A falta de um indicador capaz de refletir de maneira mais precisa os preços dos alugueis tem sido há muitos anos um obstáculo para a indústria imobiliária no país. Em tese, a referência para a maioria dos contratos é o Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M), mas, como o próprio nome sugere, trata-se de um indicador que acompanha os preços para o setor produtivo, com bastante influência do dólar e pouco relacionado ao custo de moradia em si.

O problema já havia sido diagnosticado faz algum tempo, mas os dois últimos anos escancararam a questão: o IGP-M subiu quase 50% no acumulado de 2020 e 2021, enquanto a renda média do brasileiro, com o país mergulhado em crise econômica, está abaixo do patamar em que se encontrava no fim de 2019, antes da pandemia.

Diante desse quadro, o setor privado começou a se movimentar em busca de soluções. Em 2021, empresas como o QuintoAndar passaram a oferecer a locatários e locadores a possibilidade da troca do IGP-M pelo IPCA, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, o índice de referência para a inflação no país. Àquela altura, o IGP-M havia alcançado mais de 30% no acumulado dos 12 meses anteriores e pressionava as renegociações dos alugueis de forma irrealista.

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Mas a troca também não foi considerada a ideal por alguns especialistas, porque o IPCA acompanha os preços de uma cesta variada de produtos e serviços ao consumidor e tem sido bastante influenciado pelo avanço dos preços dos combustíveis. Tanto que, em 2021, o indicador fechou com alta de 10,06%, a maior taxa em 6 anos.

Em busca de uma solução para a demanda do mercado, a Fundação Getulio Vargas lançou nesta semana o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR). O novo índice faz parte de um grupo de outros indicadores calculados e divulgados pela instituição, a exemplo do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e do próprio IGP-M.

"Tanto o IGP-M quanto IPCA são índices construídos para outros propósitos. A grande inovação do IVAR é que ele foi feito exclusivamente para acompanhar a variação de alugueis residenciais: há, portanto, uma correspondência direta com a dinâmica e os fundamentos do mercado imobiliário", explica Paulo Picchetti, pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre-FGV) e professor da Escola de Economia da FGV-SP.

Como o IVAR é calculado?

Picchetti explica que a FGV firmou parceria com administradoras de imóveis para coletar os preços de contratos novos, reajustados e renegociados. O objetivo é ter uma medição mais próxima do comportamento do preço dos alugueis, até para medir a disparidade entre o que é, de fato, praticado no mercado e a variação do IGP-M e do IPCA.

Embora tenha sido lançado oficialmente nesta semana, o IVAR fez uso de dados recentes para calcular, de forma retroativa, qual teria sido o valor do indicador mês a mês desde 2018. O objetivo foi construir um histórico que permitisse entender o comportamento do mercado nos últimos anos vis-à-vis o IGP-M e o IPCA.

O IVAR terminou 2021 em -0,61%, o que reforça a tese de que, na média de mercado, inquilinos realmente negociaram seus contratos com proprietários no contexto da crise econômica e deixando de lado o que o IGP-M apontava (a alta em 2021 foi de 17,78%). A deflação revela também um descolamento relevante em relação aos dois índices. Veja abaixo a comparação:

"Os alugueis não subiram na mesma proporção dos índices de inflação, até porque o contexto do mercado de trabalho e da economia brasileira foi bastante adverso no ano passado. Não havia como inquilinos pagarem os 30% do IGP-M ou os 10% do IPCA de reajuste, pois muitos tiveram redução salarial durante a pandemia e alguns até perderam o emprego", observa o professor da FGV.

O cálculo do IVAR é baseado em cerca de 10.000 contratos de locação de imóveis em quatro das maiores capitais do país: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. O objetivo, conta o pesquisador, é agregar mais cidades e regiões ao índice ao longo dos próximos meses, para tornar a amostragem mais completa.

O IVAR será o novo índice do reajuste do aluguel?

Questionado sobre se acredita que o novo indicador será adotado como indexador em contratos novos e em renegociações de alugueis, Picchetti diz que essa é uma decisão que partirá de inquilinos e proprietários.

"É algo que próprio mercado vai decidir. Não temos o poder ou a intenção de estimular que os contratos adotem esse ou aquele indicador. Tudo vai depender do aprendizado do mercado, de como as pessoas vão entender o índice e sua metodologia e, no final das contas, de como o IVAR vai evoluir. Se as partes interessadas entenderem que está refletindo a realidade do mercado, maior a chance de ele ser adotado", finaliza Picchetti.