Dúvida do internauta: Tenho um imóvel avaliado em torno de 1.100.000 reais, onde vivo com minha família. O aluguel no mesmo prédio, ou em imóveis semelhantes no meu bairro, gira em torno de 4.500 reais. Estou cogitando vender o imóvel, aplicar a maior parte dos recursos em uma carteira diversificada de fundos imobiliários com perfil de renda, e cerca de 20% a 30% em aplicações conservadoras com liquidez. Pelas minhas contas o retorno mensal distribuído pelos fundos seria muito mais do que suficiente para pagar o aluguel no meu imóvel atual, e o saldo restante eu investiria na aposentadoria. As contas fazem sentido ou esse movimento é muito arrojado?

Resposta de Renato Roizenblit*:

As contas com os parâmetros atuais fazem sentido. Mas pensando no longo ou médio prazo, seria uma estratégia arriscada que pode trazer surpresas desagradáveis.

Não vou considerar para o raciocínio a possibilidade de o dono do imóvel do qual você seria inquilino pedir o imóvel de volta ao término do contrato de locação, obrigando você a se mudar. Vou partir da premissa de que você permaneceria no imóvel enquanto fosse do seu desejo.

Precisamos primeiro entender um conceito importante, o de Cap Rate. O Cap Rate é o percentual que representa a renda gerada de aluguel, obtido pela divisão do valor do aluguel pelo valor do imóvel. No seu caso, o imóvel avaliado em 1.100.000 reais e alugado por 4.500 reais mensais – gerando 54 mil reais por ano – tem um Cap Rate de 4,9%. É um percentual realista para o mercado de imóveis residenciais, cujo Cap Rate hoje gira em torno de 5%, podendo variar dependendo da cidade e das condições de mercado.

Quanto aos fundos imobiliários, vamos considerar aqueles que têm como estratégia a distribuição da renda com aluguéis e não têm preocupação em mudar o portfólio para ter também a possibilidade de lucrar com a compra e venda de imóveis (esta estratégia traria um risco adicional na alocação, o que não faria sentido na estratégia que você está avaliando).

Para esta categoria temos fundos com foco em imóveis comerciais, imóveis logísticos, shopping centers, hospital e campus universitário. Todos eles hoje possuem um Cap Rate em torno de 9%.

Se no médio e longo prazo conseguíssemos garantir que o Cap Rate dos imóveis residenciais se mantivesse em 5% e que o dos fundos imobiliários se mantivesse em 9%, sua estratégia seria perfeita. Porém este é justamente o risco da estratégia. Não temos como garantir esta diferença de Cap Rate.

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Para ser didático, vamos imaginar uma situação em que o Cap Rate dos imóveis residenciais passasse para 10%, e o dos imóveis dos fundos imobiliários passasse para 5% por alteração no valor dos aluguéis (e não no preço dos imóveis). Neste cenário, sua estratégia quebraria. Você teria que pagar mais aluguel do que estaria recebendo dos fundos. Seu fluxo de caixa, que era positivo nesta estratégia, passou a negativo.

É importante entender que cada tipo de imóvel (residencial, comercial etc.) tem seu comportamento de mercado, e que não podemos afirmar que são correlacionados. O exemplo que dei acima é possível (e não afirmei que é provável, somente possível). E as variáveis para que haja uma mudança de Cap Rate são inúmeras.

*Renato Roizenblit, CFP® é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner) concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF).

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Vídeo: Qual a hora de comprar um imóvel e parar de pagar aluguel?

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