para 7,25% em 2021 -- não se torna um desafio tão grande para a empresa.

"Acho que isso vai modificar um pouco a capacidade financeira de quem compra, sem dúvidas, mas já havíamos feito projeções de venda para os próximos anos considerando juros de 5% a 8%, porque sabíamos que o patamar anterior estava surreal. Mesmo quando a selic estava em dois dígitos, tínhamos alta demanda de vendas, então não acredito que teremos problemas com isso", diz Carlos.

De fato, as previsões para 2021 continuam animadoras. A previsão é de que o segmento cresça 30% nacionalmente. E só no primeiro trimestre de 2021, os financiamentos cresceram 113% em relação ao mesmo período de 2020, segundo informações da Fipe.

Ainda assim, é impossível ignorar o efeito da alta dos juros. Em relação aos fundos imobiliários, Gabriel Teixeira, da Ativa Investimentos, ressalta que investidores podem migrar de investimentos como esses de volta para a renda fixa.  "O mercado vai ficar muito mais seletivo na hora de precificar esse tipo de fundo, olhando a qualidade de portfólio, gestão, etc. Não acho que o setor vai passar ileso, mesmo com a alta do IGP-M e IPCA. Devemos observar uma redução desses prêmios nos próximos meses", afirma.