O usucapião é uma forma de aquisição de propriedade de um imóvel ou bem móvel por meio da posse contínua, ininterrupta e com a intenção de dono, durante um período determinado por lei. No entanto, a possibilidade de usucapião de um imóvel alugado gera dúvidas, pois trata-se de uma posse que, em teoria, não é de dona, mas de locatário. Neste artigo, vamos esclarecer as condições que envolvem o usucapião e se é possível ou não solicitar essa forma de aquisição em relação a um imóvel alugado.

O que é o usucapião?

O usucapião é regulado no Código Civil Brasileiro e se baseia na posse pacífica e prolongada do imóvel, como se fosse o proprietário, mesmo sem a titularidade formal do bem. O período necessário varia de 5 a 15 anos, dependendo das condições da posse, podendo ser reduzido para 2 anos em algumas situações específicas, como no caso de imóvel urbano que serve de moradia para o possuidor e sua família.

Tipos de usucapião

Existem diferentes modalidades de usucapião, com requisitos específicos:

• Usucapião Extraordinário: Requer posse contínua e sem contestação por 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos, desde que o possuidor demonstre que o imóvel é utilizado para sua moradia.
• Usucapião Ordinário: Exige 10 anos de posse, com o registro da posse no cartório, podendo ser reduzido para 5 anos se o imóvel for utilizado como moradia.
• Usucapião Especial Urbana: Exige 5 anos de posse de imóvel urbano, sendo que o possuidor deve utilizar a propriedade como sua moradia, e não pode ter outro imóvel em seu nome.
• Usucapião Especial Rural: Aplica-se a imóveis rurais e requer 5 anos de posse.

Usucapião e imóvel alugado: O que muda?

A grande questão é saber se é possível solicitar usucapião de um imóvel alugado, já que o locatário não é o proprietário, mas sim o possuidor do imóvel em caráter temporário e sob contrato. A resposta é que não é possível solicitar usucapião de um imóvel alugado, pois a posse do locatário é uma posse precária, ou seja, ele não age como o proprietário do imóvel, mas como quem ocupa o bem temporariamente, com a permissão do proprietário.

O que isso significa na prática?

1. Posse Precária: No caso do aluguel, o possuidor (locatário) ocupa o imóvel com a autorização do proprietário, o que impede a configuração de uma posse de dono. A posse precária é caracterizada pela ausência de intenção de ser o proprietário do imóvel, sendo, portanto, incompatível com os requisitos legais do usucapião.
2. Posse de Boa-Fé: Mesmo que o locatário tenha a posse do imóvel de boa-fé, acreditando que possa adquirir a propriedade do bem após determinado período, isso não altera a natureza da posse, que continua sendo precária, ou seja, temporária e com a intenção de devolução do imóvel ao proprietário.
3. Possibilidade de Usucapião pelo Proprietário: O proprietário do imóvel alugado pode, sim, iniciar um processo de usucapião, desde que preencha os requisitos legais necessários para tanto. No entanto, o locatário não pode reivindicar a propriedade do imóvel alugado por usucapião, uma vez que o contrato de locação determina que o bem deve ser devolvido ao proprietário quando o contrato terminar.

Possíveis situações relacionadas ao imóvel alugado

Embora o locatário não possa pleitear o usucapião, algumas situações podem gerar dúvidas:

1. Posse de Boa-Fé e Prazo Longo: Se o locatário ficar por muito tempo no imóvel e o proprietário não agir para retirá-lo, o locatário poderá, eventualmente, tentar reivindicar o imóvel através de outro tipo de ação possessória, como a usucapião extraordinária, caso o contrato de locação tenha terminado e ele tenha permanecido no imóvel por muitos anos, sem a intervenção do proprietário. Contudo, isso exigiria que ele passasse a atuar como proprietário e não como locatário, o que não é o caso da simples prorrogação de um contrato de locação.
2. Abandono do Imóvel pelo Locador: Se o proprietário deixar de pagar impostos ou abandonar o imóvel por muitos anos, a possibilidade de usucapião pode surgir, mas novamente, apenas se o locatário passar a ter a intenção de ser o proprietário e não agir mais sob o contrato de locação.

Por que você precisa saber disso

Em resumo, não é possível solicitar usucapião de um imóvel alugado, uma vez que a posse do locatário é considerada precária. O locatário não tem a intenção de ser proprietário e ocupa o imóvel de forma temporária, com o consentimento do proprietário. No entanto, se o proprietário do imóvel não exercer seus direitos de forma efetiva, o locatário pode, em algumas circunstâncias, ter a posse do imóvel por tempo suficiente para buscar a usucapião, mas apenas se deixar de ser locatário e passar a agir como verdadeiro proprietário.