Mesmo que a crise provocada pela pandemia tenha causado um impacto negativo sobre retornos e distribuição de dividendos de fundos imobiliários, especialmente em segmentos como o de hotéis e shoppings, eles atingiram a marca de 1 milhão de investidores neste ano. O momento de baixa no mercado cria diversas oportunidades e pode ser um ponto de entrada para os fundos.

Se a crise foi global, então por que não buscar essas oportunidades também no maior mercado financeiro do mundo, os Estados Unidos? É o que argumenta a gestora RBR, que, em parceria com a Vitreo, criou um fundo que investe majoritariamente em REITs (real estate investment trusts). São aplicações que se assemelham aos fundos imobiliários brasileiros, mas com diferenças importantes, apesar de os ativos serem os mesmos.

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A primeira diferença é que enquanto os fundos imobiliários nacionais precisam, por lei, distribuir ao menos 95% dos lucros, nos REITs é necessário distribuir 90%. Além disso, os REITs têm estrutura de capital semelhante à de ações. Não são apenas condomínios de investidores mas empresas de properties.

REITs têm estrutura de negócios, como área de marketing, produtos e até conselho de administração. Os gestores da empresa recebem salários e há uma exigência de governança similar à de empresas listadas nas bolsas.

Outra característica importante é que cerca os REITs operam alavancados: em média, as estruturas carregam 50% de alavancagem. Ou seja, são mais arriscados do que os fundos imobiliários e tendem a sofrer mais em momentos de crise. O mercado de REITs é relevante: o valor total das cerca de 516 mil propriedades que compõem o mercado é equivalente a 2 trilhões de dólares.

A maior posição do fundo atualmente é na empresa de propriedades que é proprietária do Empire State Building, o icônico prédio de Nova York, conta Daniel Malheiros, sócio da RBR. "O preço do metro quadrado no prédio é de 20.000 reais  e atualmente o investimento paga proventos (yield) de 10% ao ano."

Ele compara com os valores encontrados em imóveis da Avenida Faria Lima, em São Paulo. "Existem fundos nos quais o preço do metro quadrado está por volta de 40.000 reais o metro quadrado, e a aplicação paga um yield de 6%. Estamos falando do país mais seguro do mundo e uma cidade robusta que oferece investimentos diversificados. Ou aqui está caro ou lá está barato."

A tese do fundo é que, passada a pandemia, ativos corporativos como o edifício irão recuperar o seu valor. "Muitas empresas de tecnologia já estão adquirindo espaços corporativos na cidade. Lógico que haverá uma ocupação menor, mas acreditamos que o mercado exagerou e que esses ativos valem mais."

Além de cases de reabertura da economia, como o Empire State, o fundo tem posição em shoppings, também esperando uma valorização no pós-pandemia. Mas na carteira também tem posições em segmentos mais defensivos e resilientes, como galpões logísticos e data centers.

No total, o fundo aplica em 15 REITs, pertencentes a oito segmentos econômicos. "O segmento de data centers, por exemplo, não foi afetado pela crise: registra crescimento de 15% no ano. Não temos foco específico: olhamos tudo. E nos Estados Unidos existem diversos segmentos para aplicar: cinema, estação de esqui, entre outros."

Nos últimos 20 anos, os REITs registraram retorno médio de 10% ao ano, valor que ficou acima do índice S&P no mesmo período. Na pandemia, chegaram a registrar um desempenho negativo de 35%, mas se recuperaram em parte e agora apontam queda de 10%. O dividend yield médio dos REITs americanos é de 5%, enquanto no Brasil gira em torno de 6,5%. "Mas o risco país dos REITs é mais baixo, o que dá uma boa relação risco-retorno", diz Malheiros.

O fundo da RBR em parceria com a Vitreo investe atualmente 100% do patrimônio em REITs. Por conta dessa característica, só pode ser acessado por investidores qualificados (com 1 milhão de reais ou mais em investimentos). Tem taxa de administração de 1,5%, com 20% de taxa de performance, e aplicação mínima de 5.000 reais. As cotas podem ser resgatadas em D+90 (noventa dias depois da solicitação). A tributação do produto é a mesma de uma ação: 15% sobre o rendimento.

O fundo tem proteção (hedge) que é realizada por meio de venda de dólares. Ou seja, não perde nem não ganha com a variação do dólar em relação ao real. O objetivo, no futuro, é investir em produtos de outros países.