São Paulo - O Resale.com.br, site especializado na venda de imóveis retomados por bancos, será lançado nesta quarta-feira (22) e anuncia unidades com até 50% de desconto sobre o preço da avaliação do imóvel feita pelos bancos.

Inicialmente, estão à venda 500 imóveis, residenciais e comerciais, localizados em todas as regiões do Brasil, sendo 39% no Nordeste, 37% no Sudeste, 18% no Sul, 5% no Centro-Oeste e 1% no Norte do país.

A maior parte dos imóveis (81%) são casas, enquanto 12% são apartamentos e 7% são terrenos. São desde imóveis localizados no litoral do país e vendidos por 140 mil reais até unidades em condomínios de luxo que custam 4 milhões de reais.

Os imóveis são retomados pelos bancos quando a instituição concede um empréstimo que tem o imóvel como garantia e o tomador do crédito não consegue pagar a dívida. Primeiramente, esses imóveis devem, por lei, ser leiloados. Caso não sejam arrematados, são então retomados pelos bancos.

Essas casas, apartamentos e terrenos são utilizados tanto como garantias de financiamentos imobiliários feitos por pessoas físicas, quanto em outras operações de crédito, como em empréstimos feitos pelo banco a empresários para que possam investir em seu negócio.

A ideia do novo site, fundado por um grupo de investidores-anjo, entre eles Marcelo Prata, sócio do site de comparação de financiamentos Canal do Crédito, é tornar esse mercado mais acessível a pequenos investidores e também para quem busca um imóvel para moradia com preços mais em conta.

Tanto o mercado de leilões, como o de imóveis retomados por bancos, costumam ficar restritos a instituições financeiras que buscam comprar ativos para formar uma carteira de investimentos, como seguradoras, entidades de previdência privada e fundos de investimento.

Apesar de os leilões serem anunciados em editais, publicados em jornais de grande circulação e também na internet, e alguns leiloeiros já permitirem a realização de lances online, o leilão não é muito difundido entre investidores individuais, segundo Prata. “Além de o processo ser muito formal, são divulgadas poucas informações sobre o imóvel, o que aumenta o risco da compra no caso de quem deseja adquirir uma ou poucas unidades”.

A ampliação da divulgação dos imóveis retomados pelos bancos entre pequenos investidores acontece agora, em meio à crise do mercado imobiliário no país, tanto por causa da redução do apetite de grandes investidores por casas e apartamentos leiloados, cautelosos com a desaceleração da economia, como pela tendência de aumento do número de imóveis retomados pelos bancos, devido ao crescimento da inadimplência no país. “Os bancos estão com dificuldade para comercializar a carteira de imóveis retomados. Para atrair vendedores, começam a tornar a compra mais acessível e descomplicada”.

Compra tem riscos e custos

Há riscos e custos que podem tornar a aquisição desvantajosa e trazer dor de cabeça para o comprador.

A maioria dos imóveis (89%) vendidos no Resale.com continua ocupada pelos antigos proprietários. Ou seja, o comprador pode ter de assumir a tarefa de entrar com uma ação para despejar o morador em alguns casos. 

A instituição financeira pode desocupar a unidade. No entanto, como esse processo judicial pode demorar, os bancos podem preferir repassar esse processo ao novo proprietário. Dessa forma, evitam despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.

Apesar de haver a possibilidade de transformar o antigo proprietário em um inquilino, o que permitiria ao investidor obter rendimentos com o imóvel, o antigo proprietário pode se recusar a aceitar a proposta ou não ter dinheiro suficiente para pagar o aluguel. Nesse caso, restará a via judicial para obrigá-lo a desocupar o bem. “Somente a partir da liminar ou decisão do juiz o proprietário tem até 60 dias para deixar o imóvel”, afirma Prata.

Todos os débitos ligados ao imóvel são quitados pelo banco até o momento da venda da unidade. A partir daí, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador. 

Outra desvantagem é que o imóvel ocupado pode impedir a realização de visitas e vistorias na unidade. Ou seja, como não será possível ter informações sobre o estado do imóvel, o comprador terá de estar consciente de que poderá ter de realizar reformas na casa. “É necessário verificar se esse custo ainda compensa o valor mais baixo da unidade”, diz Prata.

Prata estima que entrar com uma ação judicial para desocupar o imóvel pode custar de 3% a 5% do valor de avaliação do imóvel. Já o custo de reforma geralmente varia de 5% a 10% do valor do bem, no caso de reformas simples.

Para quem busca comprar um imóvel retomado para morar, Prata não recomenda a aquisição, caso o interessado more de aluguel atualmente. “Como o processo de desocupação pode demorar, o custo adicional que o comprador terá não compensa o desconto”. Ou seja, a compra é mais indicada para quem busca uma segunda moradia ou tem uma folga financeira para arcar com os custos de locação do imóvel durante esse período.

Formas de pagamento e serviços

A forma de pagamento mais comum aceita pelo Resale.com é: 20% do valor do imóvel como entrada e o parcelamento da quantia restante em até 11 vezes sem juros. Algumas unidades desocupadas também podem ser financiadas.

Há a possibilidade de aumentar o porcentual de descontos caso o comprador resolva adquirir mais de uma unidade. Descontos maiores geralmente são concedidos em unidades localizadas em regiões menos valorizadas e também no caso de imóveis que ainda estão ocupados pelos antigos donos.

A busca pelos imóveis no site poderá ser feita por faixa de valor, estado, cidade e características do imóvel (tipo, metragem e número de quartos). Também é possível filtrar a pesquisa por unidades ocupadas ou desocupadas. O endereço dos imóveis também é divulgado.

Não é cobrada taxa pelo serviço de intermediação da venda pelo site, que é remunerado por parceiros. O Resale.com vende, inicialmente, imóveis pertencentes a quatro instituições financeiras. São bancos de médio e grande porte e securitizadoras (o site preferiu não revelar os nomes).

Para tornar a compra menos arriscada, o interessado tem a opção de contratar pelo site o serviço de uma equipe de advogados especializada para auxiliá-lo a concluir o processo de desocupação do imóvel.