São Paulo - Os fundos imobiliários de hospitais, agências bancárias e residenciais lideram em rentabilidade neste ano, segundo dados da Rio Bravo Investimentos, uma das maiores empresas do setor de carteiras imobiliárias do mercado.

Os fundos de hospitais e agências acumularam mais de 12% no ano até agosto.

O pior desempenho está com os fundos de empreendimentos comerciais, devido ao forte crescimento da oferta de prédios de escritórios em São Paulo, afirma José Alberto Diniz, responsável pela área de fundos imobiliários da Rio Bravo.

Esse rendimento inclui a variação dos preços das cotas na BM&FBovespa e os rendimentos distribuídos pelas carteiras aos investidores, o chamando “yield”.

O rendimento distribuído pelos fundos é isento de imposto de renda para pessoas físicas. Já o ganho nas cotas é tributado quando elas são vendidas.

Tipos de fundos imobiliários

O executivo usa esses dados para mostrar as diferenças entre os fundos imobiliários hoje existentes no mercado brasileiro.

Hoje, o índice do setor, o Ifix, reúne 68 dos 129 fundos listados em bolsa, que podem ainda ser divididos por gestor, por categoria de ativo – como tipo de imóvel ou papéis ou fundos de fundos –, por tipo de imóvel – residencial, escritório, galpão shopping ou multiuso – e estágio de desenvolvimento, ou seja, pronto e alugado, com renda garantida ou em desenvolvimento.

À medida que cresce o número de fundos, essas divisões irão se fortalecendo e até aumentando, ampliando as opções para o investidor, diz Diniz.

Fundos imobiliários	2014
Ativo	Rendimento (%)*
Hospitalar	12,36
Residencial/desenvolv.	12,13
Índice Rio Bravo	10,43
Educacional	11,32
Industrial/Logística	8,01
Shopping e Varejo	7,48
Papéis Imobiliários	3,48
Diversificado	2,68
Escritórios Geral	0,16
Renda Garantida	-0,03
Ifix	2,84

Fonte: Rio Bravo Investimentos. Retorno total no ano até 29 de agosto, incluindo variação das cotas e rentabilidade distribuída pelas carteiras. 

Renda garantida

Olhando por tipo de ativos, no segmento de escritórios, Diniz destaca a subdivisão dos fundos com renda garantida, que se comprometem a pagar um rendimento fixo por determinado prazo para o investidor durante a construção do prédio e por algum tempo depois, até que os espaços estejam alugados.

Esses fundos têm perdas de 0,03% no ano e estão na lanterna da rentabilidade. Já os fundos de hospitais, destaque neste ano, passaram por momentos muito ruins nos anos anteriores por conta de renegociações de contratos na Justiça que reduziram os aluguéis e agora apresentam recuperação.

Maioria é de escritórios

Os fundos de escritórios comerciais representam 50% do mercado, afirma Diniz. Se somada a parcela de prédios de escritórios nos fundos diversificados, esse percentual aumenta ainda mais, atingindo 60% se forem incluídas as carteiras de agências bancárias, que são também imóveis comerciais, mas de um nicho específico.

E os fundos de agências, mais populares, se concentram nos Santander II, Caixa, BB Progressivo I e II e Banrisul.

Poucas ofertas

Neste ano, praticamente nenhuma emissão de fundos imobiliários registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) foi concluída, observa Diniz. Apenas carteiras de recebíveis, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) foram finalizadas. “Foi a única categoria, e que nem é bem um fundo imobiliário, é mais um fundo de dívida”, diz. Fundos com imóveis para renda não teve nenhum, observa.

O ponto positivo é que os fundos imobiliários estão se recuperando. O Ifix, que mostra o desempenho das cotas das principais categorias negociadas na Bovespa, completou oito meses de retornos positivos, “o que indica que os fundos pouco a pouco estão voltando a ficar atrativos”, diz Diniz.

Até o fim de agosto, o Ifix teve ganho de 2,84% em 2014, ante uma perda de 12,6% no ano passado. “E isso apesar de toda a incerteza deste ano e o aumento da vacância”, diz.

Abaixo do valor patrimonial

Apesar da recuperação, os fundos imobiliários ainda estão, em média, sendo negociados a preços 10% a 15% abaixo de seu valor patrimonial, ou seja, do que valem os imóveis em suas carteiras, estima Diniz.

Essa distorção, segundo o executivo, reflete mais um fator emocional do que racional. “Os negócios com imóveis continuam saindo, dentro e fora dos fundos, com retornos maiores do que o valor de mercado”, diz Diniz.

Retorno de 9,6% projetado

Além disso, os preços dos imóveis, se pararam de subir, não estão caindo. E a média do retorno projetado em rendimentos pelos fundos que compõem o Ifix estava em 9,6% ao ano, líquidos de imposto de renda para pessoas físicas. “E existem negócios no mercado saindo com retorno abaixo desses 9,6%”, observa.

Para ele, o valor patrimonial do imóvel é o valor justo do fundo e, portanto, as cotas estão abaixo desse valor justo e têm potencial de subida.

Maior desconto na renda garantida

Os fundos de renda garantida são os que apresentam maior desconto em relação ao valor patrimonial, afirma Diniz. Por isso, seu retorno em rendimentos, o dividend Yield, está em acima de 10% e supera a média do Ifix.

