Quando um bem herdado não possui registro de posse em nome da pessoa falecida, é preciso regularizar a situação antes de usufruí-lo. Para isso, o primeiro passo é reunir toda a documentação referente ao imóvel, seja ela o contrato de compra e venda (caso exista), comprovantes de pagamento de água, luz, telefone, IPTU, notas fiscais referentes às reformas realizadas no imóvel, bem como fotos antigas da propriedade, entre outras.

Com tudo isso em mãos, é necessário ir ao Cartório de Registro de Imóveis e solicitar uma cópia atualizada da matrícula do imóvel. Caso não saiba o número, será possível localizá-la informando o endereço correto e número da casa/terreno.

A próxima etapa é identificar se o bem está em posse de terceiros. Caso esteja registrado no nome de uma empresa privada ou pessoa, é preciso investigar se existe algum contrato de compra e venda entre o falecido e o atual proprietário. 

Também é importante verificar se o imóvel tem alguma restrição, como hipoteca, financiamento ou averbação judicial de algum débito. Caso haja, é preciso resolvê-la antes de seguir com o processo de posse.

E se o imóvel estiver em nome do Poder Público?

Neste caso, não há nada a ser feito, uma vez que imóveis registrados em nome de um Ente Público, não são passíveis de usucapião ou outra regularização que não atenda aos interesses da coletividade.

Já se o bem tiver sido registrado em nome de uma terceira pessoa por meio de  programa social do governo, como o Minha Casa Minha Vida, por exemplo, será necessário procurar a prefeitura ou o órgão responsável pelo programa para saber como proceder, já que cada cidade e estado tem suas próprias regras.

Imóvel sem dono: o que fazer?

Caso o bem da herança não tenha nenhum registro, é provável que ele também pertença ao governo. Isso porque as entidades governamentais não têm a obrigação de registrar todos seus imóveis. Para saber como proceder, é preciso fazer uma pesquisa aprofundada e consultar um advogado especializado no tema.

Como regularizar imóvel de herança? 

Depois de identificar as pendências, é possível regularizar o bem por meio do inventário ou da usucapião.

No primeiro caso, o herdeiro precisa registrar a propriedade em seu nome. Isso é necessário porque a lei só enxerga como dono quem tem a propriedade do imóvel. Mesmo que uma pessoa tenha a posse, ou seja, more no local por muitos anos, ela só será dona do mesmo, se registrá-lo.

Para isso, é necessário pagar o imposto que, por via de regra, é o mesmo que em caso de transmissão da propriedade (ITCMD- Imposto de transmissão causa mortis e doação), chegando até 8% do valor do imóvel.

Já a usucapião é um recurso jurídico para reclamar o direito à propriedade em casos que houve posse contínua (entre 10 e 15 anos), pacífica, exclusiva e com boa-fé. Para solicitá-la é preciso mostrar algum comprovante de posse, comprovantes de pagamento de impostos e taxas, certidões negativas de débitos, entre outros documentos. A vantagem deste modelo é que não será necessário pagar o ITCMD.

Vale lembrar que se existir algum contrato de compra e venda, e comprovantes de pagamento, o caminho legal para obter a propriedade do imóvel não é a usucapião, mas sim, a adjudicação compulsória.