São Paulo – Os fundos imobiliários vêm ganhando cada vez mais notoriedade, e o número de investidores já ultrapassa os 100 mil. Mas escolher os melhores fundos dentre os mais de 100 negociados em Bolsa não é tarefa fácil. Nem todo fundo é um bom negócio, e os prospectos costumam ter mais de 200 páginas. Se os especialistas ainda recomendam a diversificação, imagine ter que ler inúmeros prospectos para escolher, digamos cinco fundos.

Para tornar um pouco mais simples essa tarefa aparentemente hercúlea, EXAME.com selecionou, com a ajuda do agente autônomo especialista na área, Arthur Vieira de Moraes, os pontos principais para os quais o seu olhar deve se voltar na hora de ler o prospecto de um fundo imobiliário.

Não se trata de esgotar o assunto ou propor que uma leitura dinâmica baste. Mas saber no que prestar mais atenção e o que avaliar já ajuda o investidor a, pelo menos de cara, eliminar os fundos que não o interessam.

“Além do prospecto, no momento da emissão vem o material publicitário, que é uma forma reduzida, com algo como oito ou dez páginas. Alguns casos chegam a ter e-mail marketing, com uma ou duas páginas. Isso passa a ideia de que o investidor está lendo cada vez menos, o que não é bom. É importante ler o prospecto inicial, mesmo de fundos já negociados”, frisa Moraes.

Veja a seguir o que deve deter seu olhar na leitura do prospecto de um fundo imobiliário:

1. Destinação dos recursos:

Quanto o fundo vai captar? Qual o destino desses recursos? O fundo pode emitir mais cotas para comprar outros ativos? “Em geral, os fundos já têm definido os imóveis que querem comprar”, observa Vieira de Moraes.

No prospecto, o investidor poderá conhecer os imóveis e também saber se é possível comprar outros ativos e de que natureza. Por exemplo, é possível saber se o fundo vai comprar apenas aqueles imóveis ali definidos ou se poderá emitir cotas para comprar outros no futuro.

Neste segundo caso, é possível saber se o gestor pode comprar imóveis de qualquer tipo (lajes corporativas, shoppings, galpões, hotéis etc.) ou se apenas de um desses mercados. “Em geral, o investidor quer uma política mais fechada, e os gestores preferem as políticas mais abertas”, diz Moraes.

2. Fatores de risco:

Arthur Vieira de Moraes lembra que esta seção é bastante parecida em todos os prospectos, pois alguns fatores de risco, mais gerais, afetam qualquer fundo imobiliário. Depois de ler alguns prospectos, o investidor vai perceber esse padrão.

O importante aqui é identificar fatores de risco diferentes, próprios do negócio ou do mercado em que o fundo vai atuar. Se for um fundo que está captando recursos para construir imóveis, haverá o risco da obra.

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Já se for um shopping, há o risco do setor de consumo e da concorrência contra o shopping, por exemplo. No caso de imóveis hipotecados, deve estar explicitado o risco de execução. Conheça melhor os riscos mais comuns dos fundos imobiliários.

3. Partes envolvidas e eventuais conflitos de interesses:

É fundamental identificar as partes envolvidas – gestor, administrador, estruturador, distribuidor, custodiante, escriturador e coordenador líder.

De posse dessa informação, é possível identificar eventuais conflitos de interesses. Em geral, a seção “fatores de risco” traz os conflitos de interesses possíveis, mas nem sempre todos eles estão evidentes no prospecto. Talvez o investidor precise ser um pouco mais atento para percebê-los por conta própria.

“As partes podem ser todas de um mesmo grupo financeiro, por exemplo. Ou o imóvel comprado pelo fundo pode estar sendo vendido pelo próprio administrador. É fundamental prestar atenção em quem é o vendedor”, diz Arthur Vieira de Moraes.

Ele ressalta que o fato de haver possíveis conflitos de interesses por si só não é um problema. “É um risco. Mas a casa pode ter padrões éticos que não permitam que isso prejudique os cotistas”, explica.

4. Descrição dos imóveis:

Na descrição dos imóveis aparecem não só dados como área útil e construída, como também os eventuais gravames, como hipotecas, processos judiciais que possam levar à multa ou execução do imóvel e dívidas ligadas ao imóvel (como IPTU). Afinal, todas essas questões podem impactar negativamente o bolso do cotista.