“Na média, o retorno estimado é de 10,5%”, diz o executivo, observando que esse é um sinal de que a categoria está mais desvalorizada. Muitos estão apenas parcialmente alugados, o que explica a maior aversão dos investidores. “Mas a situação no começo do ano era ainda pior, com imóveis totalmente vazios tentando atrair inquilinos e o ‘dividend yield’ de mais de 12,5%”, lembra.

Vacância tende a aumentar

A vacância, ou seja o percentual de imóveis vazios na cidade de São Paulo – que representa 50% a 60% do mercado brasileiro – indicativo do que acontece no resto do país, permanece estável, entre 15% e 16% há três trimestres.

Mas esse percentual deve aumentar pois, nos próximos 12 a 15 meses devem entrar no mercado mais 600 mil a 800 mil metros quadrados de lajes comerciais. “Não acredito que vai haver interessados para tudo isso de imediato”, avalia Diniz.

A vacância deve aumentar e colocar ainda mais pressão sobre o mercado de imóveis comerciais e mais risco para os fundos de renda garantida. “Além disso, apesar de ser difícil e um inquilino sair, pelas complicações de mudanças, podem ocorrer mais renegociações para redução do valor dos aluguéis nos imóveis já alugados”, lembra o executivo.

Mais retorno e mais risco

Portanto, esses fundos têm mais retorno, mas também mais risco. “Quem compra cota de fundos de renda garantida aposta que a economia brasileira vai se recuperar mais rápido”, afirma. “Quem acha que a recuperação vai demorar mais não deveria comprar, pois pode perder a renda garantida após o prazo”, afirma, lembrando que a maioria dessas carteiras está no prazo final de garantia. Nesse caso, com o prédio não totalmente alugado, o rendimento pode cair.

No caso, os fundos mais seguros seriam aqueles em que há contratos de longo prazo atípicos, como os de agências bancárias, nos quais o inquilino paga multa caso haja mudança. Fundos como os do Banco do Brasil e da Caixa estão com retornos em torno de 8,5% e o do Santander Agências, de 9,1%, ligeiramente abaixo da média do Ifix.

Juros impactam cotas

O retorno pago pelos fundos tem um impacto direto dos juros de mercado, observa Diniz. “Na prática, o investidor pode colocar o dinheiro em um papel de renda fixa isento ou em um fundo imobiliário”, diz.

Assim, quando a taxa de juros sobe muito, a concorrência de um título de renda fixa é muito perversa. “Temos uma inflação de 6% a 6,5% ao ano e títulos pagando 10%, 11%, caso dos CRI ou das LCI e LCA”, observa.

Esse descolamento dos juros acaba por prejudicar o interesse dos investidores em qualquer ativo real. “O positivo é que temos oito meses de recuperação do Ifix, mesmo com esse juro de 11% ao ano”, afirma.

Para ele, quando o juro cair abaixo de 10% novamente, haverá novo influxo para os fundos imobiliários, valorizando as cotas.

Porém, isso ainda pode demorar um pouco. No ano que vem, qualquer que seja governo eleito, ele vai ter de fazer ajustes nos preços administrados, e a inflação não deve cair muito, observa Diniz.

Além disso, com a economia não crescendo, o risco de crédito do Brasil fica ameaçado. “A agência Moody’s pode rebaixar a nota do Brasil e isso pode pressionar o custo do dinheiro no ano que vem”, avalia.

Vacância pode variar

Diniz diz que a Rio Bravo tem tido sucesso em manter a taxa de vacância nos fundos que administra em baixa, em torno de 1%. Mas nem todos conseguem manter esse nível, o que exige que o investidor, além do tipo de imóvel, analise também o projeto e quem são os inquilinos.

Ele dá o exemplo dos shoppings Higienópolis, ABC Plaza e Via Shopping, que quase não têm lojas vagas. Mas shoppings novos em outras cidades estão sofrendo mais para ocupar todas as vagas.

Nos galpões, o cenário também é parecido. O segmento deveria ser mais afetado pelo desaquecimento da economia. “Temos regiões entre São Paulo e Rio em que foram construídos muitos galpões logísticos, e alguns vazios, mas os fundos imobiliários em geral tem imóveis com contratos com grandes empresas com ocupação alta”, explica.

Futuro depende de novo governo

Diniz destaca a mudança de clima em relação ao começo do ano, quando o pessimismo era grande. “Vínhamos de um ano ruim e que começava mal, mas a recuperação chegou, e temos novos cotistas, apesar da falta de emissões de novos fundos”, destaca.

Já o cenário para o futuro vai depender do novo governo, e da política econômica que ele adotará, para garantir a recuperação da confiança dos investidores. “Se não houver recuperação da confiança, não investe”, diz.

Diniz observa que o empresariado está bastante descontente com os rumos da economia e que o setor imobiliário ainda tem empresas abertas saindo de crises, com muita devolução de imóveis, mais até do que execuções por falta de pagamento.

Os lançamentos caíram e os preços subiram. “Por tudo isso, o setor imobiliário também está em um momento de parar e ver o que vai acontecer”, diz ele, lembrando que até mesmo no programa oficial Minha Casa Minha Vida houve atrasos nos repasses. “Falta confiança no governo”, resume.