São Paulo – A maioria dos melhores fundos imobiliários do ano, segundo ranking da Uqbar, já figurava na lista dos melhores do primeiro semestre. O ano de 2012 foi brilhante para os fundos que investem em shopping centers (foto), e as revisões nos preços dos aluguéis foram benéficas para os campeões. Vale lembrar, porém, que os casos em que os cotistas lucraram com vendas de imóveis da carteira ou com o bom momento do varejo são mais pontuais, podendo não se repetir ao longo deste ano, por exemplo. O ranking da Uqbar traz dois indicadores. A Taxa Interna de Retorno (TIR) é a rentabilidade efetiva do fundo, que leva em conta as amortizações (devolução do principal investido) e dos rendimentos distribuídos pelos fundos na forma de aluguéis, variação dos preços das cotas e lucros com a venda de imóveis. O outro é o dividend yield realizado, que representa o retorno mensal do fundo. Ele é calculado dividindo-se a soma dos rendimentos distribuídos nos últimos 12 meses pelo valor de mercado da cota no mês de início do período, dezembro de 2011. Clique nas fotos e veja os fundos que obtiveram melhor Taxa Interna de Retorno em 2012.

O fundo Memorial Office (FMOF11), da Coinvalores, foi o melhor do ano, com taxa interna de retorno (TIR) de 84,32%. Ele já havia sido o melhor do primeiro semestre de 2012, quando teve TIR de 51,3%, ao recuperar-se da desvalorização de suas cotas em 2011, em função da saída de um grande locatário, a Atento. Desde então, mesmo em 2012, o Memorial Office enfrentou problemas de vacância, mas conseguiu novos locatários e terminou o ano com mais de 90% de locação. “No caso do Memorial Office, a vacância foi uma oportunidade de conseguir fazer novos contratos melhores, com aluguel mais alto”, explica Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo e educador financeiro especializado em fundos imobiliários. O rendimento subiu de 70 centavos por cota em janeiro para 1,18 real por cota em dezembro. O dividend yield foi de 9,5%.

O Hotel Maxinvest (HTMX11B), fundo do BTG Pactual que investe em hotéis e flats, teve taxa interna de retorno (TIR) de 75,23% em 2012. Compõem sua carteira unidades na rede Tryo, Quality e no Staybridge, todos em São Paulo. Seu alto retorno se deve ao aumento no valor das diárias e também ao fato de que o fundo se beneficiou da grande valorização dos imóveis de sua carteira nos últimos anos e começou a vender algumas unidades. Em janeiro, o fundo tinha 579 unidades na carteira, e em dezembro passou a ter 516. Assim, os cotistas embolsaram não só os rendimentos com aluguéis, como também o lucro dessas vendas, que não vem sendo empregado na compra de novos imóveis. Arthur Vieira de Moraes alerta que não é certo que esses altos ganhos vão continuar, uma vez que não se sabe se serão vendidos mais imóveis ou se outros serão comprados. “O investidor tem que olhar o ganho recorrente. Ganho recorrente é a receita de aluguel”, explica. O patrimônio do fundo ficou menor com essas vendas. Em janeiro era de 174 milhões de reais, tendo passado para 159,8 milhões de reais em novembro. Em dezembro, voltou a subir para 191 milhões de reais em função de uma reavaliação dos imóveis em carteira. Em função dessa situação atípica, seu dividend yield foi de 14,9%.

O fundo Torre Almirante (ALMI11B), dono de 40% do edifício homônimo no Centro do Rio de Janeiro, teve Taxa Interna de Retorno (TIR) de 59,21% e dividend yield de 10,5% em 2012. O aluguel com a Petrobras, que é a principal locatária, teve aumento de 50,8% no ano passado, com pagamento retroativo a nove meses. Ou seja, a estatal teve que pagar a diferença de aluguel desde setembro de 2011, embora o reajuste tenha sido feito em junho. “Ou seja, entrou uma bolada de uma vez só, que foi distribuída também de uma vez só”, diz Moraes, que lembra que este novo contrato vale até 2015. O fundo hoje é administrado pelo BTG Pactual.

