Os fundos imobiliários fizeram parte do seleto grupo que apresentou resultado positivo no mês de setembro. O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliário (IFIX) fechou em alta de 0,47%, perdendo apenas para o dólar que subiu 4,13% e para a rentabilidade da poupança antiga (até 2012), 0,50%. Todos estes investimentos tiveram rendimento superior a inflação, medido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que foi de 0,45%. 

Apesar do resultado positivo, o mercado segue apreensivo devido o desempenho da renda fixa. Nesta semana, o Tesouro Selic ficou negativo pela primeira vez em 18 anos devido à dívida pública e a possibilidade de o governo furar o teto dos gastos. Para o professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research (a divisão de análise de investimentos da EXAME), o estresse ainda não chegou aos fundos imobiliários. 

“Existe uma gordura [spread] que está indo embora, mas os fundos imobiliários estão resistindo ao estresse da taxa de juros”, disse o professor. 

Para discutir o cenário e ajudar o investidor, Viera recebeu no programa semanal FIIs em EXAME, que vai ao ar toda sexta-feira às 15 horas no canal da EXAME Research no YouTube, Daniel Marinelli, analista de fundos imobiliários do BTG. 

O especialista mostrou uma carteira montada por ele com sete segmentos em fundos imobiliários. Veja como ele dividiu as alocações:

Fundos Recebíveis (28%): neste momento, eles trazem uma boa renda  mensal associado a menor volatilidade (os papéis são marcados a mercado e está próximo entre análise de valor de mercado e valor patrimonial). Devido ao estresse do mercado atual, o analista do BTG afirmou que adicionou um fundo que tem grande parte da carteira está indexada ao CDI, por ser defensivo em relação à curva de juros e a possibilidade de capturar movimentos positivos no médio e longo prazo, pensando na alta da curva de juros. 

Fundos Híbridos (23%): estes tipos de fundos investem em diferentes tipos de segmentos (lajes corporativas, galpões logísticos, entre outros). O analista destaca a política de flexibilização na política de investimentos dos fundos, que permite que os híbridos aproveitem melhor as oportunidades dos os ciclos financeiros. 

Galpões Logísticos (20%): o analista afirma que o segmento está mais caro frente aos demais, com prêmio de 10% a 15% sobre o valor patrimonial, enquanto os outros segmentos estão com prêmio descontado, isso porque os galpões logísticos acabaram saindo melhor na crise. Entretanto, com a aceleração do e-commerce, Marinelli acredita que pode ser uma boa oportunidade, mas é preciso estar atento aos preços. 

Lajes corporativas (15%): os destaque neste segmento são os fundos posicionados em São Paulo com classificação “triple A.” O analista destaca a taxa de vacância baixa e a oferta estável para os próximos anos. 

Shopping centers (10%): o analista destaca o período desafiador que permanecerá nos próximos meses devido à pandemia, mas aposta no valuation que estão atrativos. 

Fundo de fundos- FOFs (5%): Para o analista, os FOFs são excelentes para quem está começando a investir ou quer apenas ter um ativo dentro de fundos imobiliários, devido à diversificação,  que acaba mitigando os riscos. Ele destacou ainda outra duas características, a gestão profissional (evitando dor de cabeça de monitorar a carteira diariamente) e possibilidade de ter acesso a ofertas restritas (oferta ICMV 476- que estão disponíveis apenas ao investidor institucional.) 

Por fim, destacou que os Fofs fizeram boas alocações com preços atrativos no auge da crise porque tinham dinheiro em caixa. “Surfaram na crise porque tinham dinheiro”, disse Marinelli. 

Veja abaixo a carteira feita por Daniel Marinelli.