Em pouco mais de duas décadas, René Benko passou de um jovem que não concluiu o ensino médio e que renovava coberturas na Áustria a um magnata no comando de um império imobiliário global de US$ 22 bilhões.

Em Nova York, ele é dono do icônico Chrysler Building. Em Viena, do luxuoso Park Hyatt Hotel. Em Berlim, da ampla loja de departamentos KaDeWe.

A ascensão de Benko foi impulsionada por uma aposta de que o valor de seus imóveis só pode ir em uma direção: para cima. A estratégia do empresário de 43 anos tem como base a teoria de que apenas a Igreja Católica e a Rainha da Inglaterra podem se orgulhar de um portfólio comparável de locais exclusivos, como ele gosta de dizer aos empregados.

Os valores totais dos ativos em sua unidade principal - a Signa Prime Selection - devem ter aumentado cerca de 10% em 2020, abrindo caminho para mais um ano de bons resultados, segundo pessoas a par das finanças do grupo. Em contraste, a pandemia obriga outras gestoras imobiliárias a reduzirem o valor estimado de muitas lojas, shoppings e hotéis centrais.

Uma análise de centenas de documentos regulatórios austríacos - como relatórios anuais e protocolos de reuniões de acionistas a portas fechadas - e entrevistas com dezenas de pessoas com conhecimento das operações de Benko oferecem um vislumbre sem precedentes da estrutura de sua rede e revelam o quanto seu negócio depende de que os valores dos ativos continuem subindo.

Mesmo uma mera estagnação no valor contábil de suas propriedades poderia impactar os lucros, enquanto uma queda pioraria as métricas financeiras que são essenciais para seu financiamento.
Benko e representantes não quiseram comentar.

O mercado imobiliário em expansão na última década sustentou a capacidade da empresa de captar recursos e pagar dividendos aos investidores, ajudando a atrair companhias como a Madison International Realty, de Nova York, a família Peugeot, da França, e a seguradora alemã R+V Versicherung.

Mas, como os lockdowns da pandemia deixam grandes cidades com lojas e hotéis vazios, esse modelo corre o risco de colidir com as forças do mercado.

“Mesmo imóveis de varejo bem-posicionados em excelentes localizações centrais devem ter perdido certo valor” no ano passado, disse Jakub Caithaml, analista do setor imobiliário da corretora tcheca Wood & Co., que cobre gestoras imobiliárias austríacas, mas não a Signa Prime, que não é listada. “Sem surpresa, o mesmo é verdadeiro para hotéis de primeira.”

Para as empresas de Benko, a reviravolta no mercado coincide com o maior escrutínio de agências reguladoras do setor financeiro. Os reguladores perceberam o papel cada vez mais importante de seu império nos empréstimos imobiliários austríacos.

Em 2019, a Autoridade do Mercado Financeiro (FMA, na sigla em inglês) do país expressou preocupação sobre a exposição do Raiffeisen Bank International depois da participação do banco em um empréstimo sindicado à Signa Prime, segundo mensagens de e-mail entre funcionários da FMA vistas pela Bloomberg News. Tanto o banco quanto o regulador não quiseram comentar.

No início do mês, o Conselho de Estabilidade do Mercado Financeiro do país começou a monitorar “riscos sistêmicos decorrentes do financiamento de imóveis comerciais muito de perto”, porque alguns setores, especialmente aqueles relacionados ao varejo e turismo, foram “atingidos de forma particularmente dura pela pandemia”, disse em comunicado.

Benko cresceu em um pequeno apartamento em Innsbruck, onde a mãe trabalhava em uma creche e o pai em uma concessionária de serviços públicos municipal. Ainda no ensino médio, ele vendia apólices de seguro e outros serviços financeiros para a AWD Holding e entrou no ramo imobiliário ajudando a transformar coberturas empoeiradas em espaços habitáveis. Perdeu tantas aulas que não pôde fazer os exames finais.