Pergunta do internauta: Tenho um financiamento imobiliário de 30 anos e estou utilizando o FGTS para amortizar a dívida a cada dois anos. Gostaria de saber se é melhor optar pela redução do tempo de financiamento ou pelo abatimento do valor das prestações mensais (Marcus Vinicius Cruz Sampaio).

Resposta de Marcelo Prata*

Marcus,

A amortização do saldo devedor utilizando o FGTS é uma decisão acertada. A razão é simples: os recursos da conta vinculada do FGTS rendem 3% ao ano + TR (Taxa Referencial), o que representou 4,2% no ano de 2011. Ou seja, é muito abaixo das taxas de juros praticadas no sistema financeiro.

O FGTS pode ser utilizado para amortizar o financiamento respeitando o prazo mínimo de 2 anos para cada evento. Quando se amortiza, o cliente tem duas opções: a) manter o mesmo prazo de financiamento, mas diminuir o valor das parcelas; ou b) diminuir o prazo do financiamento, pagando a mesma "prestação" por mês. O que é melhor?

Do ponto de vista financeiro, a melhor opção é diminuir o prazo do financiamento. É fácil entender o motivo: como os juros são cobrados sobre o saldo devedor, quanto mais tempo você levar para diminuir esse saldo, mais juros irá pagar.

No entanto, nem sempre a decisão pode ser tomada olhando somente sob esse aspecto. É preciso levar em conta o orçamento familiar, caso o pagamento das parcelas do financiamento estejam comprometendo a renda do devedor a ponto de se utilizar o limite do cheque especial, por exemplo.

Se for esse o seu caso, é mais vantajoso manter o prazo do financiamento e diminuir o valor da parcela. Afinal, a taxa do financiamento imobiliário, em média de 11% ao ano (imóveis acima de 500.000 reais), é muito menor que os juros cobrados no cheque especial (8,5% ao mês).

Portanto, analise em qual das duas condições acima você se enquadra antes de falar com o banco na próxima vez que for realizar a amortização.

*Marcelo Prata é presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi)

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