O engenheiro Fernando Pereira passou 10 anos na África, trabalhando em uma operação de petróleo da Glencore. Ele intercalava um mês embarcado nas plataformas da petroleira com um mês de férias. Foi nesses períodos de descanso que aproveitou para viajar e conhecer países. Ele alugava os apartamentos por plataformas digitais. Como já tinha intenção de virar empreendedor, começou a prestar mais atenção na área e se interessar pelo assunto.

Inicialmente, comprou flats em hotéis de Santa Catarina para locar. Em 2018, deu um passo além: saiu da área de hotelaria clássica e começou a adquirir imóveis residenciais e colocá-los à locação em plataformas digitais. Foi assim que nasceu a Seazone, startup que constrói e administra empreendimentos a serem locados em sites como Airbnb e Booking.

Depois de comprar alguns imóveis, Pereira optou também por adquirir terrenos e erguer empreendimentos com foco específico de locação de curta temporada por plataforma.
Cinco anos depois, a startup já tem 13 empreendimentos para esse uso. São prédios com uma média de 60 apartamentos em áreas turísticas de Santa Catarina e do nordeste do país, chamados pela empresa de Spot. Além disso, pega imóveis de terceiros para administrar. Já são 750 sob administração da empresa.

Agora, chegam a um novo Estado: a Bahia. A startup lançou um empreendimento em Imbassaí, no norte do Estado, que será usado para locação de curta temporada. Além disso, até agosto, outros dois imóveis na região deverão ser lançados.

Como a startup escolhe onde construir os empreendimentos

Todas as tomadas de decisões da Seazone são baseadas em dados. Eles analisam as ofertas existentes hoje em plataformas digitais de locação para identificar quais as regiões mais aquecidas. E não é só o Estado ou a cidade. Eles monitoram até onde estão os bairros de maior demanda.

Depois, realizam uma visita no local para ver os terrenos disponíveis para construir os empreendimentos. A intenção é erguer os imóveis o mais perto possível de outros serviços, como padaria e lavanderia. Isso diminui os custos no próprio condomínio, mas permite que o hóspede tenha acesso rápido ao que precisar.

Outra preocupação da Seazone é que os imóveis atendam aos desejos de parte dos hóspedes de plataformas como Airbnb. Por isso, há piscinas de bordas infinitas, terraços com vista para o mar e paisagismo.

“Procuramos construir empreendimentos 'instagramáveis'”, diz Pereira.

Como a startup fatura

Os 13 empreendimentos que já lançou receberam um investimento de 160 milhões de reais. Mas quem investe não é a Seazone. Ela vende os apartamentos para investidores, por meio de corretoras e da internet, e organiza a construção. Normalmente, esses investidores são pessoas que já olham para o mercado imobiliário como fonte de renda.

A startup faz o projeto, realiza as consultas jurídicas e de mercado necessárias (se o terreno está ok e se há público para a região, por exemplo) e encontra uma construtora parceira para erguer a construção. Além disso, oferece um serviço adicional, opcional, que é decorar o imóvel, deixando-o pronto para turistas das plataformas. O tempo de retorno de investimento, considerando apenas o aluguel, é de sete anos. Entre os desafios, há o de manter o interesse no local por esse período. Algo que a análise de dados ajuda a prever.

Fora o braço de construção, também geram receita com uma porcentagem cobrada dos imóveis que administram. Esses empreendimentos podem ser os construídos pela Seazone ou terceiros, que precisam de alguém para administrar as locações.

“Quando fechamos o grupo de investimentos, pegamos uma taxa que costuma ser de 6% do valor geral de vendas do projeto”, diz Pereira. “Depois, tem a taxa de decoração, que fica em torno de 7.000 reais. E na operação de aluguel, cobramos uma taxa que vai de 20% a 30%. É assim que faturamos”.

Em 2022, com o arrefecimento da pandemia, faturaram 21,3 milhões de reais. No ano anterior, em 2021, o faturamento foi de 8,9 milhões de reais.

Como eles cuidam dos imóveis

Para administrar a gama de 750 imóveis que a startup tem em seu portfólio, ela conta com microfranqueados. São parceiros espalhados na cidade que recebem um sistema desenvolvido pela Seazone para conferir os horários de check-in, check-out e planilhas para manutenção dos apartamentos.

Cada franqueado cuida de até 20 apartamentos, e recebe cerca de 8% do valor da locação, além da taxa de limpeza.

Quais são os próximos passos da Seazone

Além dos 13 empreendimentos que já lançou, outros nove estão no radar. Serão novos 90 milhões de reais em investimentos. No radar, há empreendimentos em cidades como Bento Gonçalves, na serra gaúcha, e Pirenópolis, em Goiás.

“Acredito que conseguimos mostrar que imóvel pode ser rentável”, afirma Pereira. “Conseguimos trazer uma rentabilidade de 12% ao ano. E queremos replicar isso, que vimos em Santa Catarina, para todo o Brasil”.

Com os novos imóveis entrando — e também com um aporte recente de 3,5 milhões de reais — a meta é chegar ao final do ano faturando 42 milhões de reais.

“Hoje, há 420 mil anúncios ativos no Airbnb”, afirma Pereira. “Controlamos 750 e já somos o principal parceiro da empresa no Brasil. Mas olha o mercado potencial que está no digital”.