O crescimento do mercado de fundos imobiliários, que atingiu a marca de 1 milhão de investidores pessoas físicas este ano, tem feito surgir novos produtos, como fundos imobiliários com a gestão passiva. Neste tipo de investimento, o fundo replica um índice de referência no mercado (benchmark) almejando manter o desempenho próximo a sua variação. 

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Para o professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research (a divisão de análise de investimentos da EXAME), os fundos passivos são bem-vindos e indicam um amadurecimento do mercado. Ele ressalta que os fundos passivos são importantes para a diversificação no portfólio. 

“Os fundos lançados têm se mostrado eficientes ao longo do tempo. Eu gosto muito das estratégias passivas. Tenho investimentos passivos no mercado de ações e fico feliz em ver isso chegando no mercado de fundos imobiliários. O mercado cresceu e é importante ter produtos para todos os tipos de investidores.” 

Para entender como funciona um fundo passivo e qual o papel do gestor neste tipo de investimento, o professor conversou com Eduardo Levy, sócio-fundador Kilima Asset. O Programa FIIs em EXAME que vai ao ar toda sexta-feira às 15h, no canal do Youtube da Exame Research. 

Levy é o gestor do KISU11 (KILIMA FUNDO DE FII SUNO 30), que segue a carteira teórica do índice de referência SUNO 30. Este índice, lançado este ano, também é novidade no mercado. O SUNO 30 filtra os 30 maiores fundos do índice de referência no mercado, o IFIX ( Índice de Fundos Imobiliário) em patrimônio líquido. Além disso, o índice exclui os fundos monoativos (que investe apenas em um único ativo) e aqueles não pagaram dividendos nos últimos 12 meses. 

Vale destacar que o índice faz uma divisão equitativa dos pesos entre os fundos, conhecida como divisão ingênua, com isso cada fundo participante do índice tem um peso inicial de 3,33. Os pesos são ajustados no mercado. Por fim, o SUNO 30 faz um rebalanceamento dos fundos a cada três vezes. 

Durante o programa, o gestor também explicou como é feita a gestão passiva de um fundo imobiliário. E ao contrário do que muitos investidores possam imaginar, o gestor tem uma participação ativa diariamente. “Brinco que é um fundo de gestão ativa em uma carteira passiva”, disse Levy. Ele acrescentou que montar a carteira e a alocação acaba sendo um desafio devido à liquidez do mercado. O gestor de fundo passivo também acompanha o lançamento de novos fundos e busca encontrar oportunidades, em relação ao ágio e deságio, para que a decisão dele traga um ganho adicional ao fundo. 

“Importante tirar proveito da arbitragem que o mercado oferece. Muitas novas emissões de fundos saem com deságio elevado para o mercado secundário. Eu tiro proveito e levo o valor excedente para dentro do fundo.” O professor explicou que neste caso o fundo vende a cota um preço acima e subscreve a um preço que está abaixo, o que gera resultado para o fundo, diminui os custos.

Por fim, Levy comentou sobre a taxa de administração do fundo, que é de 0,65% e explicou como ela pode reduzir ao longo do tempo. Assista ao programa na íntegra abaixo: