O mercado de leilões de imóveis no Brasil cresceu nos últimos anos, impulsionado pelo aumento da inadimplência e pela digitalização dos processos. Em 2024, a Caixa Econômica Federal registrou um crescimento de 228% no volume de imóveis levados a leilão, passando de 7.700 unidades em 2022 para 25.500.

Os números vêm da Smart Leilões, empresa fundada em 2020 e que estruturou um modelo de negócio para atuar em todas as etapas da compra e venda de imóveis de leilão, combinando educação, assessoria e tecnologia.

Criada pelos ex-auditores fiscais Renan Lopes, Pierre Henriques e Pedro Gomide, a empresa começou oferecendo cursos sobre arrematação de imóveis e, ao longo dos anos, ampliou sua atuação para intermediar transações imobiliárias e prestar serviços para investidores. Hoje, a empresa tem mais de 2.500 alunos ativos, intermedia leilões e atua como corretora credenciada da Caixa Econômica Federal.

A meta para 2025 é faturar 100 milhões de reais e consolidar sua posição no mercado.

Do serviço público ao empreendedorismo

Os três fundadores se conheceram enquanto trabalhavam na Prefeitura de Belo Horizonte, onde fiscalizavam tributos imobiliários como IPTU e ITBI. No cargo, perceberam que alguns imóveis eram vendidos muito abaixo do valor de mercado e passaram a investir no setor.

"Víamos pessoas comprando imóveis de 1 milhão de reais por 500 mil reais. Começamos a estudar e, em poucos anos, estávamos arrematando imóveis regularmente", diz Pierre Henriques, um dos sócios.

Entre 2017 e 2020, eles aprimoraram a estratégia e, durante a pandemia, decidiram ensinar outros investidores a operar nesse mercado. O primeiro curso, lançado em 2020, vendeu 100 vagas em poucos dias. Em quatro anos, a empresa passou de um curso online para uma operação que movimenta centenas de milhões de reais em transações imobiliárias.

O modelo de negócios da Smart Leilões

A empresa estruturou sua atuação em três pilares principais:

• Educação: Cursos e mentorias para ensinar investidores iniciantes a comprar imóveis em leilão.
• Assessoria: Consultoria para investidores que querem arrematar imóveis, mas não têm tempo para estudar o processo.
• Intermediação: A Smart Leilões atua como corretora credenciada da Caixa Econômica Federal e auxilia na compra e venda de imóveis arrematados.

Desde 2023, a empresa tem acelerado a diversificação de suas operações. No último ano, intermediou 200 milhões de reais em vendas de imóveis retomados pela Caixa e lançou a Smart Link, sua imobiliária especializada em imóveis de leilão.

"A educação resolve uma parte do problema. Mas, depois que alguém aprende a arrematar um imóvel, outras dificuldades aparecem: como reformar, vender e conseguir financiamento. Criamos um ecossistema para resolver todas essas etapas", afirma Renan Lopes, CEO da empresa.

Diferenciais competitivos

O setor de leilões de imóveis conta com players que atuam em diferentes frentes, como assessoria, intermediação e educação. A Smart Leilões aposta na integração dessas áreas para criar um ecossistema fechado, no qual o investidor pode entrar desde a compra até a revenda do imóvel sem precisar de serviços externos.

Entre os principais diferenciais da empresa estão:

• Atuação em todas as etapas da jornada do investidor: O cliente pode aprender, comprar, reformar e revender dentro do ecossistema da Smart Leilões.
• Corretores credenciados da Caixa: A empresa é a maior corretora credenciada do banco, com mais de 1.800 transações intermediadas.
• Modelo de intermediação sem taxa de corretagem: A imobiliária Smart Link paga os anúncios dos imóveis e não cobra taxa fixa do vendedor. A monetização acontece na concessão de financiamentos.
• Uso de tecnologia e inteligência artificial: A empresa desenvolveu um sistema que conecta as diferentes áreas do negócio, coletando dados para indicar oportunidades de compra, facilitar a revenda e oferecer financiamento.

Esse modelo tem permitido que os novos produtos da empresa ganhem escala rapidamente. A Smart Link, por exemplo, foi lançada há seis meses e já tem um portfólio de 800 milhões de reais em imóveis.

Planos para 2025

Com crescimento acelerado, a empresa pretende triplicar o faturamento em 2025, atingindo a marca de 100 milhões de reais, e reduzir sua dependência da área de educação, que hoje responde por 70% da receita. Para isso, a Smart Leilões aposta na ampliação dos serviços financeiros e no aumento da intermediação de imóveis.

Os principais projetos para o ano incluem:

• Expansão do financiamento imobiliário: A empresa quer se tornar top 3 no Brasil entre os correspondentes bancários credenciados da Caixa.
• Crescimento da imobiliária: A meta da Smart Link é atingir 3.000 imóveis em seu portfólio até o final do ano.
• Aumento da base de investidores passivos: Clientes que querem investir em imóveis, mas não têm tempo para participar dos leilões poderão aportar recursos em fundos imobiliários gerenciados pela empresa.

O cenário macroeconômico também deve impulsionar os negócios. Com o aumento da inadimplência, os bancos têm retomado mais imóveis e aumentado o volume de leilões. Segundo a Caixa, a tendência é que a oferta de imóveis retomados cresça ainda mais em 2025.

"Hoje, uma pessoa que atrasa três parcelas pode perder o imóvel em menos de seis meses. Isso gera um aumento no estoque de leilões. Nossa estratégia é estar preparados para essa demanda", diz Lopes.

O maior evento de leilões do Brasil

Outro pilar da expansão da Smart Leilões é o Smart Experience, evento que reúne investidores e profissionais do setor imobiliário. Criado em 2023, o evento teve 500 participantes em sua última edição e, em 2024, deve reunir 1.500 pessoas no Rio de Janeiro.

A meta para os próximos anos é consolidar o evento como o terceiro maior encontro do mercado imobiliário no Brasil, ficando atrás apenas do Conecta Imobi e do Summit Cúpula, em Curitiba.

Entre os participantes confirmados para a edição deste ano estão executivos da Caixa, Banco Inter, Itaú e Bradesco, além de especialistas em direito imobiliário e construção civil.