Dúvida do internauta: Financiei um imóvel e já posso usar o FGTS para amortizá-lo, pois concluí três anos de trabalho sob o regime do fundo de garantia. Gostaria de usá-lo para amortizar e pagar menos juros. Mas as parcelas não estão pesando no meu orçamento, e na modalidade do meu financiamento, o valor delas reduz com o tempo. Por isso, estou em dúvida: se eu usar o FGTS agora, seu saldo seria zerado, e ele só poderia ser usado novamente para pagar o imóvel dentro de dois anos. Nesse período, não haveria o rendimento de 3% sobre todo o capital formado, apenas sobre os novos aportes, pois começaria do zero novamente. Nesse caso, não é melhor deixar o dinheiro no FGTS rendendo 3% ao ano e usar esse dinheiro capitalizado na amortização somente para quitar o financiamento, no final? Se eu o utilizar agora, eu não estaria perdendo dinheiro? Ou é mais vantajoso fazer a amortização já, pois eu já estaria pagando menos juros?

Resposta de José Raymundo de Faria Junior*:

Sua questão é muito interessante! Para respondê-la, vou fazer uma simulação para verificar se é vantajoso ou não utilizar agora o FGTS ou aguardar mais dois anos para amortizar.

Em primeiro lugar, para fins de simplificação e sem prejuízo à resposta, não vou incluir a Taxa Referencial (TR) nos cálculos. A TR é a taxa variável que corrige o FGTS e o financiamento. Em um futuro próximo, a TR poderá ser nula novamente, caso os juros Selic caiam. A não inclusão da TR significa que as minhas contas estão conservadoras.

Em segundo lugar, a prestação de seu imóvel é formada por quatro componentes: juros sobre o saldo devedor, valor da amortização, custo administrativo e seguro. Assim, quanto mais cedo você liquidar o financiamento, menos custo administrativo e seguro irá pagar. E, temos que levar isto em consideração! O custo administrativo, em geral, é um valor fixo de 25 reais. O seguro vai variar em relação ao valor do imóvel e também à sua idade, ou seja, quanto mais novo você for, menor o valor do prêmio mensal do seguro.

Em terceiro lugar, é importante que você mantenha o valor da prestação que está pagando quando fizer as amortizações. Isto fará com que o prazo do financiamento diminua e possa usufruir das vantagens de amortecer parcialmente o saldo devedor. Caso opte por manter o prazo do financiamento e reduzir o valor da prestação, o ganho será bem menor.

Finalmente, como fiz uma comparação entre duas propostas de amortização do saldo devedor, equalizei ao máximo para que as prestações tenham valores próximos e os valores foram arredondados para simplificar o entendimento.

1. Idade: até 30 anos;
2. Saldo devedor: 200 mil reais;
3. Taxa de juros efetiva: 8,50% ao ano;
4. Prazo: 25 anos ou 300 meses;
5. Renda mensal familiar: 6.500 reais;
6. Custo administrativo mensal: 25 reais;
7. Seguro mensal: 40 reais. Caso tenha uns 45 anos, o valor do seguro será aproximadamente o triplo, ou seja, 120 reais por mês. É importante comentar que há muitas diferenças entre os valores dos prêmios e utilizei um valor próximo da realidade; e
8. Sistema de amortização SAC: o valor da amortização mensal é fixo e o valor das parcelas cai com o passar do tempo em uma razão constante por mês.

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Assim, o valor da primeira parcela será de 2.065 reais, sofrendo uma redução mensal constante de 4,44 reais. A última parcela será de 736 reais (você poderá conferir: parcela inicial de 2.065 reais menos a redução mensal fixa de 4,44 reais por 299 meses). O valor pago neste plano de financiamento é de 420.100 reais, sendo 19.500 reais referentes a seguro e custo administrativo.

Hipótese 1: vamos supor que você faça hoje uma amortização do saldo devedor com o valor do FGTS dos últimos 3 anos, que estimei em 25 mil reais. E, após dois anos, vamos supor que faça uma segunda amortização do saldo devedor com o valor do FGTS acumulado no período, que estimei em 15 mil reais. O que vai acontecer?

Após as duas amortizações, o financiamento terá 169 parcelas e a soma das prestações pagas será de 267.500 reais. O valor pago com custo administrativo e seguro atinge 10.985 reais.

Hipótese 2: vamos supor que você amortize o saldo devedor daqui a dois anos. O valor esperado do FGTS é de 41.500 reais (25 mil reais com juros de 3% ao ano por dois anos, o que dá 26.500 reais, mais os 15.000 reais).

Após a amortização, restarão mais 151 parcelas, totalizando 175 parcelas (lembre-se de que você pagou 24 parcelas antes desta amortização). A soma das prestações pagas será de 274.800 reais e o valor pago com custo administrativo e seguro atinge 11.375 reais.

Conclusão: não há dúvidas que sempre é vantajoso antecipar usando o FGTS e a hipótese 1, utilização imediata do FGTS, é a melhor.

Comparando com a outra hipótese, o financiamento foi liquidado seis meses antes, com economia de 7.300 reais, ou 2,7% do valor total pago.

Finalmente, as últimas considerações: (1) como a TR hoje está em torno de 0,8% ao ano, este cálculo está subestimado, ou seja, a economia é ainda maior; (2) caso a taxa de financiamento seja maior que 8,5%, a antecipação agora é ainda mais vantajosa; (3) quanto maior a sua idade, mais caro é o seguro e mais vantajosa será a antecipação; e (4) a única ressalva é se o seu banco cobra uma taxa pela operação, o que não ocorre em muitos casos. Se houver cobrança, as contas devem ser refeitas, mas mesmo assim deve ser vantajoso fazer antecipações sempre que possível.

Entenda melhor como funciona a amortização do financiamento de imóveis.

*José Raymundo de Faria Junior é CFP, planejador financeiro certificado pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF).

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