Existem dois mundos no varejo brasileiro. O dos shoppings centers, dominados por grupos incorporadores e administradoras especializadas, e o de comércio de rua e supermercados, que é fragmentado. Com a evolução do mercado de fundos imobiliários, grandes gestores já morderam uma fatia dos grandes centros comerciais. Mas o do varejo fora desse universo continua pulverizado. Observando esse potencial de crescimento, a VBI Real State lançou, em janeiro do ano passado, o VBI Consumo Essencial (EVBI11).

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Além do EVBI11, o segmento já é explorado por fundos do Credit Suisse (HGRU11), TRX (TRXF11, que também investe em logística), e da Vinci (VIUR11, que aplica também nos segmentos de saúde e educação). Mas Rodrigo Abbud, sócio e gestor da VBI Real State, vê espaço para a entrada de mais fundos no mercado."É um segmento pulverizado, no qual pessoas físicas têm grande participação. Portanto, tem um grande potencial de consolidação".

Abbud foi recebido por Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários e professor da EXAME Academy, em seu programa semanal, o FIIs em EXAME.

Fundada em 2006 como uma casa de private equity, a VBI tem hoje tem cinco fundos listados na bolsa, pertencentes a cinco segmentos: logística, escritórios, CRIs, varejo e fundo de fundos. Cada um é gerido por um sócio responsável pela área. O EVBI11 foi o último lançamento da casa, que tem R$ 5,2 bilhões sob gestão.

O EVBI11 tem dois empreendimentos comerciais no portfólio: o Pão de Açúcar da região de Perdizes, em São Paulo, e um centro médico. Os sócios decidiram entrar no varejo após terem explorado o mercado de shoppings centers. "Vimos que não tínhamos vantagem competitiva. Grandes fundos cavaram para entrar no segmento, e não sobrou espaço".

Há peculiaridades que tornam o investimento desafiador, conta o gestor. "O fundo tem contratos longos com os inquilinos, que chegam a 10 anos. Mas é importante pensarmos que um dia esse contrato vai acabar. Diferente de torres de escritórios, que dificilmente terão outro uso, podemos fazer permuta para incorporação com esses imóveis. Isso porque eles podem ter uma ótima localização em um bairro residencial. Então, adquirimos imóveis pensando em sua reposição, não apenas no uso imediato".

Próximo passo: student housing

Em parceria com um fundo inglês, a VBI ensaia, há três anos, a sua entrada em um segmento que já é bastante conhecido no exterior, mas que dá seus primeiros passos no Brasil. O de student housing, que são imóveis especializados em receber estudantes ao redor de universidades. "Já investimos R$ 300 milhões".

Mas por que não criar um FII listado na bolsa? "Nossa preocupação é oferecer ao cotista um fundo com histórico. Em algum momento pensaremos em uma estratégia para o varejo, seja um FII ou empresa.

De olho em redução de custos

A VBI implantou recentemente painéis solares em seu galpão logístico como forma de agregar valor aos fundo e repassá-lo aos cotistas. Agora, pretende implantar os painéis também em seu prédio de escritórios.

No galpão, o investimento de R$ 15 milhões foi feito pelo próprio inquilino, a Johnson & Johnson, que detém 85% da ocupação. "Quando a ocupação é mais pulverizada, esse investimento pode ser feito pelo fundo, porque reverte em benefícios para o próprio cotista. Se eu reduzir o custo de energia eu consigo aumentar o valor de locação. Temos pensado muito nisso, em como extrair mais valor do aluguel não apenas com condições internas, mas também da ocupação, seja com condomínio, energia elétrica ou água".

Veja a entrevista completa no vídeo abaixo: