Após dois anos desafiadores, o setor imobiliário brasileiro ganhou fôlego e tem chamado a atenção de investidores em 2023. Incorporadoras e construtoras listadas em bolsa, cresceram, juntas, mais de R$ 21,176 bilhões em valor de mercado neste ano, desbancando outros setores como alimentos (que incluem os frigoríficos) e mineração.

O número foi levantado em um estudo exclusivo da Economática enviado à EXAME Invest, que considerou o período de 31 de dezembro de 2022 até 22 de setembro de 2023, e levou em consideração todas as 37 empresas do segmento imobiliário listadas na B3, entre companhias de construção civil e exploração de imóveis.

Em 31 de dezembro, o setor somava R$ 55,696 bilhões em valor de mercado. Já no fechamento da última sessão, na sexta-feira, 22, o número saltou para R$ 76,872 bilhões, um aumento de R$ 21,176 bilhões, o correspondente a uma valorização de 38,02%.

Não só em valor de mercado, mas em lucro o setor também se destaca. Ao aplicar o recorte do Imob (índice que reúne as 17 empresas do mercado imobiliário listadas na bolsa, com maior liquidez), a pesquisa mostrou que o lucro líquido dessas companhias teve um aumento de 125,98% no primeiro semestre de 2023, frente ao mesmo período do ano anterior. No fechamento da sessão desta terça-feira, 26, o Imob valorizou 26,17% no ano.

Por que o setor imobiliário valorizou?

Queda dos juros

O setor imobiliário, historicamente, tem uma relação inversa com a taxa de juro e sofreu o impacto da Selic, que saltou de 2%, em março de 2021, para 13,75%, em agosto de 2022. Essa elevação, segundo os analistas ouvidos pela reportagem, prejudicaram o setor, visto que ele depende de juros baixos para poder vender seus empreendimentos, por meio de financiamentos, por exemplo.

“Com a elevação das taxas de juro em todo o ano de 2022, ações do setor imobiliário estiveram entre as maiores quedas do período. Já no ano de 2023, a expectativa de quedas mais acentuadas nos juros, mesmo com alguma volatilidade, melhorou a visão do mercado sobre essas empresas. Sendo assim, boa parte das altas deste ano foram uma correção das fortes quedas observadas em 2022”, diz Carlos André Marinho Vieira, analista-chefe do TC/Economática.

A expectativa do início do ciclo de corte da Selic já era vista desde janeiro. Como aponta Gustavo Cruz, estrategista-chefe da RB Investimentos, a curva de juros — ou seja, os vencimentos mais longos — do começo do ano até o momento apresentou uma queda relevante. “[A queda na curva de juros] barateia o financiamento e é mais promissor para essas empresas do setor de construção”, comenta.

Em agosto, as previsões se concretizaram. No dia 2, o Comitê de Política Monetária (Copom) cortou em 0,50 p.p. (pontos percentuais) a Selic e, nesta última quarta-feira, 20, reduziu novamente em mais 0,50 p.p., levando a taxa básica de juro para 12,75%.

O impulsionador para os cortes foram, principalmente, os avanços políticos-monetários no Congresso, como o arcabouço fiscal e a reforma tributária, é o que explica Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research. “A partir de março, quando a gente teve o princípio do ajuste fiscal, com uma tendência mais favorável para o ambiente macro, nós observamos uma valorização significativa dos ativos imobiliários”, afirma.

Programa ‘Minha Casa Minha Vida’

Alex Carvalho, analista CNPI da CM Capital, relembra que, nos anos anteriores, o setor imobiliário não recebeu tanta atenção do governo. Contudo, em 2023, o cenário mudou. “Incentivos como o novo programa ‘Minha casa Minha Vida' impulsionaram o mercado imobiliário, principalmente as companhias focadas em imóveis de baixa renda”, destaca.

Dentre as novidades, o governo aumentou a renda mensal das famílias que podem se encaixar no programa, o que, consequentemente, aumenta a base de consumidores potenciais. Além disso, também houve um aumento de valor máximo que o imóvel pode custar.

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Agora, famílias que residem em áreas urbanas podem ter renda mensal de até R$ 8 mil, enquanto famílias de áreas rurais podem ter renda anual de até R$ 96 mil. Em relação ao valor do imóvel, para famílias da faixa 1 (com renda até R$ 2,64 mil) e famílias da faixa 2 (com renda até R$ 4,4 mil), o limite ficou entre R$ 190 mil e R$ 264 mil, dependendo da localidade.

“As medidas aumentam a oferta potencial das empresas que, às vezes, nem vislumbravam participar do programa. Como elas já tinham imóveis sendo levantados, ajustaram o percentual para se encaixar como ‘Minha Casa Minha Vida’. É benéfico, então, tanto da oferta quanto da demanda”, destaca Cruz.

Redução dos custos dos insumos

A redução dos custos dos insumos, de acordo com os especialistas, também foi outro fator que contribuiu para a alta do setor imobiliário neste ano. Como 2021 e 2022 foram marcados por preços de construção elevados, as margens das empresas, consequentemente, foram pressionadas. Já em 2023, o mercado apresenta preços mais em conta.