Caso o imóvel já esteja alugado, também constarão aqui o perfil do locatário e o tipo de contrato de locação, que pode ser típico ou atípico. No primeiro caso, o contrato é de cinco anos, com correção pela inflação e revisão do aluguel no meio do contrato. No segundo caso, o contrato é de dez anos, com correção pela inflação e sem revisional.

Essas explicações devem constar no prospecto, bem como o índice inflacionário adotado para as correções, se a locação tem garantia, se o imóvel tem seguro e quais são as coberturas. “Essa é uma parte bem importante, porque é aqui que o investidor entende o negócio do fundo”, observa Arthur Vieira de Moraes.

5. Regulamento

O regulamento é um documento separado do prospecto, mas pode estar contido, em versão consolidada, dentro do próprio prospecto. Logo de cara, o regulamento esclarece se o fundo tem prazo de duração. “A maioria tem prazo indeterminado. Mas os que tiverem data para encerrar esclarecerão isso lá”, diz Arthur Vieira de Moraes.

Isso é importante, sobretudo, se você pretende investir no fundo “no meio do caminho”, quando ele já é negociado em Bolsa. Se o prazo para acabar estiver próximo e o fundo já estiver amortizando as cotas – isto é, devolvendo o dinheiro aplicado aos cotistas – o investimento pode não valer a pena.

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No regulamento também estão explicitadas as taxas de administração, gestão e as eventuais taxas de consultoria imobiliária e performance. “É preciso prestar atenção, pois o regulamento pode dizer que será contratada uma consultoria imobiliária no futuro, se necessário, por preço a combinar” exemplifica Vieira de Moraes.

Ele explica que se o investidor comprar cotas antes dessa possível contratação, ele estará investindo em um fundo que pode ter um custo extra – e ainda desconhecido – no futuro.

A taxa de performance em geral é cobrada sobre os ganhos que ultrapassam uma determinada referência, o chamado benchmark. Este varia conforme o fundo, e está determinado no regulamento. A cobrança pode ser feita, por exemplo, sobre o que exceder o rendimento de um determinado título do governo ou um índice de mercado.

Moraes explica ainda que a política de cobrança das taxas varia de um fundo para outro. Há aqueles que fazem a cobrança sobre o Patrimônio Líquido (PL), que é o valor de avaliação dos ativos em carteira; outros cobram sobre o valor de mercado (ou capitalização de mercado), que consiste no número de cotas multiplicado pela última cotação, o que prejudica o investidor se a cota estiver cara.

Há ainda aqueles que cobram sobre a receita operacional bruta ou a receita operacional líquida. “O mais comum é a cobrança sobre o Patrimônio Líquido”, diz o especialista.

6. Estudo de viabilidade

Esta seção pode não ser muito fácil de entender para a maioria dos investidores, por demandar um pouco mais de conhecimento matemático. Mas, na opinião de Vieira de Moraes, vale a pena ler mesmo assim, pois é possível entender os cálculos.

É aqui que o prospecto mostra como se chegou ao valor de avaliação dos imóveis que compõem a carteira do fundo. Esse estudo é feito por uma consultoria imobiliária independente, que parte de algumas premissas, todas descritas no prospecto.

Para chegar ao valor dos ativos são necessárias algumas projeções, como taxa de vacância, inflação e crescimento das receitas do negócio. “Se eu faço um contrato atípico, eu preciso pelo menos projetar o índice de inflação usado para os próximos dez anos”, diz Vieira de Moraes.

Aqui, o investidor pode avaliar se as premissas assumidas são realistas, na sua visão. Um estudo que projete vacância zero no longo prazo provavelmente é otimista demais, ao passo que aquele que prevê uma vacância de 50% talvez seja conservador demais.

Convém, ainda, dar uma olhada em estudos de outras consultorias imobiliárias independentes sobre o segmento ao qual pertencem os imóveis daquela carteira.

Suponha que você pensa em investir em um fundo de lajes corporativas na Zona Sul de São Paulo. Vale a pena verificar estudos de outras consultorias sobre a situação daquele mercado.

Quais as perspectivas? Há perspectiva de superoferta (e consequente aumento da vacância e queda de aluguéis)? Assim é possível checar se as projeções para aquele fundo estão em linha com as projeções gerais para aquele mercado.