Pergunta do leitor: Comprei um imóvel financiado pelo sistema SAC. Minha prestação estava até o mês de abril em torno de 2,7 mil reais. Estava pagando as parcelas com atraso de no máximo um mês, adicionadas de multa e juros. Até que no meu extrato notei que a próxima prestação aumentou para 3,5 mil reais. O banco alega que foi por conta do atraso no pagamento das seis prestações e que, por isso, eu perco um "desconto". O banco pode aumentar o valor da parcela neste caso?

Resposta de Marcelo Prata*

Antes de dar a resposta, vale contextualizar um pouco o cenário do crédito imobiliário no Brasil nos últimos anos. Diferentemente das décadas de 80 ou 90, quando obter um financiamento imobiliário era algo extremamente difícil, a partir de 2004 todos os bancos passaram a enxergar essa modalidade de crédito como uma excelente forma de fidelizar clientes com poucos riscos, já que o imóvel serve como garantia do empréstimo.

A competição entre os bancos passou a ficar muito mais acirrada, pois havia demanda por crédito e pela compra de imóveis. Os bancos passaram a disputar o cliente pela taxa de juros (de forma equivocada, uma vez que a comparação de financiamentos deve levar em conta o Custo Efetivo Total (CET), que engloba juros, seguros e outras taxas cobradas).

Foi aí que alguns bancos passaram a oferecer taxas “com desconto”. Se o cliente pagasse a prestação em dia, a taxa de juros seria uma e, caso atrasasse o pagamento, a taxa seria outra, mais cara.

Não há nada de ilegal nesse modelo, já que essa condição seguramente está descrita no contrato de financiamento que você assinou com o banco. O grande problema aqui é que o banco deveria tomar todas as medidas para que as informações fossem transparentes e de fácil entendimento por quem contrata o financiamento. Dizer que a informação consta no contrato ou numa tabela qualquer disponível no site do banco não está muito em linha com isso.

Provavelmente, o valor maior da parcela que irá pagar (R$ 3,5 mil reais) seja a cobrança proporcional desses “juros sem desconto” em função das prestações que ficaram em atraso. Mesmo assim, recomendo que leia seu contrato de financiamento ou procure a ajuda de um advogado para entender essa cláusula.

Além disso, vale você prestar atenção ao fato de que, no modelo atual de financiamento (com alienação fiduciária), atrasar mais de três parcelas pode fazer com que o imóvel seja retomado pelo banco. Portanto, caso esteja percebendo que honrar o financiamento fica cada vez mais difícil, talvez valha a pena pensar na venda do imóvel, quitar o financiamento e voltar a comprá-lo mais adiante, quando seu orçamento .

*Marcelo Prata é especialista em crédito imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br

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