Para alugar um imóvel para terceiros, os proprietários costumam exigir uma garantia locatícia — um mecanismo que os protege contra possíveis inadimplências do inquilino. Essa exigência reduz o risco de prejuízos e assegura o recebimento do pagamento no dia.

Existem diferentes formas de garantia, e cada uma delas tem vantagens e desvantagens para locadores e locatários. Conheça-as e descubra qual é a ideal para o seu perfil.

Quais são as garantias de um contrato de locação?

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), há diferentes tipos de garantias para os proprietários. As mais comuns são:

Fiador

O fiador é uma pessoa que se responsabiliza pelo pagamento do aluguel caso o inquilino não consiga cumprir com os pagamentos. Para ser aceito, ele, geralmente, precisa:

• Ter um imóvel quitado em seu nome, que possa ser usado como garantia;
• Comprovar renda suficiente para arcar com os custos do aluguel.

A principal vantagem para o inquilino é que essa modalidade não exige pagamento antecipado. No entanto, encontrar um fiador pode ser difícil, pois ele assume um compromisso financeiro significativo.

Caução

A caução é um depósito antecipado feito pelo inquilino, que pode ser usado pelo proprietário caso haja inadimplência. Existem diferentes modalidades, mas a mais conhecida é a de depósito em conta, quando o valor fica guardado em uma conta poupança.

As regras mais comuns são:

• O valor da caução geralmente equivale a três meses de aluguel, conforme permitido por lei.
• Caso não haja débitos ao final do contrato, o inquilino recebe o valor de volta, corrigido pela poupança.

Ultimamente, uma forma alternativa de caução tem ganhado espaço: o título de capitalização. Essa modalidade cumpre o mesmo propósito, mas, em vez de reter o montante em uma conta de poupança, o valor é alocado nesse outro instrumento financeiro, comumente disponibilizado por companhias de seguro.

Outro ponto de distinção do título de capitalização é a variação do valor, que pode oscilar entre três e nove vezes o valor do aluguel, conforme a avaliação de crédito do locatário. Para o locador, essa opção amplia a segurança financeira, enquanto para o locatário, aumenta a probabilidade de aprovação do seu crédito.

A principal vantagem é a simplicidade da negociação, sem a necessidade de terceiros. Porém, exige um desembolso inicial significativo por parte do inquilino.

Seguro-fiança

O seguro-fiança é um serviço oferecido por seguradoras que cobre o aluguel caso o inquilino não pague. Suas características incluem:

• O inquilino paga um valor mensal ou anual à seguradora, sem necessidade de fiador ou caução;
• O proprietário recebe o aluguel mesmo em caso de inadimplência;
• O seguro funciona por meio de uma apólice, que assegura a cobertura de indenização por inadimplência ou outros custos imprevistos pelo prazo máximo de 30 meses. 
• Algumas apólices cobrem também despesas como IPTU e contas de consumo.

A desvantagem do seguro-fiança é que os valores pagos não são reembolsáveis, diferentemente da caução. No entanto, essa modalidade facilita a locação para quem não tem um fiador e não quer imobilizar dinheiro.

É possível alugar um imóvel sem garantia locatícia?

Quem não está disposto a arcar com as garantias ainda conseguirá alugar um imóvel, porém as opções ficam mais limitadas. Em alguns casos, empresas especializadas oferecem o serviço de análise de crédito e permitem a locação sem a necessidade de um fiador ou depósito antecipado, desde que o inquilino tenha um bom histórico financeiro.

O que fazer se o inquilino não pagar o aluguel?

A lei do Inquilinato também protege o proprietário. Se o inquilino atrasar o pagamento, o contrato pode prever um prazo de 30 dias antes de iniciar um processo de despejo. O locador pode aplicar multas e juros conforme o acordado no contrato. Se a dívida persistir, o proprietário pode recorrer à Justiça para solicitar o despejo, o que pode levar alguns meses.

Durante esse período, se houver uma garantia locatícia como fiador, caução ou seguro-fiança, o proprietário pode acioná-la para reduzir os prejuízos. Caso contrário, a cobrança dependerá de medidas judiciais.

Por que você deve saber disso?

Conhecer os tipos de garantia locatícia ajuda tanto inquilinos quanto proprietários a fazer acordos mais seguros e vantajosos . Para quem aluga um imóvel, escolher a garantia certa pode facilitar a aprovação do contrato. Já para os donos, entender essas opções evita problemas com inadimplência e reduz riscos financeiros.