Que o momento é sedutor para aplicar em fundos imobiliários que investem em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), os chamados fundos de papel, ninguém duvida. Conhecido por ser o fundo imobiliário mais resiliente em tempos de incerteza, a perspectiva de rendimento desses fundos sobem quando há uma alta da taxa Selic.

Contudo, é necessário cautela na escolha do investimento caso o cenário piore, apontam gestores de FIIs de CRIs que participaram de um painel sobre o segmento no Fórum GRI.

Para Flavio Cagno, sócio e gestor de fundos de CRI da Kinea Investimentos, o aumento dos juros em conjunto com a inflação, além de incerteza em relação à eleição, é criptonita para o mercado imobiliário. "Esse cenário afeta a capacidade de pagamentos das empresas, ainda que em geral elas tenham uma alavancagem reduzida. Os gestores terão de selecionar quais tomadores terão capacidade de aguentar o tranco. Em outubro, o IPCA veio acima da expectativa do mercado".

Outro efeito do aumento da Selic e da inflação, segundo Cagno, é a redução de operações que podem ser financiadas pelos fundos. "Há uma safra ainda acontecendo, mas é provável que no meio do ano que vem a gente tenha uma calmaria. Se a escalada for forte, o investidor pode ter dúvida se compra uma cota de FIIs de CRIs ou um CDB. Não chegamos a isso ainda porque os FIIs tem a vantagem de isenção do Imposto de Renda. Mas se continuar a escalada, pode haver redução da captação".

Em resumo, o gestor aponta que a capacidade da indústria vai depender da capacidade do Brasil resolver problemas. "Se o panorama de hoje não mudar, a indústria vai sofrer. O crescimento dos FIIs foi significativo nos últimos dois, três anos. Esperamos que mantenha tração".

Evolução do produto

O estoque de CRIs no país está crescendo porque estão surgindo operações novas, e não apenas refinanciadas como aconteceu em 2019, diz Brunno Bagnariolli, sócio e head de real estate da Mauá Capital.

Além de operações novas, os gestores vêm diversificando mais entre setores, que podem ser mais alavancados e menos sensíveis a juros), bem como tipos de títulos (pré ou pós fixado).  "Os fundos de CRIs não são mais apenas uma carteira de recebíveis. E se diferenciam de fundos de tijolo porque oferecem maior acesso a informações", diz Camila Almeida, sócia-diretora da Habitat Capital Partners.

Perspectivas de ajustes

Almeida, da Habitat, aponta que o fundo de papel da gestora deixou de lado algumas operações com foco em turismo e feito mais incorporações e loteamentos. Mas, com o avanço da vacinação, a gestora pode voltar a considerar o setor.

Para Cagno da Kinea, não é hora de reinventar roda, mas sim ter foco. "Tínhamos alocação em crédito high grade que pagava IPCA mais 5% e agora paga 7%. Continuamos a nos concentrar em operações tradicionais tentando aproveitar os prêmios que estão na mesa nesse momento".

Bagnariolli, da Mauá, que segue a mesma tese da Kinea, explica que comprar esses títulos faz com que a gestora tome risco do que acontecerá com mercado no ano que vem. Contudo, segundo o gestor, esse risco é limitado. "Fundo de CRIs não é um fundo multimercado. Somos um transatlântico, com grandes operações originadas dentro de casa e com as quais casamos por um bom tempo".]

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