São Paulo — O refinanciamento imobiliário, ou empréstimo com imóvel de garantia, é um dos tipos de crédito mais baratos do mercado. A taxa média de juros dessa modalidade é de cerca de 22,5% ao ano, enquanto a do crédito consignado a servidores públicos, por exemplo, ronda os 26%, e o consignado ao setor privado, 42,3% ao ano.

Embora não seja indicado a todos, o refinanciamento imobiliário é uma boa opção para quem pode comprovar renda, possui um imóvel quitado e precisa de um empréstimo de longo prazo, de valor alto e com o menor juro possível. É para obter o dinheiro que você precisa para realizar um grande projeto pessoal, como reformar a casa, fazer um curso de longa duração no exterior ou investir na sua própria empresa.

Mesmo se tratando de uma opção de crédito barato, é fundamental pesquisar e comparar os juros entre instituições diferentes na hora de contratar o refinanciamento imobiliário. Qualquer diferença certamente terá um peso relevante no seu bolso em um período de 10, 15 ou 20 anos.

Levantamento de EXAME.com e do especialista Marcelo Prata, fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br, mostrou que as taxas mensais de juros dessa modalidade podem variar até 1,05 ponto percentual entre os bancos grandes e médios. Confira abaixo.

Instituição	Taxa de juros (ao mês)	Indexador	Prazo máximo (meses)	Empréstimo mínimo (em R$ mil)	Empréstimo máximo (em R$ milhão)	Valor mínimo do imóvel (em R$ mil)
Banco do Brasil	de 1,75% a 2,20%	-	180	20	3	40
Bradesco	a partir de 1,16%	-	120	não informou	não informou	não informou
Santander	de 1,22% a 1,39%	-	240	30	2	70
Itaú Unibanco	de 1,67% a 1,74%	TR	120	não informou	não informou	não informou
Caixa	de 1,5% a 2,05%	TR	240	20	não tem	30
BV Financeira	1.35%	IPCA	240	40	1	100
BV Financeira	1.70%	-	120	40	1	100
Cia Domus	de 1,15% a 1,28%	IPCA ou IGPM	180	50	1	150
Cia Domus	1.78%	-	120	50	1	150
Banco Sofisa	1.39%	IGPM	180	80	2	200
Banco Daycoval	1.90%	-	180	50	1	100
Barigui	1.22%	IPCA	180	50	1.5	100
Barigui	1.90%	-	180	50	1.5	100
Banco Inter	1.40%	IPCA	180	50	2.8	200
Novi	de 1,25% a 1,42%	IGPM	180	50	2	150
Creditas	de 1,15% a 1,50%	IPCA	240	30	até 60% do imóvel	150

^{Fonte: Bancos e Canal do Crédito}

Médios vs Grandes

Segundo Prata, o principal motivo que explica a diferença das taxas entre bancos médios e grandes é o foco de atuação. “Para o grande banco, não é uma prioridade. Ele tem linhas de crédito onde ganha mais dinheiro. Muitas vezes o grande banco só oferece o refinanciamento para o cliente que já está endividado em outras modalidades de crédito dentro da instituição.”

Já os bancos médios olham para o refinanciamento com outros olhos. “É o principal negócio deles, por isso oferecem taxas mais atraentes e condições, no geral, melhores”, explica Prata. Segundo o especialista, tomar um empréstimo de uma instituição de menor porte não deve intimidar os consumidores.

“A operação é segura em qualquer instituição. No caso de uma possível quebra do banco, o contrato de empréstimo seguirá valendo e, no caso de cessão ou compra dessa carteira de recebíveis por um terceiro, a relação do tomador do empréstimo seguirá com o novo credor”, afirma.

É parecido com o "patrimônio de afetação", que se aplica no caso das incorporações imobiliárias, no sentido de que esses imóveis não podem ser "penhorados" para arcar com dívidas do banco, uma vez que eles são garantia de uma operação de empréstimos e não propriedade do mesmo.

