São Paulo - Vai aproveitar o décimo terceiro salário para por em dia as prestações da casa própria em atraso? Saiba negociar. Por exemplo, juros compostos não podem ser aplicados sobre as parcelas do financiamento contraído para a compra de imóvel.

A proibição do juro composto é objeto do Decreto 22.626, e tem orientação na Súmula 121 do Superior Tribunal Federal (STF), que determina: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”.

Capitalização de juros, juros compostos ou juro sobre juros são termos que, basicamente, têm igual significado. Segundo especialistas, quando aplicado sobre um financiamento para quitação em 240 meses (20 anos), ao final do financiamento o mutuário terá pago até duas vezes, ou mais, o valor original do imóvel.

Para os financiamentos imobiliários, o Decreto 22.626 e a Súmula 121 determinam a aplicação do juro simples. Porém, a Associação Brasileira do Consumidor (ABC) alerta, com insistência: “o principal agravante nos financiamentos imobiliários é a capitalização de juros, considerada inconstitucional há mais de dez anos pelo STF”.

Cálculo do juro simples - Em todo o Brasil, segundo a ABC, gira em torno de 60% o percentual de êxito obtido em ações de mutuários que contestaram a fórmula da aplicação dos juros nos financiamentos de imóveis.

É fácil saber se um financiamento é taxado com juros simples: multiplique o valor original do imóvel pelo número de prestações do financiamento; o resultado, multiplique pelo juro mensal; e divida por 100.

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Exemplo: terreno sem construção, no valor de R$ 25,5 mil, financiado para pagamento em 30 meses, ao juro de 1% ao mês: R$ 25,5 x 30 x 1 = 765000 ÷ 100 = R$ 7.650.

Obedecida a lei ao pé da letra, o valor mensal do juro a aplicar em cada uma das parcelas do financiamento do terreno do exemplo seria igual a R$ 255 (R$ 7.650 ÷ 30 meses). Contudo, é usual que o cálculo do juro seja feito após a correção monetária mensal, para a qual é utilizado o Índice Nacional de Preço ao Consumidor (INPC); ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Índices para correção de imóveis em construção e construídos – Tem maior complexidade o cálculo para identificar se é simples ou composto o juro aplicado sobre o financiamento do imóvel a construir ou construído.

Durante o período das obras, a correção monetária da parcela de financiamento se dá pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), independente de qual instituição o financiou (a própria construtora; ou um banco). Após a conclusão, diferentes índices são adotados, a depender de quem financiou o imóvel.

Na grande maioria dos contratos financiados diretamente pela construtora, finalizada a construção da obra a correção se dá pelo IGP-M, o mesmo indexador da grande maioria dos contratos de locação, no País. Quanto aos bancos ou financeiras, o mais adotado é a Taxa Referencial (TR).

Por conta das variáveis que alteram o valor dos juros, mesmo quando aplicados pela fórmula simples, é que se torna importante contar com o auxílio de um profissional para negociar parcelas em atraso, ou renegociar o contrato de financiamento.