O laudêmio é uma taxa cobrada pelo governo federal ou pelos proprietários originais de terrenos da União em determinadas transações imobiliárias, como a venda de imóveis localizados em áreas costeiras, ilhas e outros terrenos públicos.

Esse tributo tem gerado dúvidas entre compradores e vendedores, especialmente após as alterações trazidas pela nova Lei. Descubra como funciona, quem deve pagar e o impacto dessa cobrança no mercado imobiliário.

O que é e como funciona o laudêmio?

O laudêmio é uma compensação financeira devida à União ou ao titular do domínio direto de um terreno em caso de venda ou transferência de propriedade de imóveis localizados em terrenos de marinha. Esses terrenos pertencem ao Governo Federal, e o direito de uso é concedido aos ocupantes mediante o pagamento de taxas. Sua origem histórica tem raízes no período colonial, quando terrenos concedidos pela Coroa Portuguesa exigiam compensações em negociações.

O custo atual do imposto varia de 2,5% a 5% do valor da transação ou do valor venal do terreno, dependendo de qual for maior. E este só é cobrado em transações de compra e venda, não incidindo em heranças ou doações entre familiares diretos.

Como fica com a nova Lei?

A Lei nº 14.011/2020, conhecida como a nova Lei do Laudêmio, trouxe mudanças significativas para a gestão e cobrança do imposto em terrenos de marinha e outros imóveis sob domínio da União. O objetivo é modernizar o sistema, aumentar a transparência no cálculo da taxa e oferecer mais flexibilidade aos proprietários que negociam imóveis nessas áreas.

Uma das principais novidades é a possibilidade de parcelar o valor do laudêmio em até 60 meses. Antes, o pagamento precisava ser feito à vista, o que frequentemente dificultava as negociações. Agora, o vendedor pode solicitar o parcelamento junto à Secretaria de Patrimônio da União (SPU).

Também surgiram mudanças quanto à transparência, já que agora a União deve apresentar os critérios detalhados para o cálculo, oferecendo mais clareza aos contribuintes.

Outra vantagem é que criou-se mecanismos para a desafetação de terrenos de marinha, permitindo que os ocupantes adquiram o domínio pleno do imóvel. Desse modo, após a transferência de posse, o bem deixa de estar sujeito ao laudêmio e ao foro anual.

Por fim, a lei estabelece que os valores de terrenos de marinha sejam atualizados de forma mais regular e transparente e que os processos sejam todos digitalizados.

Como calcular o valor do laudêmio?

Para fazer o cálculo do imposto, é preciso levar em conta o valor venal do terreno ou o da transação imobiliária, o que for maior. A fórmula básica é:

Laudêmio = (valor da transação ou valor venal) x 5% (considerando esta porcentagem como taxa padrão).

Exemplo prático:

• Valor da venda: R$ 500.000.
• Valor venal do terreno: R$ 400.000.
• Base de cálculo: R$ 500.000 (por ser maior).
• Laudêmio devido: R$ 500.000 x 5% = R$ 25.000.

Quais os tipos de laudêmio existentes?

São dois os tipos de impostos existentes. Veja a diferença entre eles:

1. Taxa da Área Marinha (Terrenos de Marinha)

Está relacionada aos terrenos de marinha, que pertencem à União e abrangem faixas de terra costeiras ou margens de rios navegáveis, ou seja, aquelas de até 33 metros a partir da linha do preamar médio (maré alta) registrada em 1831, que pertencem ao governo federal.

• Quando o laudêmio é cobrado: É exigida em toda transferência de propriedade, como compra, venda ou cessão de direitos sobre um imóvel localizado em terrenos de marinha;
• Valor: O laudêmio é calculado em 5% sobre o valor do imóvel ou do valor venal do terreno, considerando o maior entre eles.
• Exemplo prático:
  Se um imóvel situado em terreno de marinha for vendido por R$ 600.000, e o valor venal do terreno for de R$ 500.000, a base de cálculo será R$ 600.000. O laudêmio devido será:
  R$ 600.000 x 5% = R$ 30.000.

Essa taxa é destinada à União, responsável pela gestão desses terrenos por meio da Secretaria de Patrimônio da União (SPU).

2. Taxa do Príncipe (Terrenos Foreiros)

É aplicada em terrenos foreiros, que são propriedades originalmente concedidas por particulares ou instituições, como a Coroa Portuguesa ou famílias tradicionais. Tem raízes históricas, remetendo ao período colonial, quando terrenos eram cedidos sob condições especiais, como o pagamento de foro e laudêmio ao titular do domínio direto.

• Quando é cobrada: Sempre que ocorre uma transação imobiliária, como venda ou transferência, o titular do domínio direto (que pode ser uma igreja, instituição ou família) exige o pagamento do laudêmio;
• Valor: O percentual é geralmente de 5% sobre o valor da venda do imóvel ou da avaliação do terreno, dependendo do acordo original.
• Exemplo prático:
  Uma casa em um terreno foreiro vendido por R$ 400.000 terá um laudêmio de:
  R$ 400.000 x 5% = R$ 20.000.

Esse tipo de laudêmio é comum em áreas históricas, como regiões administradas por igrejas ou famílias tradicionais.

Quem tem que pagar o laudêmio?

O imposto é pago pelo vendedor do imóvel, salvo acordo contrário estabelecido no contrato de compra e venda. No entanto, algumas situações conferem isenção como aquelas entre ascendentes e descendentes diretos (pais para filhos) e quando os imóveis estão em áreas desafetadas (se a propriedade plena foi adquirida).

A isenção deve ser comprovada por meio de documentação específica.

Quem paga laudêmio e foro anual precisa pagar IPTU?

Sim. O imposto incide da mesma maneira sobre essas propriedades.

Qual a diferença entre o imposto e foro?

Embora o laudêmio e o foro sejam taxas relacionadas a imóveis situados em terrenos de marinha ou foreiros, elas possuem finalidades, cálculos e momentos de cobrança distintos.

A primeira é uma tributação sobre  transferência de propriedade de um imóvel, como venda, doação ou cessão de direitos, enquanto a segunda é uma taxa anual cobrada do ocupante de terrenos de marinha ou foreiros pelo direito de uso contínuo do terreno.

Por que você deve saber disso?

Compreender o que é o laudêmio e como ele funciona é essencial para quem deseja comprar ou vender imóveis em áreas costeiras. Ignorar essa taxa pode gerar custos inesperados, dificultar negociações e até mesmo inviabilizar a transação.

Além disso, saber como calcular o laudêmio e entender as mudanças na lei ajuda a evitar erros e garantir um processo mais transparente e seguro, tanto para compradores quanto para vendedores. Essa informação é especialmente útil para quem busca investir em imóveis localizados em áreas de grande valorização.