São Paulo - Existem três maneiras básicas de comprar um imóvel residencial. A primeira é por meio de um financiamento. O sujeito não tem o dinheiro necessário para a aquisição. Então toma um empréstimo no banco e paga juros, mas, se comprar uma casa ou apartamento pronto, já poderá desfrutar do bem. A segunda forma é com um pagamento à vista. A pessoa passa algum tempo economizando o dinheiro para a compra. Enquanto isso, terá de pagar aluguel caso não tenha um imóvel próprio. Por outro lado, ao invés de pagar juros ao banco, poderá manter o dinheiro aplicado e receber a remuneração do investimento.

Terceira forma de comprar um imóvel, os consórcios são uma espécie de meio termo entre a primeira e a segunda alternativa. O comprador não poderá desfrutar do imóvel imediatamente pois vai precisar ser sorteado antes de comprá-lo. Mesmo que decida dar um lance, pagando por uma bela parcela do imóvel antes dos demais, não há garantia de que outro consorciado seja ainda mais agressivo em seu lance e o obrigue a esperar mais pela carta de crédito. Ao mesmo tempo, no consórcio não há a cobrança de juros como nos financiamentos imobiliário, mas tampouco o consorciado recebe um retorno pela poupança que está constituindo.

"Eu só recomendo o consórcio para quem pode esperar ser sorteado porque já tem um lugar para morar", afirma Gustavo Cerbasi, o especialista em finanças pessoais que mais vende livros no Brasil. Os consórcios imobiliários têm prazo de até 180 meses. Isso significa que o azarado que for sorteado por último no consórcio terá de esperar nada menos do que 15 anos para adquirir o imóvel.

Para quem tiver sorte ou então dinheiro para dar um lance e antecipar o recebimento do bem, no entanto, pode valer muito a pena optar por essa modalidade de aquisição. "Nesses casos, o consórcio será uma alternativa mais barata que o financiamento." Nos consórcios, não há a cobrança de juros. Os consorciados arcam apenas com uma taxa de administração, que varia de 1,5% a 2,4% por ano, e com a correção monetária. O percentual é muito inferior ao das linhas de crédito imobiliário disponíveis no mercado, que cobram juros de cerca de 12% ao ano. "No financiamento imobiliário, o valor total com juros alcança até 2,7 vezes o valor financiado. No consórcio, esse custo equivale a 1,5 vez o capital do consorciado", calcula o consultor financeiro Mauro Calil.

Para quem tem uma boa reserva em dinheiro, uma alternativa é tentar antecipar o aquisição do imóvel dando um lance. Geralmente, as administradoras convocam reuniões mensais para o sorteio e leilão das cartas de crédito. Nessas ocasiões, é possível fazer propostas financeiras para a retirada do valor. Quem fizer o melhor lance, leva a carta de crédito. "Mesmo se você não oferecer o maior valor, pode direcionar este dinheiro para quitar parte de suas parcelas e diminuir o tempo de espera pela carta", diz o advogado Nelson Lacerda, especialista em tributação e pioneiro nas ações revisionais bancárias. 

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Cada plano estabelece um valor mínimo para as propostas. No Bradesco, maior administrador de consórcios do país, o lance mínimo para imóveis equivale a 20% da carta de crédito. Mas não adianta dar um lance de 30% do valor do imóvel se outro consorciado oferecer 40%. Nesse caso, ele será o contemplado. Ainda restará ao consorciado tentar a contemplação no mês seguinte, quantos vezes eles quiser.

"Se você pagou a primeira parcela, já pode propor um lance no próximo mês", diz Lacerda. No entanto, os consorciados que são contemplados com a carta de crédito logo no início das prestações acabam pagando mais com o tempo. "As parcelas são reajustadas pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB) ou Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Mas essa diferença é bem menor do que o total resultante dos juros do financiamento", diz Lacerda.

Lado B

"Nos últimos anos, as taxas de juro de algumas linhas de crédito imobiliário foram reduzidas e os prazos das prestações, estendidos. Com isso, os consórcios se tornaram menos competitivos", afirma Miguel de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac). Assim, em alguns casos, o financiamento pode, sim, ser mais vantajoso. Lúcio Delfino, diretor administrativo da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABNH), recomenda uma meticulosa comparação entre as duas modalidades de crédito.

