São Paulo – Aqueles que não conseguiram investir no fundo imobiliário BB Progressivo II durante seu período de reserva de cotas, terminado em 5 de dezembro, têm, a partir desta quarta-feira, uma nova chance. O fundo acaba de estrear na Bolsa, onde suas cotas são negociadas como se fossem ações, e quem encontrar um cotista disposto a vender as suas, poderá se tornar investidor do novo fundo.

O investimento pode valer bastante a pena para quem busca um investimento sólido e com remuneração estável acima da poupança. Mas não se deve esquecer que os riscos de um fundo imobiliário são intrinsecamente maiores que os da caderneta ou das aplicações indexadas à Selic.

Boa liquidez

O estreante, que investe em 64 agências e prédios de escritórios locados para o Banco do Brasil, conseguiu 1,6 bilhão de reais com 48.000 cotistas, tendo vendido todas as cotas durante o período de reserva. Ele foi oferecido, por exemplo, aos correntistas do banco nas agências.

Em função disso, a grande popularidade do fundo por si só não significa que ele é um ótimo fundo. “Não tenho certeza se todos os investidores conhecem bem os riscos do fundo. Eles são baixos, mas não é tão seguro quanto investir em uma aplicação atrelada ao DI (taxa de juros que segue de perto a Selic)”, diz o agente autônomo Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários.

Contudo, essa popularidade tem um lado positivo para o investidor. Para a casa de análise Empiricus, esse fundo pode ter boa liquidez em comparação a outros fundos imobiliários, o que facilita a compra e venda em Bolsa. Além disso, é um bom fundo para o investidor pessoa física, pois tem uma boa expectativa de rentabilidade, ainda que não excepcional.

Retorno não é excepcional, mas é sólido

Para quem conseguiu reservar suas cotas até 26 de novembro, a expectativa de retorno é de 8,5% ao ano, frente a uma Selic de 7,25% e uma poupança de 5,28% ao ano. Agora que as cotas já estão mais caras – de 100 reais na estreia para em torno de 120 reais já nesta quarta – essa expectativa de retorno já diminuiu, mas ainda continua boa.

Na opinião dos analistas da Empiricus, quem quiser investir neste fundo para se aproveitar da boa perspectiva de retorno deve se apressar e comprar ainda nesta semana. Isso porque, para eles, o valor da cota pode subir de forma sustentada por um bom tempo. Se isso ocorrer, chegará o momento em que o retorno não compensará o risco.

Esse retorno esperado de 8,5% refere-se aos aluguéis que os cotistas receberão regularmente, do único locatário dos imóveis, que é o Banco do Brasil. Fora essa renda, haverá ainda a possível valorização da cota. De qualquer maneira, esse retorno deve realmente ter uma boa estabilidade, em função da natureza dos contratos de aluguel.

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Contrato de aluguel é um risco

São os chamados contratos atípicos, pois valem por dez anos e não preveem revisão do aluguel durante todo esse tempo. Os valores serão apenas corrigidos pelo IPCA. Os contratos típicos, por sua vez, valem por cinco anos e, após três anos, permitem revisões do valor de aluguel.

O fato de ser um contrato atípico tem prós e contras. Uma desvantagem bem evidente é o fato de que, se os imóveis se valorizarem e os preços dos aluguéis em suas regiões aumentar – o que é bastante provável – os aluguéis pagos pelo BB ficarão defasados e não poderão ser revisados para cima. Isto é, os cotistas vão ganhar um aluguel menor do que o que deveria ser.

Entre as vantagens estão a estabilidade do retorno e a sinalização, por parte do locatário, de permanecer no imóvel por bastante tempo. De acordo com a Empiricus, ações revisionais de aluguel podem dar dor de cabeça aos cotistas na Justiça, e muitos fundos imobiliários que projetam retorno maior que 8,5% na verdade já fazem essa projeção contando com futuras revisões de aluguel para cima.

Eles lembram inclusive que fundos que projetam retornos mais altos, na casa dos 10%, 10,5% para os cotistas que reservam suas cotas no início, não costumam ser muito indicados para os investidores mais moderados ou conservadores, uma vez que são mais arriscados.

Ou seja, para o patamar de preço atual, a relação entre o risco e o retorno do BB Progressivo II está adequada, mas o retorno projetado pode deixar de valer a pena para quem resolver entrar no fundo depois que as cotas já estiverem caras.

Os analistas da Empiricus lembram que não é bom esperar demais para entrar, muito embora a valorização desta quarta-feira, especificamente, possa dizer respeito a um fenômeno bem específico: a procura das cotas pelos investidores institucionais que haviam decidido investir no fundo do BB, mas não conseguiram investir toda a quantia desejada na fase de reserva de cotas.

Riscos são baixos, mas existem

O BB Progressivo II é um fundo de gestão passiva, isto é, o gestor não escolheu os imóveis, apenas comprou uma carteira pronta para administrar os aluguéis recebidos. Não há, a princípio, intenção de se vender ou comprar novos imóveis. Entre os ativos que compõem essa carteira estão o edifício-sede do BB em Brasília, além de outros prédios de escritórios e agências espalhados pelo Brasil, sendo a maioria no estado de São Paulo.

Apesar do locatário único, o fundo é bem diversificado em número de imóveis: ao todo são 64. O locatário também tem baixo risco de crédito, ou seja, o risco de inadimplência do aluguel é baixo. Mas existe, e isso não deve ser ignorado.

Além do risco de ficar com o aluguel defasado e do risco de crédito do BB, há um risco adicional associado ao fato de que muitos desses imóveis estão hipotecados. Segundo o agente autônomo Arthur Vieira de Moraes, eles foram dados em garantia em ações judiciais de que o banco é réu.

Contudo, o banco já teria se comprometido a pagar as indenizações em dinheiro em vez de dar os imóveis, caso perca essas ações, diz Moraes. “É garantido que isso vai ocorrer? Não. Mas teria um grande custo de imagem para o banco se ele não o fizer. Esse risco do fundo é pequeno, mas existe”, diz o especialista em fundos imobiliários.