Além da taxa menor, outra grande vantagem dos bancos médios é a análise de crédito, que é feita de uma forma bem mais aproximada do tomador do empréstimo do que as grandes instituições fazem.

“Como este é o principal negócio dos bancos médios, eles não ficam restritos a listas de negativados de bureaus de crédito. Eles mergulham no balanço da empresa, se for um empresário querendo dinheiro para colocar de capital de giro de sua companhia, olham o fluxo de caixa, e até fazem visitas em alguns casos”, afirma Prata.

Luiz Albornoz, sócio da Novi Soluções Financeiras, especializada refinanciamento imobiliário, cita, porém, uma vantagem dos grandes bancos: abrangência geográfica de atuação.

“Eles não têm muita restrição para cidades mais distantes porque têm agências lá. Já os bancos médios têm restrição para fazer operações em cidades mais distantes porque elas se tornam muito onerosas em caso de calote.”

Risco vs Vantagem

O risco de um refinanciamento imobiliário, é claro, tem que ser considerado. Como é o seu bem que está em jogo, é preciso se informar e conhecer todos os detalhes do processo.

Antes de pegar esse tipo de empréstimo, você tem que checar se ele está de acordo com as suas necessidades e possibilidades, ou seja, se ele será suficiente para você atingir o seu objetivo e se ele caberá no seu bolso.

Engana-se quem pensa que o banco, seja ele grande ou médio, quer que você fique inadimplente para tomar o seu imóvel. Isso porque o imóvel para o banco representa custo. Já o empréstimo significa lucro (mesmo com a taxa de juros menor).

Quando o cliente não paga e o banco fica com o direito de propriedade do imóvel, ele automaticamente se torna responsável pelos custos de manutenção do bem, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e condomínio, se for um apartamento.

Também há outros custos para a instituição financeira, como o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), que varia de estado para estado —em São Paulo é de cerca de 3% do valor do imóvel, por exemplo.

Quando há o calote, é realizado um leilão de venda do imóvel. Se ele for bem-sucedido, o banco fica com a quantia que faltava para o devedor quitar a dívida e o restante fica com o ex-proprietário. Já se o leilão não for bem-sucedido, há uma segunda tentativa. E, se nenhuma das duas tentativas resultar na venda do imóvel, o bem passa a ser 100% do banco e o devedor fica sem nada.

Mas, uma vez que você tem certeza de que as parcelas vão caber no seu bolso, o refinanciamento vale, sim, a pena. Uma simulação feita por Prata, do Canal do Crédito, mostrou que, ao tomar um empréstimo de 50 mil reais em um prazo de 60 meses, uma pessoa pode economizar até 307 mil reais em juros, dependendo da modalidade escolhida. Veja abaixo.

Modalidade	Crédito c/ Garantia do Imóvel	Consignado Público	Consignado INSS	Consignado Privado	Crédito Pessoal	Cheque Especial
Taxa efetiva, em % ao mês	1,67	2,04	2,104	2,856	5,066	12,89
Valor final da operação, em R$	79.548,60	87.141,60	88.405,80	105.168,60	160.347,60	386.968,20

A simulação não considerou taxas de contratação, IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) e eventuais seguros. Além disso, o prazo estipulado foi adotado apenas para fins de comparação e pode não condizer com as condições de todos os produtos mencionados.

Desconhecimento

Um dos desafios para o desenvolvimento do mercado de empréstimo com imóvel de garantia no Brasil, segundo Sergio Furio, CEO e fundador da Creditas, é o desconhecimento. “A maior parte das pessoas acaba chegando nesse tipo de crédito através de buscas na internet, mas não há divulgação.”

O executivo comenta que, no exterior, o refinanciamento imobiliário é muito mais conhecido. “Deveria ser aqui também, mas existe uma cultura da casa própria que deixa as pessoas muito assustadas com a possibilidade de perder o imóvel e elas não sabem que o bem pode fazer parte de seu planejamento financeiro.”