São Paulo - A Comissão de Valores Mobiliários divulgou hoje mudanças importantes nas regras dos fundos imobiliários. A instrução CVM 571 altera a 472 e busca melhorar a divulgação de informações aos investidores, bem como definir regras para a cobrança de taxa de administração e para votação de assuntos polêmicos em assembleias.

“É importante garantirmos que os cotistas se mantenham bem informados sobre seus investimentos”, afirma Francisco Santos, superintendente de relações com investidores institucionais da CVM.

Foram aprovadas matérias relacionadas à governança e à transparência das informações de fundos mobiliários, afirma Bruno Luna, gerente de acompanhamento de fundos estruturados da CVM.

Na parte de governança, foram criadas algumas regras envolvendo as assembleias de cotistas, como prazo de convocação, disponibilização de documentos e percentual mínimo de cotistas para colocar assuntos importantes em pauta.

Foi melhor definido também o papel dos representantes de cotistas e valores limites para o administrador emitir cotas sem passar por assembleia.

Mais um informe e dados de cada ativo

Na parte da transparência, os principais pontos envolvem a forma de remuneração dos administradores e as informações periódicas desses fundos, incluindo o detalhamento das carteiras.

“O que tinha de informação era o informe mensal, que dava o valor investido em cada ativo elegível”, lembra Luna.

Com a reforma, surge o informe trimestral, que passa a detalhar os ativos do fundo, o nível de vacância, de inadimplência e o percentual de vencimento de contratos vis a vis o percentual de receitas oriundas dos contratos.

“O cotista vai saber, por exemplo, que 20% da receita do fundo vêm de contratos que vencem daqui a três meses, e que, se não houver renovação dos aluguéis, a rentabilidade vai cair”, explica Luna.

Vai ser possível também saber quanto da carteira do fundo está indexada ao Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ou ao IGP-M ou ao IPCA do IBGE.

“Dessa forma, quando se aproximar o vencimento dos contratos, o cotista vai ter uma ideia de qual vai ser o reajuste e poderá ainda escolhe como se proteger da inflação”, afirma o gerente da CVM.

Taxa de administração

Outro ponto importante definido na nova regulamentação é a remuneração dos administradores, ou seja, a taxa de administração do fundo, que não tinha uma regra detalhada.

“Havia diversas formas, se você pegasse seis fundos aleatoriamente, haveria seis tipos de remuneração”, afirma Luna.

Em uma delas, a remuneração não era vinculada ao desempenho do fundo, mas ao valor contábil das cotas. “Com isso, mesmo se o fundo estivesse vazio, sem imóveis, o gestor receberia a remuneração”, lembra Luna.

Agora, a remuneração dos gestores nos fundos imobiliários com cotas negociadas em bolsa vai ser de acordo com o desempenho dessas cotas.

Já para os não listados, haverá quatro tipos de remuneração: valor contábil das cotas, valor do mercado, percentual de rendimento e percentual da receita total do fundo de investimentos.

Segundo Luna, a maioria dos fundos imobiliários calcula a remuneração pelo valor contábil das cotas e o novo sistema vai permitir que, no caso dos fundos em bolsa, ela passe a ser calculada pelo desempenho da aplicação.

Quórum qualificado de 25% das cotas

Com relação à governança, as mudanças foram na definição das regras das assembleias, em especial com relação ao quórum para votação de assuntos importantes.

Luna explica que continua valendo o quórum simples, da maioria dos presentes, para votações de assuntos rotineiros.

Já em assuntos mais delicados, como troca do administrador do fundo, fusões, negócios com partes relacionadas ou mudança no regulamento exigirão quórum qualificado, que será de 25% das cotas nos fundos com mais de 100 investidores e de 50% das cotas nos fundos com menos de 100 investidores.

“Fizemos um estudo para verificar a presença dos investidores nas assembleias dos fundos imobiliários e chegamos a uma participação média de 25%”, afirma Luna.

Limite para emissão de cotas sem assembleia

Outra mudança prevê que o administrador do fundo pode definir um valor máximo de emissão de novas cotas sem aprovação de uma assembleia de cotistas.

“O objetivo é dar mais agilidade aos gestores, que podem perder oportunidades de mercado até convocar a assembleia”, explica Luna.