O planejamento de uma reforma exige mais do que orçamento e escolha de materiais. Dependendo do tipo de obra, o proprietário precisa obter um alvará de reforma, uma autorização emitida pela prefeitura para garantir que as intervenções sigam as normas urbanísticas e de segurança.

Sem esse documento, a obra pode ser embargada e o responsável pode ser multado. Veja tudo o que você precisa saber sobre um alvará de reforma, principalmente como conseguir esse documento.

O que é o alvará de reforma e por que ele é necessário?

O alvará de reforma é um documento que autoriza modificações em um imóvel, garantindo que a obra está dentro das regras municipais. Ele é exigido para reformas que envolvem alterações estruturais, como demolição de paredes, ampliação de área construída ou mudanças na fachada. A exigência do alvará tem como objetivo:

• Garantir a segurança da construção e dos imóveis vizinhos;
• Verificar o cumprimento do código de obras e do zoneamento municipal;
• Evitar impactos negativos na infraestrutura urbana, como sobrecarga na rede elétrica ou hidráulica.

Quais obras precisam de alvará?

Nem toda reforma exige alvará. Reparos simples, como pintura, troca de pisos ou consertos hidráulicos, geralmente não precisam de autorização. No entanto, o documento é obrigatório para intervenções como:

• Demolição ou construção de paredes (alteração na estrutura);
• Aumento da área construída (como a construção de um novo cômodo ou mezanino);
• Mudanças na fachada de prédios (como troca de revestimentos ou ampliação de janelas);
• Reforço estrutural (como troca de vigas e pilares);
• Instalação de piscinas, telhados ou coberturas fixas.

Cada município define quais obras precisam de alvará, por isso é importante consultar a prefeitura antes de iniciar a reforma.

Como obter um alvará de reforma?

O processo para obter o alvará de reforma pode variar conforme a cidade, mas geralmente segue estas etapas:

1. Contratar um responsável técnico: reformas estruturais exigem um projeto assinado por um arquiteto ou engenheiro registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).
2. Elaborar e protocolar o pedido: o profissional elabora o projeto e reúne documentos como escritura do imóvel, carnê do IPTU e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).
3. Aguardar a análise da prefeitura: o tempo de aprovação varia conforme o município e a complexidade da obra.
4. Pagar as taxas de emissão: após a aprovação, é necessário quitar as taxas municipais para a liberação do alvará.

O não cumprimento dessas etapas pode resultar em penalidades, como embargo da obra e multas aplicadas pela fiscalização municipal.

Prazo de emissão e custos

O tempo para emissão do alvará depende da cidade e do tipo de reforma. Para obras simples, a liberação pode levar poucas semanas, enquanto projetos mais complexos podem exigir meses de análise.

Os custos também variam, pois cada prefeitura estabelece suas taxas. Em geral, os principais valores incluem:

• Taxa de análise do projeto: calculada com base na metragem da obra;
• Emissão do alvará: valor fixo ou proporcional à área reformada;
• Honorários do profissional responsável: varia conforme o arquiteto ou engenheiro contratado.

Em São Paulo, por exemplo, o cálculo do alvará considera a Unidade Fiscal do Município (UFM), um índice reajustado anualmente que serve como base para tributos e taxas municipais. Desta forma, a fórmula usada é: 0,015 UFM por m² ou fração da área alvo da reforma + 0,03 UFM por m² ou fração da área aumentada + taxas bancária e de expediente. 

O que acontece se a reforma for feita sem alvará?

Executar uma obra sem alvará pode gerar multas, embargo da reforma e até demolição das alterações irregulares. A fiscalização municipal pode interromper a obra e exigir a regularização antes da retomada.

Além disso, imóveis com reformas não autorizadas podem enfrentar dificuldades para venda, financiamento ou obtenção de seguros.