Cofundador da Loft, João Vianna está encabeçando uma nova empreitada e internacional. O executivo criou a Invisto, uma plataforma de investimento imobiliário nos Estados Unidos.

Com ele na empresa que nasce com capital próprio, estão Victor Magalhães, ex-VP e um dos primeiros funcionários da Loft, e Rafael Rebouças, fundador da Joy Living, empresa na qual Vianna e a Loft entraram como investidores.

Desde que deixou a operação da Loft, em agosto passado, ele está tem mergulhado na nova empresa, analisando dados, fazendo aquisições de propriedades e conhecendo mais o mercado de lá. O executivo continua como sócio da proptech e manteve a posição acionária.

Como funciona a Invisto

O modelo de negócio da Invisto parte de uma tese simples: compra imóveis antigos em bairros de classe média alta, demole, constrói uma casa nova e mais moderna e vende.

Por trás, a operação é apoiada por tecnologia e uso de dados para encontrar os ativos à venda, analisar as demandas represadas e as cidades com os maiores potenciais de mercado para propriedades que dialogam com um público de classe média alta.

A ideia partiu de uma própria demanda de Vianna, que não encontrava opções no mercado americano que oferecessem ganho de escala para investidores. No geral, as ações eram colocar dinheiro em prédios verticalizados ou condomínios.

“Nos bairros que já estão consolidados e que não têm mais estoque, você não consegue investir de forma institucional, tem que ser individual. E esses são os bairros mais demandados, com as melhores casas e com um índice de casas velhas grande e ainda grande espaço de renovação”, afirma o cofundador. Ele vai dividir o comando da operação com Magalhães, ambos com o status de cofundador e co-CEO.

Quem está investindo na plataforma

Para o primeiro fundo, a Invisto já captou 100 milhões de reais de um total de R$ 300 milhões estimado. Os cheques partem de 500 mil dólares (em torno de 2,5 milhões de reais) e têm saído do bolso de family offices, investidores individuais americanos, estrangeiros e também brasileiros.

O dinheiro será usado para 85 imóveis, neste ciclo de: compra, demolição e construção. Colocados no mercado, as casas devem ser comercializadas por valores em torno US$ 1.150.000,00 – cerca de 6 milhões de reais.

As cidades escolhidas para o início da operação são Winter Park e Orlando, as duas localizadas no estado Flórida, no Sul dos Estados Unidos. Entre os motivos, PIB alto, semelhante ao de São Paulo, aumento da população e, consequentemente, da demanda por imóveis.

Aos investidores, a projeção é de um retorno anualizado entre 20% e 24%. O primeiro fundo trabalha com um prazo de 36 meses.

“Essa combinação de um retorno interessante com uma classe de ativos que tem um nível risco muito controlado, é algo que tem feito com que recebamos muitos feedbacks positivos dos investidores. O fundo vai encher muito rapidamente”, afirma o executivo.

Qual o futuro da operação

Com a boa receptividade do mercado, Vianna já projeta a abertura de um segundo fundo ainda para 2023, englobando outras cidades americanas. No montante a ser captado, um valor entre 550 milhões de reais e 700 milhões de reais.

Para o novo fundo, a Invisto deve testar uma segunda tese, o aluguel dos imóveis. Segundo Vianna, essa é uma das demandas identificadas pela startup.

“Uma das ideias é ter um fundo de renda que use como base as casas individuais aqui”, afirma. Esse é o terceiro empreendimento de Vianna no setor. Antes da Loft, ele fundou a Maison São Paulo, uma proptech que comprava, reformava e comercializava imóveis residenciais em regiões como os Jardins.

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