Hoje administrado pelo BTG Pactual, o fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) investe no hospital homônimo, localizado em São Paulo, e teve Taxa Interna de Retorno de 59,16% em 2012. No fim de 2011 o valor de suas cotas havia tombado na Bolsa em função de um breve período de inadimplência do locatário, que posteriormente entrou com ação para revisar o aluguel para baixo. Em abril deste ano, no entanto, a Rede D’Or comprou o hospital, o que afastou dos cotistas o medo da inadimplência. As cotas do fundo se recuperaram na Bolsa, mesmo com aluguel mais baixo em caráter liminar, correspondente a 80% do valor anterior. Agora os ganhos já se estabilizaram, mas a situação da ação revisional ainda não está concluída. Mesmo assim, os investidores toparam receber um aluguel menor, ao menos por ora, em troca da estabilidade da Rede D’Or. Porém, como a Rede D’Or foi comprada pelo BTG Pactual, pode haver aí um conflito de interesse. O dividend yield do fundo foi de 12,7% em 2012.

O BTG Fundo de Fundos de Investimentos Imobiliários (BCFF11B) teve Taxa Interna de Retorno (TIR) de 50,19% e dividend yield de 13,3% em 2012. O fundo do BTG Pactual é um fundo de cotas de outros fundos, mas não divulga sua carteira. Seus rendimentos saíram de 77 centavos por cota em janeiro para 1,58 real por cota em agosto, voltando para 80 centavos por cota em novembro (o número de dezembro ainda não foi divulgado). Para Arthur Vieira de Moraes, por se tratar de um fundo de cotas de outros fundos imobiliários, é de se deduzir que seu bom resultado se deva aos bons resultados de outros fundos bem-sucedidos do BTG, como o Hotel Maxinvest, o Torre Almirante e o Hospital Nossa Senhora de Lourdes.

O CSHG Brasil Shopping (HGBS11) foi outro fundo que se beneficiou do bom momento do varejo, obtendo Taxa Interna de Retorno (TIR) de 47,81% e dividend yield de 9,5%. O fundo do Credit Suisse Hedging Griffo (CSHG) investe direta e indiretamente em sete shoppings pelo Brasil, como o Mooca Plaza, em São Paulo (foto), e o Parque Dom Pedro, em Campinas (SP). Em 2012 fez duas emissões de cotas para comprar mais participações, aumentando seu patrimônio. Os rendimentos passaram de 12,50 reais por cota em janeiro para 13,50 reais por cota em dezembro. “O desempenho dos fundos de shoppings reflete o bom momento do varejo, que pode não se repetir no futuro. Não é como um fundo de lajes corporativas, que tem previsibilidade de receitas pelos próximos três anos”, diz Arthur Vieira de Moraes.

O CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11) investe em apenas dois edifícios construídos pela JHSF: o Metropolitan e o Platinum, ambos edifícios corporativos de alto padrão, localizados bem perto um do outro no bairro do Itaim, em São Paulo. Sua Taxa Interna de Retorno foi de 47,78% e o dividend yield de 8,7% em 2012. “A maioria das receitas vem do edifício Metropolitan. O fundo aproveitou a alta dos aluguéis nos últimos anos para ganhar com as revisões de contratos em 2012”, explica Arthur Vieira de Moraes. Entre os locatários dos imóveis estão empresas como a Votorantim, a gestora Gávea, a empresa de operações estruturadas e investimentos imobiliários RB Capital e a gestora Pragma.

O Projeto Água Branca (FPAB11), fundo da Coinvalores que detém participações em duas torres do Centro Empresarial Água Branca, em São Paulo, teve Taxa Interna de Retorno (TIR) de 47,42% em 2012 e dividend yield de 9,8%. Mudanças de locatários e reajustes de aluguel ao longo do ano fizeram o rendimento passar de 2,40 reais por cota para 2,65 reais por cota. Os imóveis da carteira do fundo conseguiram manter em torno de 100% de ocupação ao longo do ano.

O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), fundo gerido e administrado por empresas do banco Itaú, teve Taxa Interna de Retorno (TIR) de 46,48% e dividend yield de 6,8% em 2012. O dividend yield mais baixo da lista se deve ao fato de que, apesar de ter aumentado seu patrimônio ao longo do ano, o fundo não aumentou a remuneração ao longo do ano. Em 2012 foram emitidas novas cotas para a aquisição de novos imóveis, como o Botafogo Trade Center, no Rio de Janeiro, locado para empresas como Xerox, Ericsson e Net; e a Buenos Aires Corporate, no Centro do Rio, alugada para empresas como Braskem e Banco do Brasil. Outra coisa que pode explicar o alto retorno é o fato de esse fundo ser oferecido pelo Itaú aos seus clientes, o que incrementa a procura e a liquidez. Ainda compõem a carteira do fundo imóveis locados para BB e Caixa no Rio e o galpão onde funciona a fábrica da Foxconn em Jundiaí, no interior de São Paulo (foto).