A compra de um imóvel é um dos maiores investimentos que muitas pessoas fazem ao longo da vida. No entanto, muitas vezes, essa aquisição é feita por meio de um contrato de compra e venda, sem que o imóvel seja devidamente registrado no cartório de imóveis. Isso gera dúvidas quanto à regularização da propriedade: será que é possível regularizar um imóvel apenas com esse contrato?

O que é o contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento que formaliza a intenção de compra entre o comprador e o vendedor. Ele estabelece as condições da venda, como o valor, a forma de pagamento, os prazos e outras cláusulas acordadas entre as partes. Embora seja um documento importante, o contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel de fato. Para que a propriedade seja legalmente transferida, é necessário o registro no cartório de registro de imóveis.

O contrato de compra e venda garante a posse, mas não a propriedade

Uma questão fundamental a ser compreendida é que o contrato de compra e venda garante ao comprador a posse do imóvel, ou seja, o direito de utilizá-lo e ocupá-lo. No entanto, a propriedade do imóvel só é transferida após o registro da escritura pública de compra e venda no cartório de registro de imóveis. Esse é o ato que confere ao comprador a titularidade legal da propriedade.

Conforme o artigo 1.245 do Código Civil brasileiro: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".

Ou seja, quem tem apenas o contrato de compra e venda é o possuidor do imóvel, mas não o proprietário. A propriedade legal só é reconhecida com o devido registro, que é o único meio de garantir a plena titularidade e todos os direitos sobre o bem.

É possível regularizar o imóvel com o contrato de compra e venda?

Regularizar um imóvel que foi adquirido apenas com um contrato de compra e venda envolve a obtenção da escritura pública e seu posterior registro no cartório de imóveis. Para isso, é necessário seguir alguns passos:

1. Verificar a situação jurídica do imóvel: Antes de prosseguir com a regularização, é essencial verificar se o imóvel está devidamente registrado em nome do vendedor e se não há pendências, como dívidas ou outros impedimentos legais. O comprador deve também solicitar a certidão de matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis.
2. Obter a escritura pública de compra e venda: O próximo passo é a lavratura da escritura pública em um cartório de notas. Esse documento oficializa a transferência da propriedade e deve ser assinado pelas partes envolvidas. A escritura pública é obrigatória para todos os imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.
3. Registrar a escritura no cartório de imóveis: Com a escritura pública em mãos, é necessário levá-la ao cartório de registro de imóveis competente para que seja feita a averbação e o registro do imóvel em nome do comprador. Somente após o registro é que o comprador será considerado o proprietário legal do bem.

De acordo com o artigo 108 do Código Civil, "não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

Custos envolvidos na regularização do imóvel

O processo de regularização do imóvel com base no contrato de compra e venda envolve alguns custos, que variam conforme o valor do imóvel e a localidade. Entre os principais gastos, destacam-se:

• Taxa de escritura pública: O valor é cobrado pelo cartório de notas e varia conforme o valor do imóvel.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Esse imposto é obrigatório e deve ser pago para que a escritura possa ser lavrada. Ele é calculado com base no valor de mercado do imóvel e a alíquota varia conforme o município.
• Taxa de registro no cartório de imóveis: Após a lavratura da escritura, é preciso registrar o imóvel no cartório de imóveis, o que também gera uma taxa.

Riscos de manter o imóvel apenas com o contrato de compra e venda

Manter um imóvel apenas com o contrato de compra e venda, sem regularizá-lo devidamente, pode gerar riscos ao comprador. Entre os principais riscos estão:

• Perda da propriedade: Caso o vendedor tenha dívidas ou problemas judiciais, o imóvel pode ser penhorado ou alvo de disputas, já que o comprador não é o proprietário legal.
• Dificuldade de vender o imóvel: Sem o registro da propriedade, o comprador não poderá vender o imóvel formalmente, o que pode dificultar uma futura negociação.
• Impossibilidade de obter financiamentos: Imóveis que não estão registrados em nome do comprador não podem ser utilizados como garantia em financiamentos bancários.

Por que você deve saber sobre isso

Ter apenas o contrato de compra e venda não é suficiente para garantir a propriedade de um imóvel. Para regularizar a situação e garantir todos os direitos sobre o bem, é necessário lavrar a escritura pública e registrá-la no cartório de imóveis. Esse processo envolve alguns custos, mas é fundamental para evitar problemas futuros e assegurar a plena titularidade do imóvel.