Calcular o valor justo de aluguel para um imóvel é um processo que envolve diversos fatores e exige uma análise cuidadosa tanto do local quanto do mercado imobiliário. Embora não exista uma fórmula exata para determinar o valor, alguns critérios e métodos podem ajudar a determinar um preço justo e competitivo.

O primeiro deles é avaliar as características do imóvel, como a localização e infraestrutura. Áreas centrais e de fácil acesso costumam ser mais valorizadas, especialmente regiões que contam com diversos comércios e serviços, como a Vila Madalena em São Paulo e a Savassi em Belo Horizonte.

Bairros turísticos como Copacabana e Leblon no Rio de Janeiro também tendem a ser mais caros e, consequentemente, mais valorizados.

O segundo ponto é analisar a metragem do imóvel, considerando a quantidade de quartos, banheiros e garagens, assim como as medidas dos ambientes. Além disso, imóveis mais bem conservados e que não precisam de reformas urgentes são mais atrativos. Por isso, pode ser necessário investir em reparos antes de precificar.

Análise de mercado

Outro fator importante a ser analisado é como está o mercado de imóveis no momento da precificação. É importante comparar a propriedade com a concorrência com base em suas características, não só em relação ao tamanho e número de cômodos, como o tempo médio de locação. Essas informações podem ser buscadas com corretores e imobiliárias.

Proprietários de imóveis também podem fazer o cálculo da rentabilidade imobiliária, que consiste em multiplicar o valor de mercado do imóvel com a taxa de rentabilidade para ter o resultado de quanto deve ser o aluguel.

É possível usar ferramentas disponíveis online para fazer a precificação, ou ainda contratar uma consultoria profissional.

Custos adicionais

No momento de fazer o cálculo também é importante avaliar as despesas fixas do imóvel, como condomínio e IPTU, uma vez que esses valores influenciam a decisão de quem está buscando um local para alugar.

Na maioria das cidades, o percentual do IPTU varia entre 1,5% e 3%, e o valor pode ser cobrado de duas maneiras: como taxa única anual ou diluído na mensalidade do aluguel.

É importante levar em conta também que o proprietário pode reajustar o valor do aluguel durante o contrato de locação, desde que esteja de acordo com a Lei do Inquilinato.

Quanto cobrar pelo aluguel do meu imóvel?

Para os proprietários que desejam saber como precificar seus imóveis, além dos critérios observados acima também é interessante levar em conta:

• Oferta e demanda: a quantidade de imóveis disponíveis para alugar na região e a procura por imóveis influenciam no valor final a ser cobrado;
• Percentual sobre o valor do imóvel: considerar um percentual entre 0,5% e 1% do valor de venda do imóvel como base para o cálculo do aluguel. Esse número é líquido, ou seja, já exclui encargos como IPTU e condomínio;
• Método da renda: nesse método, são considerados os custos fixos do imóvel (IPTU, condomínio, seguros, etc.) e uma margem de lucro desejada.  Também é importante levar em conta se o dono irá receber o valor mensalmente, semestralmente ou anualmente. 

Se ainda restarem dúvidas, vale a pena consultar um corretor de imóveis ou advogado especializado no tema.