A história da Greystar no Brasil é resultado de uma sequência de experimentações. Agora, a incorporadora, com mais de US$ 78 bilhões em ativos brutos sob gestão e que opera em 17 países, afirmou à EXAME que se vê pronta para lançar um produto exclusivo para a classe média paulistana. Mas, até chegar aqui, teve chão.

Atualmente, a empresa é uma das maiores dos Estados Unidos no setor de multifamily, categoria de imóveis residenciais composta por um complexo de casas ou apartamentos com apenas uma escritura, sendo tratado como um imóvel único que pertence a uma pessoa ou empresa. Os milhares de moradores são, portanto, inquilinos.

Nos Estados Unidos e Europa esse modelo já é bastante difundido. Mas a empresa queria ganhar mais continentes e foi chegando de mansinho na América do Sul. Primeiro, em Santiago, no Chile, em 2014. "Os investidores estrangeiros viam e veem o Chile como um país mais desenvolvido e parecido com os EUA em termos macroeconômicos. Renda per capita mais alta, inflação e taxa de juros mais baixas, crescimento mais constante e sem oscilações…", explica Cristiano Viola, diretor de operações da Greystar.

O terreno chileno era, portanto, o laboratório perfeito para que os donos da Greystar entendessem se este mercado já tão difundido no hemisfério sul também ganharia fôlego por aqui. Em Santiago, são 6 prédios no padrão multi-familiar.

No Brasil, a empresa chegou em 2019 e investiu seus primeiros esforços na classe de alta renda. Para isso, ela firmou parceria com investidores internacionais, como o fundo de pensão canadense CPP, para desenvolver um portfólio de prédios multifamily totalizando R$ 1,7 bilhão. A parceria contou também com as brasileiras Cyrela e SKR e resultou no projeto Ayra, que tem um total de 7 prédios nos bairros mais nobres de São Paulo — dois em Pinheiros e os demais espalhados entre Higienópolis, Moema, Vila Mariana, Vila Madalena, Perdizes e Brooklin.

Atualmente, o Ayra Pinheiros é o com maior ocupação — cerca de 90%. Para estúdios que vão de 33 a 55 metros quadrados, o preço médio do aluguel é de R$ 7 mil. O valor, no entanto, pode aumentar, chegando a quase R$ 10 mil com o condomínio. O perfil de quem mora no prédio vai desde empresários, que representam 40%, até pessoas recém divorciadas ou que estão curtindo a mordomia, cada um desdes dois grupos representando 30% do total de moradores.

"No Brasil, nós decidimos [com os investidores] começar a explorar esses bairros mais nobres porque é onde você tem mais margem de erro. Nas classes altas, a gente tem mais margem de manobra de repassar custos que poderiam surgir de forma inesperada, já que estávamos no meio da pandemia [de Covid-19]", explica Vitor Costa, Country Manager da Greystar no Brasil.

Chegou, enfim, a vez da classe média

Uma vez que a empresa já entendeu dinâmica do mercado imobiliário brasileiro, o próximo passo é a classe média. Isso coincidiu também com a redução do apetite de investidores estrangeiros, com investidores brasileiros demonstrando interesse no mercado de multifamily, especialmente no segmento de renda média. 

Para o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), famílias de classe média são aquelas com renda domiciliar per capita entre R$ 1.926 e R$ 8.303 por mês. Assim como a revista EXAME já mostrou, a classe vive atualmente um desafio para encontrar imóveis tanto para aluguel como para venda. Um apartamento que hoje vale cerca de 780 mil reais, se observada a correção pelo Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), custaria 100.000 reais em 1995. Naquela época, o imóvel poderia ser comprado com 100 salários médios. Hoje, cerca de 262 salários médios teriam que ser desembolsados para o mesmo imóvel, segundo cálculos elaborados pelo DataZap/Grupo OLX."

Existe, portanto, uma lacuna no mercado imobiliário para a classe média. "Há muitos empreendimentos para alta renda e programas governamentais para baixa renda, mas a classe média fica "espremida" no meio, com poucas opções adequadas. Comprar um imóvel está cada vez mais difícil para a classe média, com preços em áreas bem localizadas muito altos", afirma Vitor.

Por essas e outras, o financiamento imobiliário fica cada vez mais inacessível para muitos. Alugar pode ser uma opção mais vantajosa para a classe média em determinados momentos da vida. A locação permite morar em áreas mais próximas ao trabalho e com melhor infraestrutura, sem a necessidade de um grande investimento inicial, que pode ficar guardado em uma boa aplicação. E é neste buraco que a Greystar planeja depositar sua argamassa.

À EXAME, a Greystar adiantou que está buscando terrenos e prédios em bairros como no centro expandido, como Barra Funda e Santa Cecília, Zona Norte e Zona Leste para desenvolver empreendimentos para essa faixa da pirâmide social brasileira. A empresa está considerando tanto a compra de terrenos quanto a revitalização de prédios existentes — ou retrofit — para viabilizar esses projetos.

A empresa está em uma fase "bastante avançada" de busca por investidores brasileiros para seu novo projeto. O valor ainda não está cravado, mas deve ser inferior ao que foi investido no projeto Ayra.

Para isso, a Greystar já traçou insights valiosos sobre a classe média paulistana. "Ela busca imóveis em áreas bem localizadas, com boa infraestrutura e serviços. A proximidade com o trabalho, transporte público eficiente e opções de lazer são fatores importantes na escolha da moradia. O aluguel ideal deve estar entre 30% e 35% da renda familiar", elenca Vitor.

Para o entender o público do novo projeto, a empresa inclusive delineou um casal hipotético típico da classe média de São Paulo: um analista contábil, 27 anos, que recebe um salário de R$ 5,5 mil, e uma analista de marketing, 28 anos, que recebe R$ 6 mil. Juntos, eles recebem R$ 11.500 por mês e poderiam desembolsar cerca de R$ 4 mil em um aluguel. Este, portanto, é o valor considerado pela empresa para seus planos para a classe média.