O presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) anunciou a criação da aguardada faixa 4, do programa Minha Casa, Minha Vida, que atenderá famílias com renda de até R$ 12 mil e imóveis de até R$ 500 mil. A nova modalidade prevê a possibilidade de um financiamento de até 420 meses a uma taxa de juros de 10,5% ao ano.

Até então, o teto do MCMV era para imóveis de até R$ 350 mil e o programa atendia famílias com renda de até R$ 8 mil na faixa 3.
A mudança promete ser um divisor de águas para construtoras que participam do programa, entre elas a MRV. Hoje, cerca de 90% das vendas líquidas da construtora vêm do programa do governo federal.

“Há uma parcela significativa da população que não se encaixava nas faixas que existiam até então, que ainda enfrentava dificuldades para financiar um imóvel. Com o anúncio, poderemos atender um público que hoje acaba ficando refém de taxas de juros muito altas no financiamento tradicional”, afirma Thiago Ely, vice-presidente Comercial e de Marketing da construtora à EXAME um dia antes ao anúncio oficial.

Ely conta que, na MRV, 13% do estoque se enquadraria a essa nova faixa, o que permitirá um aumento na velocidade das vendas da empresa.

A mudança é sobretudo bem-vinda frente a taxas maiores de juros, já que a alta da Selic encarece o crédito imobiliário no mercado tradicional. Além disso, a taxa de juros mais alta também eleva os reajustes de aluguel.

"Em 2023, os aluguéis subiram, em média, 16%, e em 2024, o aumento foi de 13,5%, ambos bem acima da inflação. Ou seja, quem continua no aluguel sente cada vez mais no bolso o impacto da alta dos juros, enquanto quem financia pelo MCMV tem previsibilidade e estabilidade", diz Ely.

Por essa razão, mesmo frente aos juros elevados, as vendas do setor de habitação econômica nunca estiveram tão fortes na MRV. A companhia bateu R$ 10 bilhões em vendas líquidas em 2024, um crescimento de 17,4% em relação a 2023 e de 70,3% comparado a 2022.

Confira a entrevista completa com o diretor-executivo da MRV, realizada pouco antes do anúncio da criação da faixa 4:

Como a MRV enxerga a criação da faixa 4 no MCMV?

A criação da faixa 4 pode ser um divisor de águas para o mercado. Hoje, cerca de 90% das nossas vendas líquidas vêm do Minha Casa, Minha Vida, e sabemos que há uma parcela significativa da população que não se encaixa nas faixas atuais, mas ainda enfrenta dificuldades para financiar um imóvel.

Poderemos atender um público que hoje acaba ficando refém de taxas de juros muito altas no financiamento tradicional. Na MRV, 13% do estoque se enquadra a essa nova faixa o que permitirá um aumento na velocidade das vendas da empresa.

Em um cenário de alta de juros, qual a importância dessa mudança?

A alta da Selic encarece o crédito imobiliário no mercado tradicional, afastando muitos compradores. No entanto, os financiamentos do MCMV são pré-fixados entre 4% e 8% mais TR, o que significa que quem compra um imóvel pelo programa sofre muito menos com os aumentos dos juros, ficando exposto apenas à variação da TR.

Além disso, enquanto a Selic alta torna o financiamento mais caro, ela também eleva os reajustes de aluguel. Em 2023, os aluguéis subiram, em média, 16%, e em 2024, o aumento foi de 13,5%, ambos bem acima da inflação.

Ou seja, quem continua no aluguel sente cada vez mais no bolso o impacto da alta dos juros, enquanto quem financia pelo MCMV tem previsibilidade e estabilidade.

Se as mudanças no programa vierem para ampliar esse acesso, mais gente poderá migrar do aluguel para a casa própria, o que é ótimo para as pessoas.

Como funcionam as taxas na faixa 1, 2 e 3 do MCMV? Existe algum impacto da taxa Selic no programa?

O Minha Casa, Minha Vida tem um modelo muito mais protegido da Selic do que o crédito imobiliário tradicional. As taxas são pré-fixadas e variações da SELIC não atingem o programa. Para as faixas mais baixas do programa, os juros podem ser negativos em termos reais.

Na faixa 1, por exemplo, as taxas são as menores possíveis, e muitas vezes os beneficiários pagam prestações abaixo do valor de um aluguel na mesma região. Já nas faixas 2 e 3, as taxas ficam entre 4% e 8% mais a TR, bem abaixo da Selic atual.

Com a inflação girando em torno de 5% a 5,5%, isso significa que, em alguns casos, o comprador está pagando uma taxa inferior à inflação, algo impossível no financiamento convencional. Então, mesmo com a Selic nas alturas, o MCMV continua sendo a melhor alternativa para quem quer comprar um imóvel.

As mudanças tornam o momento ainda melhor para a compra da casa própria com recursos do FGTS?

Sem dúvida. Mesmo com os juros elevados no mercado tradicional, as vendas do setor de habitação econômica nunca estiveram tão fortes. Só a MRV bateu R$ 10 bilhões em vendas líquidas em 2024, um crescimento de 17,4% em relação a 2023 e de 70,3% comparado a 2022.

Isso mostra que as pessoas já estão percebendo que o financiamento via FGTS é um caminho muito mais vantajoso. Com a ampliação do programa esse acesso com a faixa 4, esse mercado pode crescer ainda mais e permitir que milhares de famílias realizem o sonho da casa própria sem sofrer com as oscilações do mercado financeiro.