A regularização de imóveis de herança que nunca foram registrados em cartório pode parecer um desafio, mas é possível solucionar essa situação com o auxílio de procedimentos legais. Imóveis sem registro oficial não possuem validade jurídica, o que dificulta sua venda, divisão ou uso como garantia. Entenda como regularizar um imóvel herdado nessas condições e quais passos tomar para resolver o problema.

1. O que significa um imóvel sem registro em cartório?

Um imóvel sem registro em cartório é aquele que não foi formalmente transferido para o nome do proprietário atual. Apesar de muitas vezes haver um contrato de compra e venda, escritura pública ou outro documento, a ausência do registro no cartório impede que o proprietário tenha o domínio oficial sobre o bem.

No caso de imóveis herdados, essa irregularidade pode ocorrer quando o falecido adquiriu o imóvel, mas nunca o registrou, ou quando a herança foi dividida informalmente entre os herdeiros, sem passar pelo inventário.

Dica:
Para saber a situação do registro do imóvel, é necessário solicitar uma certidão atualizada no Cartório de Registro de Imóveis da região onde ele está localizado.

2. Por que o registro em cartório é necessário?

O registro em cartório é o que garante a propriedade legal do imóvel. Sem ele, o proprietário não tem direito pleno sobre o bem e enfrenta limitações, como:

• Impossibilidade de vender o imóvel formalmente.
• Dificuldade em obter financiamentos ou usar o imóvel como garantia.
• Risco de disputas judiciais ou questionamentos sobre a propriedade.

Regularizar o imóvel é essencial para assegurar os direitos dos herdeiros e evitar problemas futuros.

3. Como regularizar um imóvel herdado sem registro?

3.1. Inicie o processo de inventário

O primeiro passo para regularizar o imóvel herdado é realizar o inventário, que é o procedimento legal para formalizar a divisão dos bens deixados pelo falecido. No inventário, o imóvel será incluído e dividido entre os herdeiros, conforme as regras estabelecidas em testamento (se houver) ou pela legislação sucessória.

O inventário pode ser feito de duas formas:

• Judicial: Quando há disputas entre os herdeiros ou se o falecido deixou dívidas.
• Extrajudicial: Realizado em cartório, é mais rápido e só é permitido quando há consenso entre os herdeiros e inexistência de dívidas.

3.2. Verifique a documentação do imóvel

É necessário reunir todos os documentos que comprovem a posse ou a aquisição do imóvel pelo falecido. Esses documentos podem incluir:

• Escritura de compra e venda.
• Contrato de gaveta.
• Certidões negativas de ônus.
• Comprovantes de pagamento de impostos (IPTU, por exemplo).

Caso a documentação esteja incompleta, pode ser necessário recorrer a testemunhas ou outros meios para comprovar a posse.

3.3. Faça a escritura de transferência

Após a conclusão do inventário, o próximo passo é registrar a transferência do imóvel para os herdeiros. Esse processo envolve a lavratura de uma escritura pública de transferência, que será feita no Cartório de Notas, e, posteriormente, o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

3.4. Resolva possíveis pendências fiscais

Antes de registrar o imóvel, é necessário quitar eventuais dívidas, como IPTU em atraso ou multas. Além disso, o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) deve ser pago, pois ele é obrigatório para a transferência de bens herdados.

Dica:
Consulte a prefeitura local e o cartório para verificar todas as pendências fiscais e taxas relacionadas ao imóvel.

4. E se o imóvel não tiver documentação suficiente?

Se o imóvel não tiver escritura ou registro e os documentos forem insuficientes para comprovar a posse, pode ser necessário entrar com uma ação judicial chamada usucapião. Esse procedimento é usado para regularizar imóveis ocupados de forma contínua e sem oposição durante um determinado período, conforme a legislação.

Os requisitos para usucapião incluem:

• Posse mansa e pacífica (sem disputas).
• Uso contínuo do imóvel por um período mínimo de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião.
• Comprovação de que a posse ocorreu de forma pública e com intenção de dono.

Dica:
Consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar se o usucapião é a melhor alternativa no seu caso.

5. Benefícios de regularizar o imóvel

A regularização de um imóvel de herança sem registro traz várias vantagens para os herdeiros:

• Validade jurídica: Garante que o imóvel pertence legalmente ao proprietário registrado.
• Facilidade de transações: Permite vender, alugar ou hipotecar o imóvel sem complicações.
• Segurança jurídica: Reduz o risco de disputas ou questionamentos futuros.
• Acesso a financiamentos: Torna o imóvel elegível para ser usado como garantia em empréstimos.

6. Evite problemas futuros com planejamento sucessório

Para evitar situações semelhantes no futuro, é recomendável que os proprietários regularizem seus imóveis em vida. Isso pode ser feito por meio de doações registradas ou elaboração de um testamento, garantindo que os herdeiros não enfrentem dificuldades para formalizar a herança.

Por que você precisa saber disso

Regularizar um imóvel herdado que nunca foi registrado em cartório é um processo que exige atenção e alguns passos legais, como a realização do inventário, a quitação de impostos e a obtenção da escritura pública. Em casos mais complexos, como a falta de documentação, a usucapião pode ser uma solução viável. Com a orientação de um advogado especializado, é possível garantir que o imóvel seja legalizado e os direitos dos herdeiros sejam assegurados.