Ele lembra, por exemplo, que, dependendo do sistema de amortização, as taxas de juros do financiamento sempre estarão vinculadas ao saldo devedor. Como consequência, ao longo dos anos o valor das prestações irá diminuir. O mesmo não acontece com os consórcios. "A correção monetária segue o mesmo raciocínio dos juros do financiamento. Mas a taxa de administração sempre será calculada sobre o valor da carta de crédito”, afirma Delfino.

Dessa forma, se você for contemplado no início do plano de consórcio, sua carta de crédito terá um valor estagnado, mas as parcelas continuarão sendo reajustadas segundo essa lógica. Outro ponto a ser pesado é a idoneidade das administradoras. Enquanto no financiamento você é o devedor, no consórcio você se torna credor da instituição. Assim, se a empresa falir, é quase certo que você fique a ver navios, sem a carta de crédito na mão. Por isso, recomendam os especialistas, escolha sempre administradoras que tenham parceria com alguma instituição regulada pelo sistema financeiro. 

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Lacerda alerta para os consórcios privados, organizados, geralmente, por empreiteiras. Nesta modalidade, o ritmo de construção da obra é determinado pela quantidade de dinheiro que entra em caixa. Se há inadimplência, por exemplo, há risco de a obra parar e da construtora quebrar. Não foram poucos casos de administradoras de consórcios que quebraram nas décadas de 80 e 90, quando a legislação ainda não era tão rígida.

Mesmo hoje em dia, especialistas afirmam que o ideal é contratar uma administradora de consórcio ligada a um banco pois o negócio estará sob supervisão do Banco Central. Se alguma administradora não entregar a carta de crédito prometida, perde o direito de prestar o serviço. "No passado, tivemos um grande trauma com estas empresas. Mas, hoje, as garantias são outras. Há uma maior solidez", afirma Calil.

No entanto, segundo Oliveira, nada como poupar o dinheiro sem precisar recorrer a uma administradora de consórcios. "Se você fizer seu pé de meia, você ganha juros. Se entra num consórcio, paga os juros", afirma. O único problema é ter que esperar anos para juntar o dinheiro e, ao mesmo tempo, aprender a ser fiel às próprias metas pessoais.

Como funciona?

Entender a lógica interna do consórcio é o primeiro passo para decidir se ele é adequado ao seu perfil financeiro ou não. Assim, na composição das prestações do consórcio inclui-se também um valor que se destina à formação de um fundo de reserva. Esse fundo tem por objetivo garantir as cartas de crédito em caso de qualquer eventualidade. Se não utilizado, ao final do plano o dinheiro é devolvido aos participantes.

Para saber quanto terá de pagar por mês, o consorciado pode fazer uma conta simples. Basta somar o percentual da taxa de administração ao do fundo de reserva, aplicar o percentual resultante sobre o valor da carta de crédito e, então, dividir o total pela quantidade de prestações. 

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Durante o plano, as prestações são corrigidas pelo valor do bem, seguindo a tabela de preços do fabricante. No caso de imóveis, o indicador mais utilizado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Para imóveis na planta, as parcelas são reajustas pelo Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB).

No caso de inadimplência, as administradoras tomam duas atitudes diferentes. Se isso ocorrer após a contemplação, o bem é tomado e levado a leilão para pagamento da dívida. Já se a falta de pagamento se der antes da contemplação, o participante terá três meses para regularizar sua situação. Caso isso não seja feito, o consorciado continuará participando dos sorteios mensais e poderá receber de volta o dinheiro aplicado quando for contemplado.

Quem tiver dívidas também poderá se beneficiar da nova regulamentação. Ao ser contemplado, o consorciado poderá optar por utilizar a carta de crédito na quitação do atual financiamento ao invés de comprar um novo bem. Mas haverá uma restrição: um consórcio imobiliário só poderá ser usado para quitar uma dívida também imobiliária. O consorciado também não poderá utilizar a carta de crédito para abater prestações. O dinheiro será liberado para o pagamento de dívidas somente se for suficiente para quitar totalmente o financiamento. Como o bem é a garantia do consórcio, precisa estar em nome do consorciado. E, sem a quitação completa, isso não é possível pois o bem permanecerá em nome do banco.

A partir de março de 2010, tornou-se possível utilizar os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço para o pagamento de parte das prestações de consórcios. O benefício é destinado a trabalhadores consorciados que já tenham sido contemplados com a carta de crédito e também já tenham adquirido o imóvel. Para sacar o recurso, o imóvel e o consórcio devem necessariamente estar no nome do beneficiado e o valor de compra do imóvel também não pode ser superior a 500.000 reais. As outras regras para a retirada do FGTS também se aplicam nesse caso.