Os analistas também citam a revisão do plano diretor, que impulsiona a demanda, especialmente em São Paulo, além dos bons resultados demonstrados em todo o setor, que animaram os investidores e trouxeram uma performance acima da média para o segmento ao longo do ano.

Setor imobiliário à frente de setores destaques

O estudo da Economática levou em consideração empresas com ações negociadas na B3, ativas e com valor de mercado em 31 de dezembro de 2022. Ao todo, foi levantado o valor de mercado de 341 empresas, divididas em 40 setores. Destes, apenas 21 ganharam valor de mercado em 2023. O setor imobiliário, por sua vez, está em quarto lugar, perdendo somente para empresas do setor de petróleo e gás, intermediários financeiros e transporte.

O estudo chama a atenção por mostrar que, em valor de mercado, o setor imobiliário se sobressaiu a setores que normalmente são destaques para o mercado, como o de alimentação, que engloba os frigoríficos como JBS (JBSS3) e Marfrig (MRFG3), e mineração, que inclui a Vale (VALE3).

Para noções de comparação, o setor de mineração, que é composto de cinco empresas, registrava R$ 440,986 bilhões em valor de mercado em 31 de dezembro de 2022. Em 22 de setembro de 2023, esse valor foi para R$ 334,758 bilhões, uma queda de R$ 106,228 bilhões, o que corresponde a uma desvalorização de 24,09%, a colocando como o setor na bolsa que mais perdeu valor de mercado no período.

Já o setor de alimentos, que engloba 11 empresas, em 31 de dezembro de 2022, valia R$ 98,113 bilhões. No último dia do estudo, esse valor caiu para R$ 97,975, uma perda de R$ 137,776 milhões, ou seja, 0,14%.

“A agromineração, por exemplo, acabou caindo justamente porque, no ano passado, tivemos um pico nos preços de commodities internacionais após a guerra na Ucrânia, que foi se dissipando ao longo de 2022 e neste ano também. Ano que vem vai continuar em queda, com a tendência de economias mundiais crescendo menos e os preços de commodities caindo”, explica Cruz, da RB Investimentos.

Carvalho, da CM Capital, destaca a dependência do Brasil em relação à China, que é o maior comprador de minério de ferro, além de se destacar na aquisição de grãos e carne bovina. Como o país asiático não apresentou o crescimento esperado, os ganhos de companhias que exportam para o país recuaram. Além de tudo, a China vivencia um cenário imobiliário desafiador, com grandes incorporadoras em recuperação judicial.

Já Vieira, do TC, ressalta a forte queda do dólar, o que significa menores receitas de exportadores, sobretudo empresas de mineração, do agronegócio e de alimentação, como os frigoríficos. No dia 31 de julho, a divisa americana fechou a sessão em R$ 4,72, a menor cotação desde 20 de abril de 2022, quando fechou em R$ 4,61.

Quais são as queridinhas dentro do setor?

Para a Empiricus Research, a casa está bem posicionada em Cyrela (CYRE3). Apesar de ter registrado uma alta acumulada de aproximadamente 62% em 2023, o analista Araújo ainda vê espaço para subir, já que a companhia tem demonstrado resultados acima da média dos pares.

“Cyrela também tem um volume de lançamentos muito interessante, com projetos específicos que levam a marca dela, e uma diversificação entre negócios que, na nossa visão, é bem construtiva para a operação. Nós acreditamos que seja um momento atrativo, dado esse contexto de queda de juros, aliado a melhorias operacionais. [Para nós], Cyrela é o maior nome entre as companhias de média e alta renda”, pontua.

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Em relatório recente, o Santander enfatizou o papel CYRE3 como o queridinho entre as incorporadoras de média e alta renda. Por conta disso, elevaram o preço-alvo de R$ 22,50 para R$ 28 para 2024, o que representa um upside aproximado de 40% em relação à cotação das 11h desta quarta-feira, 27, de R$ 22,05.

“Reiteramos nossa classificação outperform da Cyrela, baseada em sua impressionante execução impulsionada pelo lançamento de projetos icônicos com níveis de acessibilidade decentes; o sólido impulso de lucros; a expansão potencialmente consistente do ROE nos próximos anos; e o balanço robusto, com dívida líquida/capital próprio em 2023 de 9%”, informa o relatório, que ainda enfatiza que a Cyrela está descontada.

Já para a RB Investimentos, a top pick do setor, também pensando em alta renda, é Eztec (EZTC3). Já na faixa de menor renda é Plano & Plano (PLPL3). “A gente entende que a Eztec tem executado positivamente em regiões da grande São Paulo, conseguindo ir para bairros que, às vezes, não parecem tão óbvios - e vender muito bem”, comenta Cruz.

Ainda segundo o analista da RB, a Plano & Plano tem apresentado um crescimento consistente, de forma ordenada e com o endividamento controlado. À EXAME Invest, Carvalho, da CM Capital, também destacou a companhia como top pick.

“Na nossa visão, resultados trimestrais sólidos e acima do esperado, e expectativa de bom desempenho para o 3T23, são fatores que podem impulsionar o papel de Plano & Plano, que ainda é considerado com preço descontado”, comenta Carvalho, acrescentando que a casa tem preço-alvo de R$ 13,30, um upside de mais de 53% em relação ao preço do fechamento desta quarta-feira, 27, de R$ 8,82.