Apartamentos 100% pensados para locação focam em oferecer toda a estrutura necessária para morar de imediato. O imóvel é entregue semimobiliado para os locatário, com os principais armários, eletrodomésticos e até ar-condicionado. O condomínio é cobrado em um pacote que inclui o próprio aluguel, IPTU, luz e água. E o principal: não há o risco de o proprietário decidir vender o apartamento de repente. Afinal, o prédio todo pertence a uma mesma empresa que colocou o imóvel de pé especificamente para alugar.

Esse é o modelo de negócio da Vila 11, empresa especializada no segmento multifamily, onde o prédio tem um único dono e todas as unidades são voltadas para locação. O negócio foi criado em 2017 com um fundo de investimento institucional, o Evergreen, que tem investimentos no mercado imobiliário em diferentes países. A operação começou em 2020, sob a gestão do fundador Ricardo Laham (ex-Brookfield), e, desde então, tem crescido em um bom ritmo.

Com seis prédios entregues e alugados na cidade de São Paulo (SP), a empresa atingiu um faturamento de R$ 17 milhões em 2023, um crescimento de 317% em comparação ao ano anterior. Para 2024, a projeção é alcançar a marca de R$ 36 milhões e, nos próximos três anos, com a entrega de outros 11 projetos que já estão em construção ou desenvolvimento, chegar aos R$ 120 milhões – avanço de 605,8% frente ao último resultado. 

Apesar de acelerado, o crescimento está dentro dos planos. Desde o início, o objetivo era e se tornar uma referência no mercado multifamily paulistano. O investimento inicial no projeto foi de US$ 200 milhões (R$ 1 bilhão), com mais dois aportes ao longo do caminho, que adicionaram à empresa outros US$ 85 milhões (R$ 400 mil).

“Para iniciar o investimento no país, o grupo entendeu que precisaria partir de um número relevante do ponto de vista de escala. O investimento inicial foi para adquirir ativos, construir terrenos e colocar em operação 14 prédios. Conforme as premissas foram se mostrando certas, fomos recebendo novos aportes”, afirmou Laham, em entrevista à EXAME. 

A empresa trabalha atualmente com um portfólio de 17 empreendimentos – seis já entregues e outros 11 projetos que serão colocados de pé até 2026. Para este ano, serão duas entregas: uma na Alameda Itu, nos Jardins, e outra na Rua Capote Valente, em Pinheiros, ambos na Zona Oeste.

“Estamos ainda em fase de investimento em crescimento – de aquisições e construções – com cerca de 33% do portfólio atual operando e um grande volume de entregas para os próximos anos. De acordo com o nosso planejamento, a empresa se tornará operacional ao final de 2025”, disse Laham.

Por que apostar no multifamily

O fundador da Vila 11 destaca três premissas que explicam o sucesso do modelo. O primeiro é o que Laham chama de problema “histórico e secular” de descompasso entre renda e preço do imóvel. Os preços das casas e apartamentos sobem acima da renda da população, tornando cada vez mais difícil adquirir a casa própria – especialmente em locais de maior demanda, com bom acesso a transporte, cultura e lazer.

Os prédios da Vila 11 estão justamente nesses bairros. Na Zona Oeste, a empresa tem dois empreendimentos, um no boêmio bairro da Vila Madalena e outro em Pinheiros, na Avenida Rebouças. Outros dois prédios estão no bairro central da Consolação, nas ruas Frei Caneca e Barata Ribeiro. E, saindo do centro para a Zona Sul, há também outros dois empreendimentos, nos bairros do Paraíso e Vila Mariana. 

O segundo ponto é uma mudança de comportamento. Os preços caros se aliam a uma mudança geracional, onde as pessoas já não querem (e por vezes não podem) colocar tanto dinheiro em um imóvel. Muitos preferem alugar um apartamento em uma zona mais central do que comprar a casa própria em bairros mais afastados. 

E o terceiro pilar é o diferencial de ter uma empresa na posição de locador. “A Vila 11 está lá para dar um respaldo em qualquer questão de manutenção ou vício construtivo. E oferecemos a garantia de que não vamos vender apartamento. Nosso propósito é operar para locação, dá pra viver lá por 5 anos, 10 anos, o tempo que o locatário desejar”, afirmou. 

Os planos – ao menos por enquanto – não envolvem expansão para fora de São Paulo. Mas existe, sim, uma expectativa de expansão, em especial para a região central da cidade. “Vemos com muito bons olhos o processo de revitalização do centro de São Paulo. Tem acessibilidade, mobilidade, e os preços também são mais atrativos.”

A estimativa da Vila 11 é que um pacote do grupo – que envolve condomínio, aluguel e demais contas – poderia sair por cerca de R$ 2,5 mil na região central, um valor mil reais mais barato que o cobrado em média para apartamentos de um dormitório. As menores unidades podem ter pacotes entre R$ 3 mil e R$ 4,5 mil, enquanto as de dois dormitórios podem alcançar até R$ 14 mil de cobrança mensal.

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