Pergunta do leitor: Meus pais faleceram há nove anos e minha irmã continua a morar no apartamento deles. Somos seis irmãos e queremos vender o imóvel ou que ela pague um aluguel proporcional para cada um. Porém ela diz que não irá sair do apartamento. Dos seis irmãos, a que mora no imóvel e outro não concordam em vender, mas os outros quatro sim. Qual o procedimento que devemos tomar para que ela saia do apartamento ou pague um aluguel proporcional?

Resposta de Samir Choaib e Lais Meinberg Siqueira*

Partindo da premissa que o apartamento está em nome de todos os filhos, por se tratar de um imóvel em condomínio e utilizado por apenas um dos coproprietários, poderia, sim, ser cobrado um aluguel proporcional da sua irmã em benefício dos demais irmãos coproprietários.

Caso não seja possível fazer um acordo amigável entre as partes, neste caso, segundo a legislação vigente, considerando que os demais herdeiros não concordam com a permanência de sua irmã no imóvel sem o pagamento de aluguel, é cabível uma ação judicial com pedido de arbitramento de aluguel pelo uso exclusivo do bem comum. Vocês ainda poderão solicitar a imissão na posse e a retirada forçada de sua irmã do imóvel.

A respeito da venda do imóvel, deve-se ressaltar que o coproprietário não pode ser obrigado a vender a sua parte do bem, sob pena de nulidade do contrato de compra e venda, quando há vício de vontade da parte contratante. Para que seja realizada a venda integral do bem, todos os coproprietários deverão estar de acordo com a venda, valor e termos.

Aplicando-se a legislação para venda de imóveis em condomínio, especialmente bens indivisíveis, isto é, aqueles que não se podem fracionar sem alteração de sua substância ou de seu valor, ou prejuízo do uso a que se destinam, a lei garante o direito de preferência na aquisição do imóvel pelos demais coproprietários, pelo mesmo preço e forma de pagamento.

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Ou seja, caso o coproprietário não esteja de acordo com a venda do imóvel em benefício de terceiros, a lei lhe garante a preferência na aquisição desta parcela do bem, nas mesmas condições ofertadas a terceiros (artigo 504 do Código Civil).

Se, no entanto, não houver acordo entre os herdeiros sobre a destinação do imóvel ou o exercício de direito de preferência, bem como se não houver possibilidade de desmembramento do bem (imóvel indivisível), existe a possibilidade de propositura de ação de extinção de condomínio por qualquer um dos coproprietários (neste caso o juiz analisará as divergências e poderá determinar a venda do imóvel por leilão, dividindo o produto da venda entre os coproprietários).

Esta opção, contudo, pode ser desvantajosa aos coproprietários, pois o preço da venda muito provavelmente ocorrerá por valor abaixo do mercado.

*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela PUC-SP. É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, responsável pela área de planejamento sucessório do escritório.

*Lais Meinberg Siqueira - Advogada formada pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Cursou Contabilidade Aplicada ao Direito pela GVLaw/SP e atualmente cursando pós-graduação em Direito Empresarial pela FGV. Atua no escritório nas áreas de Planejamento Sucessório e assessoria tributária às pessoas físicas.

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