O mercado imobiliário americano passa por uma transformação com a volta de Donald Trump à presidência. O governo republicano promete reduzir regulações, liberar mais terrenos para construção e manter cortes de impostos, medidas que podem impactar investidores e incorporadoras.

No meio desse cenário, um brasileiro vê oportunidades para crescer: João Vianna, cofundador do unicórnio brasileiro Loft e agora à frente da Invisto, uma plataforma de investimentos imobiliários focada em casas de alto padrão na Flórida.

A estratégia da Invisto é simples e escalável: comprar casas antigas em bairros valorizados, demolir e construir novas residências de luxo. "Estamos nos bairros mais desejados, onde não há terrenos disponíveis, mas muitas casas antigas. A única forma de entrar é derrubando e construindo algo novo", explica Vianna.

Fundada em 2022, a Invisto captou US$ 65 milhões no primeiro fundo, que foi destinado à aquisição e reconstrução de imóveis de luxo em Orlando e Winter Park. Com o sucesso da primeira rodada, a empresa agora mira um segundo fundo ainda maior, projetando levantar entre US$ 150 milhões e US$ 200 milhões. A empresa também projeta um faturamento de R$ 500 milhões em 2025, cerca de US$ 86 milhões.

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Efeito Trump

Com um histórico no setor, o presidente Donald Trump retorna ao governo prometendo mudanças que impactam diretamente empresas como a Invisto. Em um de seus primeiros atos, ele assinou uma ordem executiva para aliviar os custos da habitação, alegando que regulamentações representam até 25% do custo de construção de novas casas. O plano sugere um corte nessas exigências para estimular novas obras e reduzir preços.

A medida, porém, tem limitações. A maioria das regras que encarecem construções são definidas por governos estaduais e municipais, fora do controle da Casa Branca. Além disso, Trump estuda tarifas de 25% sobre produtos do México e do Canadá, impactando diretamente a importação de madeira, um dos principais insumos da construção civil nos EUA. Sem exceções para esses materiais, o custo de novas casas pode subir, neutralizando parte dos efeitos da desregulamentação.

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Outro fator de risco é a política migratória. Trump promete endurecer deportações, o que pode agravar a escassez de mão de obra no setor. Atualmente, grande parte da força de trabalho da construção nos EUA vem de imigrantes, e a redução dessa mão de obra pode elevar os custos salariais. "A eleição do Trump coloca a Flórida no mapa político dos EUA de uma forma diferente. O estado já vinha crescendo economicamente e agora tem mais peso político", afirma Vianna.

A promessa de menos burocracia para aprovar projetos também pode acelerar os ciclos de investimento da Invisto, que hoje leva cerca de 12 meses para transformar uma casa antiga em uma nova propriedade de luxo. No entanto, há incertezas. O governo pode alterar tarifas comerciais, encarecendo materiais de construção, e mudanças nas políticas fiscais podem afetar o crédito imobiliário. "Mas a gente se prepara para qualquer cenário. O investidor brasileiro já nasce resiliente", diz o executivo.

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Por que a Flórida?

A escolha da Flórida não foi aleatória. O estado tem atraído cada vez mais empresas e famílias americanas, especialmente de Nova York e Califórnia, devido aos impostos mais baixos e ao custo de vida reduzido.

Outro fator para Vianna é a transparência dos dados, algo que não é comum no Brasil. "Nos Estados Unidos, você consegue acessar informações detalhadas sobre cada imóvel, tornando a tomada de decisão muito mais precisa", afirma.

Paralelamente, Miami tem se transformado em um dos maiores polos de startups e tecnologia dos EUA, atraindo empresas e investidores que antes se concentravam no Vale do Silício. O movimento ganhou força durante a pandemia, impulsionado pela busca por um ambiente regulatório mais flexível e incentivos fiscais mais vantajosos. Uma reportagem da revista americana estima que o fundador da Amazon, Jeff Bezos, economizou US$ 1 bilhão em impostos ao se mudar para a Flórida.

A Flórida também tem se destacado como um novo polo político e econômico nos Estados Unidos. Com Donald Trump usando Mar-a-Lago, em Palm Beach, como sua base pessoal e política, o estado ganhou influência na cena nacional. Essa mudança tem atraído políticos, lobistas e empresários para a região, consolidando a Flórida como um novo centro de poder dentro do Partido Republicano.

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Quanto a Invisto ganha em cada casa?

O modelo de negócios da Invisto se baseia na compra, demolição e construção de novas casas em bairros valorizados, onde a oferta de terrenos é praticamente inexistente.

Hoje, 35% das casas americanas têm mais de 55 anos, muitas delas construídas em madeira, o que torna reformas inviáveis. "Depois de 50 anos, a maioria das casas de madeira não vale mais a pena reformar. É melhor demolir e construir do zero", explica Vianna. O mercado de revenda, que tem sido afetado pelos altos custos de habitação e pela escassez de oferta, atingiu o nível mais baixo de vendas desde 1995.

A empresa utiliza tecnologia para mapear as melhores oportunidades, identificando imóveis antigos com potencial para renovação. Esse processo envolve uma análise detalhada do mercado local e uma decisão ágil de compra, já que muitas dessas casas são vendidas em menos de um dia.

Cada ciclo de investimento dura aproximadamente 12 meses, desde a aquisição do imóvel até a revenda da nova residência de luxo. Atualmente, a Invisto opera com 85 imóveis no primeiro fundo, escalando o modelo ao atuar em múltiplos projetos simultaneamente.

O ticket médio de venda das casas gira em torno de US$ 2 milhões. Todas as casas vendidas até o momento geraram um retorno interno de 32%.

Além do ganho na revenda dos imóveis, a Invisto planeja diversificar suas estratégias de monetização. A empresa já estuda um fundo de renda, que permitiria manter parte das propriedades no portfólio para locação, gerando receita recorrente em dólar. "A maior barreira sempre foi o acesso. Queremos permitir que mais pessoas possam investir e ganhar em dólar", finaliza Vianna.

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Quem é João Vianna?

A trajetória de João Vianna no setor imobiliário começou em 2015, quando ele fundou a Meson São Paulo. A empresa era focada na compra, reforma e revenda de apartamentos em bairros consolidados da capital paulista. O modelo de negócio ganhou tração rapidamente, mesmo em um período econômico desafiador no Brasil, e serviu como base para sua próxima empreitada.

Em 2018, Vianna se uniu a outros empreendedores para fundar a Loft, uma das primeiras e mais bem-sucedidas proptechs do Brasil. A startup revolucionou a compra e venda de imóveis ao usar tecnologia para escalar a aquisição, reforma e revenda de apartamentos. No auge, a Loft chegou a operar mais de 500 imóveis simultaneamente entre São Paulo e Rio de Janeiro.

Com o crescimento da Loft, Vianna teve acesso a investidores globais e aos bastidores de grandes empresas do setor imobiliário nos EUA, como Zillow, Redfin e OpenDoor. Esse contato direto com o mercado americano revelou uma grande oportunidade: o envelhecimento do estoque de casas nos EUA e a escassez de terrenos em bairros valorizados.

Em 2022, Vianna decidiu deixar a operação do dia a dia da Loft para fundar a Invisto, levando seu modelo de negócios para o mercado americano e apostando no nicho de casas de alto padrão na Flórida.