Dúvida do internauta: Tenho um imóvel que comprei em 2005 no valor de 46.000 reais. Eu sempre declarei no meu imposto de renda os valores crescentes - de 100.000, 120.000, 130.000 até 140.000 reais, em 2011 -, pois não conhecia as leis de reforma. Agora que vou vender o imóvel por 220.000 reais, eu devo pagar o imposto sobre a diferença entre o valor que declarei em 2011 (140.000 reais) e o valor da venda (220.000 reais), ou sobre o valor da escritura, de 46.000 reais? Além disso, meu pai colocou o meu nome e o da minha irmã na escritura de um outro imóvel, como proprietários, mas eu não tinha CPF na época. Eu posso ficar isento da tributação? Ainda sobre venda de imóvel, eu posso descontar do ganho de capital benfeitorias como reformas?

Resposta de especialistas do 

Primeiramente, é bom esclarecer que não há qualquer previsão legal para a atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel.

Cabe destacar, ainda, que estas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel.

Portanto, na ficha da Declaração de Bens, devem ser informados os valores pagos na aquisição do imóvel, constante em escritura ou contrato e as reformas com base em documentação hábil e idônea.

Assim, para apurar o ganho de capital, deverá ser informado no GCAP/2012 como custo o valor de aquisição da escritura ou contrato e os gastos com reforma, desde que informados nas declarações de imposto de renda nos anos-calendário em que foram efetivamente realizadas. O próprio Programa de Apuração de Ganho de Capital – GCAP atualiza o valor de aquisição informado pela Taxa Referencial (TR - taxa média de juros calculada por uma média ponderada do rendimento dos Certificados de Depósito Bancário das principais instituições do país). 

No seu caso, não se aplica isenção por valor igual ou inferior a 440.000 reais por possuir parte de outro imóvel com sua irmã. A isenção só se aplica para o único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural. Isso desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio; ou ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

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