O preço médio do aluguel na cidade de São Paulo iniciou o ano de 2024 no valor de R$ 66,7 pelo metro quadrado. Isso significa que, para um imóvel de 50 metros quadrados, o valor médio é de R$ 3,3 mil por mês, segundo o Índice de Aluguel QuintoAndar Imovelweb.

No mês de janeiro, a variação do preço do aluguel foi de 1,59%. Nos últimos 12 meses, foi de 9,72%, e o Butantã contribui para esse aumento, sendo o bairro com a maior valorização do aluguel no período. Por lá, o aluguel é, em média, R$ 3 mil por mês, considerando apartamento de todos os tamanhos.

O aluguel comercial nunca subiu tanto — e a culpa é da economia aquecida

O bairro da zona oeste de São Paulo, onde está localizada a cidade universitária, sede da Universidade de São Paulo (USP), teve valorização de 25,3% no preço do aluguel no período.

A lista das maiores valorizações nos últimos 12 meses segue com Liberdade (25%), Jardim Europa (23%), Vila Gustavo (22,5%), Jardim São Savério (21%), Campos Elíseos (20,3%), Vila Maria (20%), Vila Guilherme (19,9%), Vila Mazzei (19,9%) e Vila Nova Conceição (19,8%).

Na outra ponta, do lado dos bairros que mais desvalorizaram, Jardim América lidera com queda de 5,6%. O bairro da zona oeste é seguido pela queda da Vila Antonieta (-4%), Jardim Pirituba (-2%), Itaquera (-1,6), Vila Madalena (-0,7), Água Branca (-0,5) e Parque Novo Mundo (-0,1).

Quando olhamos para um período mais curto, dos últimos três meses, no entanto, o bairro que teve o valor do aluguel mais valorizado foi a Casa Verde, na zona norte de São Paulo, com 12,5%. Em seguida estão Vila Califórnia (12,3%), Planalto Paulista (9,5%), Jardim Europa (9,1%) e Alto da Lapa (7,8%). Entre os que mais desvalorizaram, está o Jardim América com queda de 11,5 no preço médio do aluguel, seguido de Jardim Pirituba (-6,1%), Jardim Santa Teresinha (-5,2%), Tucuruvi (-4%) e Paraíso (-4%).

Os bairros mais caros de São Paulo

Vila Olímpia não foi o bairro que mais valorizou nos últimos meses, mas continua sendo o mais caro para se morar na cidade de São Paulo. O preço médio do metro quadrado no bairro foi de R$ 100,5. Em seguida, estão Vila Nova Conceição (R$ 97,4), Brooklin (R$ 95,1), Jardim Europa (R$ 92,3), Pinheiros (R$ 89,3), Itaim Bibi (R$ 86,6), Moema (R$ 82,9), Chácara Santo Antonio (R$ 80,5), Campo Belo (R$ 78,7) e Jardim América (R$ 75).

Menos descontos no aluguel

O levantamento do QuintoAndar em parceria com a Imovelweb ainda mostra que um desconto sobre esse valor de aluguéis citados acima tem ficado mais difícil na capital paulista. Isso porque, pela primeira vez, o percentual médio de desconto nas transações ficou abaixo de 3% em São Paulo — em janeiro, o percentual de desconto médio negociado na cidade ficou em 2,9%, o menor da série histórica iniciada em 2020.

Para medir o desconto, é analisada a diferença entre o preço anunciado e o efetivamente pago nos imóveis comercializados no mês de referência. Trata-se, portanto, de uma medida que reflete o aquecimento do mercado a partir da negociação entre proprietários e inquilinos. Os primeiros meses do ano marcam a alta temporada de aluguéis. É um período onde a demanda já é tradicionalmente maior, seja por conta de contratos que estão se encerrando, seja por decisões pessoais. Isso faz com que o mercado já fique normalmente mais movimentado no período.

No entanto, Thiago Reis, gerente de Dados do Grupo QuintoAndar, cita também a expectativa sobre a queda gradativa da taxa de juros lá no início de 2024. No entanto, o contrário do esperado aconteceu. "Houve um aumento da taxa Selic e, em janeiro, já foi possível ver esse impacto nas taxas de financiamento dos bancos. Somada à notícia das novas regras da Caixa, era de se esperar também que muitas pessoas que planejavam adquirir um imóvel adiassem esse sonho, pelo menos por um tempo, levando um contingente ainda maior para o mercado de aluguel", explica o especialista.

Todos esses elementos combinados fizeram com que o mercado iniciasse o ano ainda mais aquecido, fazendo com que os proprietários acabassem não concedendo tantos descontos, ou pelo menos reduzindo essa margem. O fenômeno não só em São Paulo: trata-se de um movimento generalizado, e não restrito a uma capital específica. "Será preciso agora acompanhar nos próximos meses como o mercado se comporta- especialmente com as expectativas em relação ao segmento de compra e venda. É possível, porém, esperar que os preços do aluguel continuem elevados, e sob pressão — com uma alta demanda", finaliza o especialista.