São Paulo - Com o crédito imobiliário mais caro e restrito e a piora do cenário econômico, o valor máximo do imóvel que o brasileiro pode financiar de acordo com sua renda foi reduzido de 2% a 5% nos últimos oito meses, revela uma pesquisa do Canal do Crédito, realizada a pedido de EXAME.com.

A queda é ainda maior se considerados os últimos 12 meses. Nesse período, o valor máximo que pode ser financiado chegou a ser reduzido em até 16% para quem tem renda familiar de 6 mil reais. 

O levantamento do site, que compara os custos de financiamentos, revela o valor máximo do imóvel que o comprador consegue financiar hoje de acordo com sua renda familiar. Para isso, foram consideradas dez faixas de renda, que variam de 3 mil reais a 40 mil reais.

A pesquisa foi feita com base nas condições de financiamentos de quatro dos principais bancos que atuam na concessão de crédito imobiliário atualmente: Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander.

Apesar de ser responsável por cerca de 70% dos financiamentos de imóveis no país, a Caixa ficou de fora do levantamento porque em 2015 o banco passou a exigir maiores valores de entrada nos financiamentos. Como o objetivo é mostrar o valor máximo que pode ser financiado com a menor entrada possível, o Canal do Crédito optou por não incluir o banco na pesquisa para não distorcer o resultado do estudo.

Os quatro bancos incluídos no levantamento aumentaram as taxas de seus financiamentos imobiliários nos últimos meses. Atualmente, a taxa média de juros cobrada nas quatro instituições financeiras é de 11,20%. Em maio de 2015, a taxa média era de 10,70% e em setembro de 2014 era ainda menor, de 9,17%.

De acordo com o estudo, quem tem uma renda familiar mensal de 6 mil reais, por exemplo, consegue atualmente obter crédito para comprar um imóvel de até 175 mil reais nos quatro bancos. Em maio do ano passado, famílias com a mesma renda conseguiam obter até 185 mil reais para financiar a compra do imóvel, valor 5% maior.

A redução no valor máximo de financiamento é resultado do aumento dos juros. Como os bancos não permitem que as parcelas superem 30% da renda do tomador, uma família que manteve sua renda mensal em 6 mil reais, por exemplo, não consegue obter o mesmo limite de crédito de antes porque com a elevação dos juros o financiamento passa a abocanhar uma parcela maior da sua renda.

Veja na tabela a seguir o valor máximo que pode ser financiado na compra do imóvel por famílias em dez faixas de renda.

Fonte: Canal do Crédito

O levantamento considera o financiamento de imóveis usados pelo sistema de amortização SAC, no qual os valores das parcelas da dívida são decrescentes. O valor de entrada necessário simulado foi de 20%, valor mínimo exigido pelos bancos para o financiamento.

Foi utilizado ainda um prazo de financiamento de 30 anos, período máximo no qual os bancos financiam o imóvel. A simulação incluiu os custos dos seguros obrigatórios -  Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI) -  e realizou a cotação dos preços na mesma seguradora, a BB Seguridade, e para um comprador que tenha 40 anos de idade.

A simulação levou em conta as taxas balcão, que são apresentadas a clientes que não têm relacionamento prévio com a instituição financeira. Caso o cliente já seja correntista do banco os juros cobrados podem ser menores.

A pesquisa considerou a renda familiar bruta porque esse é o parâmetro utilizado pela maioria dos bancos para liberação do financiamento. Uma família composta por duas pessoas, por exemplo, que ganhe 5 mil reais por mês cada, tem uma renda familiar de 10 mil reais caso ambas participem do financiamento. 

Em alguns bancos, como o Itaú, o parâmetro para liberação do financiamento pode considerar a renda líquida. Ou seja, o valor da prestação terá de corresponder a 30% da renda já líquida de impostos e eventuais descontos de salário no caso de trabalhadores formais, por exemplo. Ou seja, o valor máximo financiado pode ser ainda menor e, consequentemente, o valor de entrada exigido pode ser maior.

O levantamento é apenas um indicador, já que os bancos podem emprestar uma quantia menor ou até negar a concessão do crédito para a compra do imóvel caso a família seja composta por trabalhadores informais ou alguns dos membros da família esteja inadimplente, já que o risco do empréstimo fica maior.

Oportunidades

A perda do poder de compra do imóvel pode ser compensada por eventuais descontos que podem ser obtidos na compra. "O estoque de imóveis disponíveis não diminuiu significativamente. A grande oferta de unidades e desaceleração das vendas facilitam a obtenção de descontos", diz Prata. 

Contudo, quem busca boas oportunidades de compra deve oferecer o maior valor de entrada possível para diminuir o custo do financiamento, recomenda o diretor do Canal do Crédito. Quanto mais alto o valor, mais baixos serão os juros pagos pelo comprador.

Não é indicado, porém, utilizar toda a poupança para a compra do imóvel, diz Prata. O comprador deve ter uma reserva financeira para situações imprevistas, como uma eventual perda do emprego, que pode comprometer o pagamento da dívida. "Se o comprador tem apenas o valor da entrada, ou se esse valor for muito baixo, talvez seja melhor adiar a compra", afirma o presidente do Canal do Crédito.