A escalada do Índice Geral de Preços de Mercado (o IGP-M), que serve como indexador dos contratos de aluguel, tem deixado milhões de brasileiros preocupados. O índice acumula alta de 20,93% nos 12 meses até outubro, impactado pela alta do dólar e aumentos de preços no atacado. Mas um novo indicador lançado pelo QuintoAndar, startup que se tornou a maior empresa desse mercado, revela o tamanho da distância entre expectativa e realidade: os preços em São Paulo recuaram 6,08% no mesmo período de comparação.

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"O IGP-M não é um indicador elaborado especificamente para o mercado imobiliário. Seus componentes ligados a commodities -- e, portanto, ao dólar -- têm grande influência sobre o resultado final acumulado. Isso não traduz bem a realidade do mercado, a tal ponto que se questiona se ele deve ser o índice de referência", afirma Gabriel Braga, cofundador e CEO do QuintoAndar.

Fundado em 2013, o QuintoAndar dispõe de uma plataforma digital que funciona como um marketplace em que potenciais locatários e inquilinos se encontram, além de um modelo que reduz a burocracia para as duas pontas. A startup -- avaliada em mais de 1 bilhão de dólares -- administra o aluguel de apartamentos e casas cujos valores somados superam a casa de 30 bilhões de reais.

"O que a gente tem visto é um aumento nos pedidos de desconto na taxa do reajuste pelos inquilinos, e uma maior aceitação pelos proprietários", afirma o empreendedor, corroborando que, na prática, o IGP-M perdeu muito da sua legitimidade.

Com a pandemia do novo coronavírus, que tirou o emprego e derrubou a renda de milhões de brasileiros, isso passou a ser ainda mais praticado.

 

O novo indicador de aluguel é calculado pelo QuintoAndar a partir dos contratos assinados mensalmente em sua base de clientes. Na cidade de São Paulo, o preço médio do metro quadrado ficou em 35,46 reais em outubro, com recuo mensal de 0,46%.

No Rio de Janeiro, a mesma tendência de queda dos preços foi verificada, ainda que em menor intensidade. O aluguel teve queda de 3,28% nos 12 meses até outubro, na contramão da escalada do IGP-M. O metro quadrado ficou em 29,16 reais.

O QuintoAndar também calculou a diferença entre o valor anunciado para o aluguel e o efetivamente contratado na cidade de São Paulo. Entre junho de 2019 e fevereiro de 2020, os valores cobrados na prática ficaram 3,7% abaixo dos anunciados. Essa diferença quase triplicou a partir de março de 2020, mês em que a pandemia chegou ao Brasil com força: passou para 10,8%.

Não é de hoje que o IGP-M deixou de ser na prática um indexador que é seguido à risca. A sua composição híbrida -- é calculado a partir de três índices de inflação, ao consumidor, no atacado e na construção civil -- é uma das razões pelas quais perde legitimidade como indicador dos custos envolvidos no aluguel de imóveis. É interessante notar que o IGP-M não é adotado nem por incorporadoras, que usualmente recorrem ao Índice Nacional do Custo da Construção (INCC) em seus contratos.