A cláusula penal é um instrumento jurídico frequentemente utilizado em contratos de compra e venda de imóveis para assegurar o cumprimento das obrigações estabelecidas. Esse tipo de cláusula tem como objetivo definir uma multa caso uma das partes não cumpra o que foi acordado. Embora muitas vezes passe despercebida, a cláusula penal é uma ferramenta importante para garantir que o negócio seja concluído de forma segura para ambas as partes.

O que é a cláusula penal?

A cláusula penal é uma previsão contratual que estipula uma multa a ser paga por uma das partes caso descumpra alguma das obrigações acordadas no contrato. No caso do contrato de compra e venda de imóvel, ela pode ser aplicada em diversas situações, como a desistência da compra, atraso no pagamento ou descumprimento de outras condições acordadas entre comprador e vendedor.

Por exemplo, se o comprador desistir da compra após assinar o contrato, ou se o vendedor não entregar o imóvel no prazo estipulado, a cláusula penal serve para compensar a parte prejudicada pelos danos causados pelo descumprimento. A estipulação do valor da multa visa, principalmente, evitar que as partes desrespeitem os termos do contrato, já que a multa serve como um desestímulo para o inadimplemento.

Como funciona a cláusula penal no contrato de compra e venda de imóvel?

O funcionamento da cláusula penal é simples: ao assinar o contrato de compra e venda, ambas as partes concordam com a multa estipulada caso uma delas não cumpra com suas obrigações. O valor da multa pode ser definido de diversas formas, mas geralmente é um valor fixo ou um percentual sobre o valor do contrato, de acordo com a gravidade do descumprimento.

A cláusula penal pode ser aplicada em diferentes situações, como:

• Atraso na entrega do imóvel: caso o vendedor não cumpra o prazo estipulado para a entrega, o comprador pode exigir o pagamento da multa estabelecida na cláusula penal.
• Desistência do comprador: se o comprador desistir da compra após a assinatura do contrato, ele pode ser obrigado a pagar uma multa prevista na cláusula penal.
• Inadimplência no pagamento: se o comprador deixar de efetuar os pagamentos de forma acordada, a cláusula penal pode ser acionada para garantir o cumprimento do contrato.

Tipos de cláusula penal

Existem dois tipos principais de cláusula penal que podem ser incluídos em contratos de compra e venda de imóvel:

1. Cláusula penal compensatória: estipula um valor fixo como multa, que será paga pela parte que descumprir o contrato. Essa cláusula tem o objetivo de indenizar a parte prejudicada pelos danos causados pelo inadimplemento. Geralmente, esse valor é pré-determinado pelas partes no momento da assinatura do contrato.
2. Cláusula penal moratória: essa cláusula define uma multa por atraso no cumprimento de alguma obrigação, como o atraso no pagamento ou na entrega do imóvel. A multa por atraso pode ser calculada por dia ou por um período específico.

Exemplos de cláusula penal

• Em um contrato de compra de imóvel no valor de R$ 500.000,00, a cláusula penal estabelece uma multa de 10% do valor total do contrato (R$ 50.000,00) em caso de desistência do comprador após o pagamento de uma entrada.
• Caso o vendedor atrase a entrega do imóvel em 30 dias, ele deverá pagar uma multa de 0,5% do valor do imóvel por cada dia de atraso.

Regras e limites de valor

Embora a cláusula penal tenha o objetivo de proteger as partes contra o inadimplemento, é importante destacar que ela deve seguir algumas regras estabelecidas pelo Código Civil Brasileiro. A cláusula penal não pode ser exagerada ou desproporcional ao valor do contrato ou ao prejuízo causado pela parte inadimplente.

O Código Civil estabelece que a cláusula penal deve ser fixada com base na natureza do contrato e nas condições acordadas entre as partes. A multa estipulada não pode ser excessiva, sob pena de ser considerada abusiva. Além disso, caso a parte que descumprir o contrato tenha que pagar uma multa, ela ainda pode ser responsabilizada por danos adicionais que não estejam cobertos pela cláusula penal, caso esses danos sejam comprovados judicialmente.