São Paulo - Um parque ao alcance dos olhos, boas escolas para os filhos, silêncio durante a noite, um esquema de policiamento satisfatório e um shopping center para se divertir no final de semana são algumas das características das residências mais desejadas pelos paulistanos. Mas em uma cidade com graves problemas de mobilidade como São Paulo, nada disso é tão importante quando a infraestrutura de transportes disponível no local.

O mercado imobiliário já percebeu que a proximidade de uma estação de metrô vale ouro no estande de vendas porque aumenta as chances de sucesso de um empreendimento. Prova disso é que 109 dos 229 lançamentos planejados pelas incorporadoras para a cidade de São Paulo neste ano estão localizados a menos de 1 km de alguma estação, segundo pesquisa da Lopes, a maior imobiliária do Brasil.

O estudo inédito levou em consideração estações em funcionamento, em construção ou em fase de planejamento. Foram incluídas as nove linhas de metrô que serão realidade dentro de alguns amos (vermelha, azul, verde, lilás, amarela, laranja, prata, branca e ouro), mas ficaram de fora as estações da CPTM (de trens).

"As incorporadoras estão apostando em terrenos próximos ao metrô porque a comercialização das unidades é mais fácil", diz Mirella Parpinelle, diretora geral de atendimento da Lopes. A executiva usa a extensa base de dados fornecida pelos corretores da Lopes para aconselhar as incorporadoras sobre os projetos que vendem mais rápido e os que encalham nos estandes.

Para ilustrar o poder de atração do metrô, Mirella cita um empreendimento lançado pela Agre (hoje PDG) e vendido pela Lopes recentemente. Localizado a cerca de 800 metros da futura estação de metrô Vila Sônia (linha amarela), o Parque dos Pássaros/Parque das Flores inclui 1.200 unidades que foram totalmente comercializadas em apenas três meses.

Como os terrenos nessas regiões próximas ao metrô estão muito valorizados, as incorporadoras não conseguem viabilizar economicamente um empreendimento a não ser que reduzam o tamanho das unidades vendidas. O mais comum, portanto, é que sejam construídos imóveis de 50 a 80 metros quadrados que custam cerca de 500.000 reais.

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O valor por metro quadrado não é exatamente barato. A executiva da Lopes afirma, no entanto, que os moradores não se importam em pagar mais por um imóvel quando a infraestrutura de transportes é privilegiada. Os apartamentos da PDG vendidos em uma velocidade espantosa, por exemplo, incluem apartamentos de dois e três dormitórios com 60 a 82 metros quadrados.

Para compensar o espaço reduzido, as incorporadoras costumam transformar em área comum muitas das facilidades que antigamente estavam dentro do apartamento. Salas com 40 ou 50 metros quadrados e capacidade para receber 20 pessoas, por exemplo, foram substituídas por um espaço reduzido para ver televisão e jantar. Na hora de receber convidados, o morador utiliza o espaço gourmet comum, geralmente localizado no térreo. O mesmo acontece muitas vezes com a lavanderia.

Nos empreendimentos mais modernos, a própria área comum do edifício é pensada de forma que o morador tenha de sair o mínimo possível de casa, evitando o trânsito. Aparelhos profissionais de ginástica, piscina de 25 metros e quadras poliesportivas são algumas das facilidades que permitem ao comprador abrir mão de freqüentar academia ou clube. "São Paulo não permite um deslocamento fácil. É por isso que as pessoas querem bairros e imóveis bem equipados", diz Mirella.

Bairros

Segundo a Lopes, os bairros onde estarão concentrados os lançamentos imobiliários neste ano são Santana, Mooca, Saúde, Bela Vista, Belém, Pari, Vila Prudente, Itaquera, Pinheiros, Morumbi e Vila Sônia. A imensa maioria dessas regiões já possui ou está localizada próxima a alguma estação de metrô em funcionamento ou em construção.

Como a oferta de bons terrenos em São Paulo já começa a se tornar escassa, outra característica comum a esses bairros é a localização a uma certa distância das regiões mais centrais da cidade. É a fartura de terrenos que explica que áreas como o Morumbi permaneçam há anos entre as mais exploradas pelas incorporadoras.

Na lista acima, o bairro mais longínquo das regiões que concentram os prédios de escritórios na cidade de São Paulo é Itaquera. O bairro há muito tempo possui estação de metrô, mas, devido à distância, nunca esteve no topo das prioridades das incorporadoras. A expectativa de construção do novo estádio do Corinthians, que deverá abrigar também os jogos da Copa de 2014 realizados em São Paulo, começou a mudar esse cenário. Itaquera já entrou no radar das empresas e vai abrigar diversos empreendimentos de padrão econômico a serem lançados neste ano.