São Paulo - O mercado imobiliário ainda está no início de um novo ciclo de expansão e ainda não há sinais de que uma bolha esteja em formação. A opinião é do consultor Daniel Citron, que já foi diretor financeiro da Cyrela e presidente da Tishman-Speyer no Brasil. Em entrevista à gestora de recursos Rio Bravo (clique aqui e ouça a íntegra), Citron diz que o desequilíbrio de oferta e demanda explica os altos preços dos aluguéis de imóveis comerciais nas principais metrópoles brasileiras e diz que as incorporadoras terão de aprender a lidar com as pressões de custos na construção. Leia abaixo os principais trechos da entrevista:

O Brasil está em uma bolha imobiliária? E se não está, como é que a gente vai saber quando chegar lá?

Citron - Eu não acho que é uma bolha. Estamos no início de um longo ciclo de expansão. O jeito de se ver uma bolha normalmente tem muito a ver com alavancagem, coisa que ainda não temos no Brasil. Estamos em uma época em que os negócios imobiliários são feitos com baixo índice de alavancagem. No mercado residencial, a gente já vê um pouquinho de financiamento a longo prazo. É isso que está levando a essa explosão de demanda e, por conseguinte, de preços. Mas não acho que isso seja bolha.

Você foi diretor financeiro da Cyrela nos anos 90 e presidente da Tishman no Brasil até recentemente. Como você vê o progresso do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos?

Citron - No Brasil, tudo demora a acontecer. Mas quando acontece, é mais rápido que na maioria dos lugares. A capacidade do empresário ou executivo brasileiro de se adaptar a situações novas é surpreendente. Eu acho que no mercado imobiliário, não é diferente. Há 10 ou 12 anos, tínhamos um mercado totalmente feito de empresas familiares, financiadas pelos mecanismos tradicionais e alguns fundos de pensão. Eram empresas pequenas, relativamente amadoras, sem nenhuma governança. De repente, o que a gente viu foi uma mudança brutal de paradigmas. Há vinte empresas de capital aberto, uma porção de fundos investindo aqui, negócios estruturados e fusões. Ainda não há os mecanismos financeiros que são vistos lá fora. Mas o fato é que, levando em consideração a velocidade com que isso aconteceu, até que as empresas se adaptaram bem. Faltam executivos, engenheiros, mestre de obras, equipamentos para obra... Mas é porque a velocidade dessa virada foi muito rápida.

Vamos falar dos dois maiores mercados do Brasil. Você acredita que Rio e São Paulo ainda têm potencial de crescimento no valor dos aluguéis comerciais? E os imóveis comerciais?

Citron - É difícil responder. Já temos áreas de escritórios em São Paulo e no Rio que estão sendo alugados por valores mais altos que na Park Avenue [em Manhattan], o que é uma coisa completamente louca. O preço está alto? Está. É sustentável? Se a gente imaginar que o que sustenta preço é sempre oferta e demanda, sim. Porque não tem oferta. A taxa de vacância em São Paulo e no Rio é a mais baixa da história. Enquanto isso não se resolver, os preços vão continuar altos e, eventualmente, até subindo. Quanto tempo isso vai durar? Se a gente tivesse fábrica de imóvel, que a gente pudesse ligar um botão e fazer jornada dupla fabricando imóvel, duraria pouco tempo. Mas para fabricar imóvel, demora três, quatro ou cinco anos. Então, eu acho que a gente ainda tem um tempinho pela frente de mercado em alta.

Como você compara o desempenho do mercado imobiliário de Rio e São Paulo e com as demais capitais do Brasil?

Citron - Fora desse eixo, está acontecendo muita coisa. Existe uma grande atividade, principalmente nos setores residenciais. Mas obviamente são lugares que estão em outro patamar de desenvolvimento em todos os sentidos. Brasília, por exemplo, é um mercado que está indo muito bem, assim como algumas cidades do Nordeste. No Brasil inteiro temos esse fenômeno da classe média emergente, que é a base de tudo. No setor comercial especificamente, ainda não temos um número suficiente de empresas grandes nesses outros lugares que justifique que aconteça algo parecido com o que se vê em São Paulo.

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Na semana passada, a Cyrela reduziu a estimativa de lançamentos de imóveis. O que o Elie Horn [dono da empresa] está vendo na posição privilegiada dele na indústria?

Citron - Concomitantemente com o aumento dos preços dos imóveis, houve um enorme aumento no custo de construção. Quando é feito o orçamento de uma obra, às vezes se está no meio de um processo de alta de custos, que pode estourar o orçamento e reduzir as margens. Outras construtoras provavelmente vão anunciar o mesmo. Quando a margem cai, as empresas passam a ser mais seletivas e fazem menos empreendimentos. Não estou afirmando que a demanda caiu. Ainda há muita demanda para residencial. Mas vai haver uma seletividade maior na busca de negócios pelas incorporadoras.

As incorporadores estão com dificuldade de repassar a alta de custos para o preço final do imóvel?

Citron – Os preços vêm subindo. Mas tem uma questão de tempo, nem sempre as duas coisas acontecem simultaneamente. Vale lembrar que ninguém mostrou prejuízo até agora.

Há um número gigante de empreendimentos com entrega prevista para 2012 e 2013. A mão de obra está cara e escassa, e as construtoras falam em falta de terrenos. Vai haver um freio de arrumação ou a indústria vai passar por um pouso suave?

Citron - Eu acho que todo mundo vai ter que lidar com essa realidade. Todos vão ter de revisitar esse assunto e ver qual é a nova realidade, o que é normal. O mercado muda de patamar rápido e você tem que parar e pensar qual é meu novo modelo. Uma empresa que tem maior volume de repente aceita uma margem menor. Mas não sei qual vai ser o resultado final disso.

Para onde vai o mercado de fundos imobiliários? Eles vão se popularizar como investimento?

Citron - Acho ótimo o atual crescimento. Participei da gênesis desse mercado, com o lançamento de fundos como o JK Financial Center e a Torre Norte. A visão era a de facilitar a vida do investidor, achando um caminho para que indivíduos possam participar de grandes empreendimentos mesmo que não tenham um volume de dinheiro significativo. Isso já é realidade em todos os lugares do mundo, e a gente apostou que isso um dia aconteceria no Brasil. Acho que a popularização tem tudo para acontecer. Há uma série de vantagens, como um benefício fiscal e um nível de segurança dado pela gestão financeira. Para o empreendedor, é uma belíssima forma de financiar imóveis comerciais.

Vamos falar de shopping centers. Há 24 inaugurações previstas para este ano. Você acredita que ainda há espaço para o crescimento do setor?

Citron – Um potencial brutal. Eu acho que tanto o setor de shopping centers quanto o de varejo são muito promissores. A nova classe média emergente inclui milhões de pessoas que estão vindo para o mercado e querem comprar coisas.