Não é necessário dispor de dinheiro suficiente para a compra à vista de uma casa, apartamento ou sala comercial para se tornar um investidor em imóveis. Sabendo utilizar, consórcios e financiamentos podem se transformar em ferramentas de investimento, ajudando o investidor a diversificar sua carteira.

Quem sofre com a dificuldade de guardar dinheiro pode ter no consórcio um aliado. Comprometendo-se a aplicar uma certa quantia todo mês, o investidor foge da tentação de comprar aquilo que não precisa. "E, ao final do prazo, pode obter um retorno superior ao da poupança", diz Rodolfo Montosa, presidente da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac). Um estudo elaborado pela entidade mostra que os consórcios oferecem aos participantes 72% de chance de ganhos superiores aos da caderneta.  

Num consórcio formado em 1998, com prazo de dez anos e 120 participantes, 86 tiveram rendimentos acima da poupança. Quem foi contemplado já no primeiro mês obteve um retorno 144% superior ao da caderneta, uma vez que pôde alugar desde cedo o imóvel comprado e passou a receber mensalmente um retorno médio de 0,6% do valor do imóvel.

Porém, quem não teve a sorte de ser sorteado até o 86º mês, nem dispôs de dinheiro suficiente para dar o lance e antecipar o recebimento da carta de crédito, perdeu dinheiro. Neste ponto, o financiamento apresenta vantagem sobre o consórcio. Apesar do custo maior (veja no quadro abaixo), o investidor tem a certeza da compra do imóvel na data prevista e pode incluir a renda do aluguel em seu planejamento.

Até mesmo para aqueles que possuem recursos suficientes para a compra à vista do imóvel, o financiamento pode ser interessante. Um levantamento realizado pela consultoria Mercer mostra que os investidores podem potencializar seu ganhos em até 54% ao utilizar o crédito imobiliário como parte de sua estratégia de investimento.

Consórcio X Financiamento
Compra de um imóvel residencial no valor de R$ 200.000

Financiamento Compra imediata do imóvel

Consórcio Compra do imóvel depende de sorteio ou lance

Entrada: R$ 60.000,00 (30% do valor do imóvel) Financiado: R$ 140.000,00 Prazo: 120 meses Custo efetivo total: 12,12% ao ano* Prestação inicial: R$ 2.453,20 ** Renda mínima: R$ 9.085,92 ao mês Ganho inicial com aluguel: R$ 1.600,00***   * inclui juros, taxa de administração, seguros, avaliação do imóvel ** Amortização pelo SAC, com prestações decrescentes ** *o valor dos aluguéis, em média, equivale a 0,8% do valor do imóvel

Entrada: não tem Prazo: 120 meses Taxa de administração: 1,8% ao ano Fundo comum: 10% do valor da carta de crédito ao ano Fundo de reserva: 0,30% do valor da carta de crédito ao ano Valor da parcela: R$ 2017,00 ao mês* Renda mínima: não tem   * Os valores acumulados são corrigidos pelo INCC ** Há a possibilidade de contemplação por sorteio. Nesse caso, o investidor poderá comprar o imóvel e alugá-lo, como no caso de financiamento

Fontes: Abac, Creci-SP e Unibanco

Quando investir

Até três anos atrás, comprar um imóvel para alugar era uma das piores opções de investimento. Com a taxa básica de juros por volta dos 20% ao ano, era muito mais rentável manter o dinheiro aplicado num fundo de renda fixa que investir em imóveis.

Hoje, no entanto, esse cenário mudou. A taxa básica de juros (Selic) recuou e o aluguel subiu. Com isso, os imóveis em São Paulo passaram a render mais que os fundos de renda fixa. O aumento na demanda por casas e apartamentos permitiu aos investidores reajustar em 11%, em média, os valores de locação nos últimos 12 meses - quase o dobro da inflação no período. Além disso, os imóveis vêm se valorizando. Apenas em julho, os preços na capital chegaram a subir até 25% em relação ao mês anterior, segundo pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP).

"Não importa se o investidor comprou o imóvel à vista ou a prazo. Se ele decidir vender, vai ganhar com a valorização do mesmo jeito. Estando financiado, o investidor quita o crédito e fica com a diferença", diz Felipe Laragnoit Leite, professor do Laboratório de Finanças da Fundação Instituto de Administração (FIA).

Quem investe em imóveis, entretanto, deve ter em mente que está aplicando em um ativo de baixa liquidez. Ou seja, se precisar com urgência dos recursos, correrá o risco de perder dinheiro com a venda às pressas. Por isso, os especialistas aconselham investir no máximo 30% da carteira nesse tipo de aplicação e reservar entre 50% e 70% dos recursos para a renda fixa.