São Paulo – A rápida valorização dos imóveis em metrópoles como Rio de Janeiro ou São Paulo, o alto preço dos terrenos e o exagero nas restrições para o adensamento das grandes cidades têm gerado profundas transformações no mercado imobiliário. Pressionadas pelo aumento dos custos e pelas maiores exigências da legislação, as incorporadoras tiveram de optar por dois caminhos diametralmente opostos nos últimos anos: ou construir imóveis grandes em cidades ou bairros mais periféricos ou optar pelo lançamento de pequenos apartamentos nas regiões mais nobres das metrópoles.

Para Alexandre Lafer Frankel, sócio da incorporadora Vitacon, esse é um processo irreversível que, no entanto, já se encontra próximo a um ponto de inflexão. Os apartamentos pequenos e bem-localizados devem continuar a encarecer nos próximos anos devido à grande demanda das pessoas que não querem morar longe do trabalho em cidades com trânsito caótico como São Paulo. A esse fator soma-se a escassa disponibilidade de terrenos nesses locais.

Apesar de todas as facilidades para a obtenção de crédito imobiliário, Frankel acredita que, dentro de algum tempo, os preços dessas residências poderão ficar proibitivos para uma boa parcela das pessoas físicas brasileiras. Mesmo com prazos de pagamento mais esticados, as parcelas do financiamento já não caberiam no bolso da classe média. Restará, então, a demanda dos compradores com um excelente padrão de vida e dos investidores que buscam obter renda com o aluguel mensal dessas unidades.

Frankel tira do portfólio de empreendimentos da Vitacon os exemplos que apontam para esse processo em andamento. A incorporadora é especializada em construir imóveis pequenos e bem-localizados, em regiões adensadas e disputadas de São Paulo, como o Itaim, a Vila Olímpia, a Vila Nova Conceição, os Jardins e Higienópolis.

Nos últimos três anos, os imóveis mais caros lançados pela incorporadora nessas regiões passaram de 8.000 a 10.000 reais o metro quadrado para 18.000 reais agora. A área média dos apartamentos lançados recuou de 45 para 35 metros quadrados no período. As unidades são voltadas principalmente para solteiros ou casais sem filhos.

Para reduzir o tamanho dos apartamentos sem prejudicar a qualidade de vida dos compradores, a empresa estudou modelos de imóveis pequenos vendidos em grandes metrópoles no exterior e até mesmo a divisão de cômodos e a instalação do mobiliário em barcos – onde o espaço costuma ser bastante reduzido.

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Esses estudos levaram a profundas transformações na planta dos apartamentos vendidos. Lavanderia, por exemplo, é algo que passou para a área comum do edifício. Hoje uma lavanderia de condomínio tem mesas, rede de internet wi-fi e máquinas de comida e bebida para que o morador possa ter o que fazer enquanto a roupa é lavada. Dependência de empregada é outra coisa que deixou de existir nos apartamentos compactos da Vitacon. "Empregadas domésticas serão tão caras dentro de algum tempo que se tornarão raras."

Se o morador costuma receber muitos amigos e visitas, o local mais adequado para isso poderá ser o salão de festas e as áreas comuns do prédio. Em 35 metros quadrados, é possível colocar uma cozinha pequena, com pia e fogão de duas bocas. Haverá ainda um banheiro e um terraço gourmet. Por último, o apartamento abrigará uma sala e um dormitório – algumas vezes em cômodo único. Em geral, diz ele, o comprador prefere as duas coisas separadas quando tem o hábito de receber visitas em casa.

A estratégia de continuar a reduzir o espaço dos apartamentos, entretanto, já estaria próxima do limite. Com a contínua alta dos custos da construção, em breve as incorporadoras já não terão mais a opção de lançar imóveis cada vez menores para erguer empreendimentos em áreas nobres da cidade e terão de cobrar mais caro pelas unidades postas à venda. É por isso que, em algum momento, esses imóveis se tornarão um sonho cada vez mais distante da classe média.

Frankel afirma que já é cada vez maior a participação de investidores na venda de um edifício bem-localizado. Pessoas que estão atrás de uma renda mensal com aluguéis representam hoje cerca de um terço da demanda dos empreendimentos da Vitacon. Esse número tende a crescer, Em alguns casos, há investidores que chegam a comprar um pedaço do edifício ainda na fase de incorporação. Essas pessoas agem sozinhas ou formam grupos e constituem um fundo imobiliário que ajudará a erguer o empreendimento em troca de um número determinado de apartamentos.

Para o investidor, a vantagem de comprar diversos apartamentos antes do lançamento é o preço mais baixo. Os custos de marketing e de vendas costumam girar em torno de 10% de um empreendimento. Se o fundo adquire as unidades antes do lançamento, consegue, portanto, um preço mais amigável por apartamento – o que vai fazer toda a diferença lá na frente, quando o imóvel estiver pronto e começar a ser alugado.

Esses investidores preferem comprar unidades nas áreas mais adensadas da cidade, onde a oferta de novas residências nos próximos anos será muito baixa. A estratégia reduz o risco de vacância e torna o investimento mais seguro. A escassez de oferta também é um fator de pressão sobre os preços a longo prazo – o que agrada qualquer investidor.

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Frankel afirma que enquanto os preços em locais mais afastados de São Paulo como o Morumbi praticamente não sobem devido à fartura de lançamentos e aos problemas de mobilidade, em bairros como o Itaim, a Vila Olímpia e a Vila Nova Conceição uma incorporadora precisa mostrar muita habilidade para negociar a desapropriação de um conjunto de casas ou estabelecimentos comerciais que darão lugar a um terreno único para a realização de um lançamento. “É por isso que o investidor sempre vai preferir locais já bastante adensados”, afirma.

Para o investidor, os preços são um atrativo interessante. O mercado de aluguéis residenciais está bastante aquecido devido à escassez de oferta. A legislação na cidade de São Paulo não favorece a construção de hotéis nem flats. O empreendedor é obrigado a reservar tantos espaços do terreno para atender exigências legais que a área reduzida que acaba sendo destinada à construção praticamente inviabiliza o empreendimento. Hoje o empresário ganha muito mais dinheiro com a construção de apartamentos ou escritórios, diz ele.

É por esse motivo que flats nos bairros mais concorridos da cidade de São Paulo chegam a custar 8.000 ou 10.000 reais por mês para os inquilinos. Em geral, quem arca com valores tão altos são empresas que precisam de um local para instalar os funcionários em trânsito e não encontram vagas ou são obrigadas a pagar mais ainda em hotéis.

Os preços elevados também criam uma oportunidade para o investidor que compra imóveis residenciais. Um imóvel novo de 400.000 reais com um dormitório, em um bairro bem-localizado e com mensalidade de condomínio barata acaba sendo rapidamente alugado ao custo de 3.000, 4.000 ou 5.000 reais por mês. Ainda que os valores pareçam muito altos, são bem mais em conta do que os custos dos flats.

Com os juros a 9,75% ao ano e em tendência de queda e com a ameaça da inflação alta nos próximos anos, uma renda próxima a 1% ao mês corrigida pelo IGP-M é o sonho de qualquer investidor. A compra com o objetivo de locação pode ser uma boa forma de alcançar essa rentabilidade – desde que o investidor saiba escolher o imóvel com a localização e as características mais procuradas pelos inquilinos.