Quem vende ou compra um imóvel já percebeu que o valor final do negócio não é o mesmo do início das negociações. Isso porque existe uma diferença entre os preços anunciados e os transacionados. Para entender melhor esta diferença, a Loft, uma das uma das principais startups dedicadas ao mercado de imóveis no país, acompanha mensalmente os preços transacionados em 57 bairros em São Paulo por meio de um indicador.

Este mês, o índice, que era conhecido como Especulômetro, ganhou um novo nome: Índice Preço Real Exame-Loft. O diferencial desse índice é trazer o preço transacionado, chamado de Preço Real, que é comparado com a expectativa que os vendedores têm (preço anunciado).

“Após mais de dois anos de Especulômetro, ficou sendimentado para os organizadores do índice que o desajuste de preço no mercado tem mais a ver com o desconhecimento dos valores reais do que com especulação de forma ativa e intencional por parte dos vendedores,” explicou a Loft.

Anúncio x preço real

O Índice Preço Real Exame-Loft de abril apontou que na capital paulista, dos 57 bairros avaliados, 52 bairros apresentaram anúncios 10% ou mais acima das transações (preço real). A diferença média entre o preço anunciado e o valor de fechamento do contrato nas transações é de 17,64%. Isso representa estabilidade em relação ao mês de mar/23 (17,39%). Na comparação com jun/22 (início da série), o indicador acumula alta de 1,03 p.p.

Rodger Campos, economista da Loft, afirma que o ambiente de negócios para transações imobiliárias tem apresentado alguns atritos em função da conjuntura macroeconômica do Brasil. Segundo ele, a incerteza econômica associada a um mercado que carece de informações que ancorem as expectativas dos proprietários e dos negociadores do mercado imobiliário são elementos que justificam a discrepância dos preços pedidos em relação ao preço real (por preço real, entenda o preço médio efetivamente negociado).

Outro elemento que dificulta essa ancoragem é a não utilização de técnicas de precificação que permitam balizar os preços esperados pelos proprietários à realidade do mercado. "Isso significa dizer que as negociações se dão aos níveis de preços ajustados ao ambiente de negócios, mas proprietários e corretores estão precificando com uma estratégia de mercado que pode não se observar ou não se esperar mais."

Bairros em SP

Ao avaliar os bairros, os mais próximos dos preços reais são Cangaíba (-1,66%), Limão (-0,99%) e Sapopemba (2,75%). Já os bairros com anúncios mais distantes dos preços reais são Paraíso (26,69%), Jardim Paulista (27,31%) e Bom Retiro (32,14%).

Sobre o Paraíso, o indicador apontou que o preço por metro quadrado apresenta queda maior que o aumento do preço do metro quadrado transacionado. A tipologia média  foi de 109 m² e a idade média dos apartamentos foi de 50 anos.

No Jardim Paulistano, o preço por metro quadrado médio dos anúncios e transações aumentaram em R$ 500/m²  para R$ 700/m², respectivamente, mas não o suficiente para ajustar a expectativa de preço de venda do proprietário. A tipologia média transacionada foi de 140m² e idade de 30 anos. Já no Bom Retiro: os preços por metro quadrado médio dos anúncios e transações mantiveram-se constantes. O mix de imóveis transacionados permaneceu similar ao mês de março. O bairro segue aquecido e a diferença entre o preço real e os anúncios apresenta o mesmo padrão do período anterior.