São Paulo – Os imóveis residenciais vêm se mostrando caros para os brasileiros que vivem em grandes capitais, mas os preços já dão sinais de desaceleração. Uns esperam o estouro de uma bolha; outros acham que não é isso que ocorre nas principais cidades do país.

Com toda essa incerteza, fica a dúvida: é hora de comprar um imóvel residencial ou é melhor esperar para ver se os preços vão cair?

Segundo especialistas ouvidos por EXAME.com, depende do objetivo do imóvel. Se o propósito é investir – ainda que de forma bem conservadora, pensando no aluguel que se pode obter – é melhor não.

E isso nem tanto pela forma como os preços vêm se comportando, mas sim porque a taxa básica de juros, a Selic, ainda está em um ciclo de alta, o que torna aplicações mais conservadoras e de maior liquidez bastante rentáveis.

Porém, se a ideia é comprar para morar ou vender o seu próprio imóvel que já tenha se valorizado muito para comprar outro, pode ser inútil esperar.

Veja o que pensam os especialistas em relação a essas diferentes situações de compra de imóvel residencial em 2014: comprar para morar, vender imóvel que se valorizou para comprar outro para morar e comprar como investimento.

Expectativas: preços não devem mais subir tanto... mas será que vão cair?

Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap – que acompanha os preços dos imóveis anunciados para a venda em 16 cidades brasileiras – acha pouquíssimo provável que haja uma grande alta nos preços dos imóveis, mas também não sabe se é o caso de esperar uma queda.

Segundo ele, o cenário de preços de imóveis residenciais hoje é completamente diferente de 2013. “No ano passado ainda havia aumentos significativamente acima da inflação em quase todas as cidades acompanhadas pelo índice, mas neste ano, a maioria das cidades está empatando com a inflação ou perdendo dela”, diz Zylberstajn.

Em função disso, ele acredita que o movimento de preços neste ano e em 2015 deve ser mais modesto, com um período de maior calmaria. “Não precisa ter pressa de comprar porque os preços não devem aumentar muito. Pode até acontecer de os preços caírem em alguns bairros”, diz o coordenador do FipeZap.

Ele acredita que uma queda nominal acentuada e generalizada (retração de preços, não apenas queda em relação à inflação) é difícil de ser observada atualmente, embora algumas capitais, como as da região Sul, já venham apresentando esse fenômeno.

Seja como for, Zylberstajn lembra que o que ocorre no mercado imobiliário são fenômenos localizados, não generalizados, que dependem muito das dinâmicas das cidades e dos bairros.

“Há bairros onde os preços sobem e bairros onde os preços caem. A dinâmica de cada região da cidade é que é mais determinante. Em abril, por exemplo, a região de Alto de Pinheiros apresentava alta de 5,6% em 12 meses, abaixo da inflação; já no Ibirapuera a alta era de 19,9% no período, bem acima da inflação”, observa, com base em dados do FipeZap.

O professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), descartou, em recente carta ao mercado, a existência de bolha de imóveis residenciais no Brasil, mas mostrou, no mesmo documento, que de fato os preços dos imóveis residenciais estão bastante descolados – para cima – da renda do brasileiro.

Para ele, portanto, embora não haja bolha, os preços devem ficar paralisados por algum tempo, crescendo modestamente no patamar de inflação.

“Mais adiante, daqui a uns três ou quatro anos, podemos ver uma certa reversão de preços, muito moderada, se as construtoras passarem a praticar custos menores com mais eficiência”, acredita o professor.

Segundo ele, estudos da Poli-USP estimam uma queda de 6% em média nos preços dos imóveis, com redução das margens de lucro das construtoras.

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No entanto, pontualmente alguns preços podem subir mais ou até terem quedas nominais. É o caso da possível elevação dos preços com a aprovação do Plano Diretor na cidade de São Paulo, que deve aumentar os custos de construção, e dos descontos oferecidos para liquidar os estoques em Salvador por empresas que querem deixar aquele mercado.

Paulo Bittencourt, diretor da Apogeo Investimentos, também acredita que, se houver queda de preços nos próximos anos, ela será moderada, não radical.

Ele lembra que, no Brasil, não existem estruturas de endividamento como as que existem nos Estados Unidos e que possibilitaram a bolha norte-americana.

Mas admite que pode haver uma queda modesta de preços caso os imóveis que ficarem prontos não atinjam um preço tão alto quanto os investidores esperavam.

“Pode haver uma acomodação de preços, mas as construtoras não devem vender abaixo do preço de reposição”, diz Bittencourt.

Mas há os que falem em bolha imobiliária mesmo, como o renomado Nobel Robert Shiller, professor da Universidade de Yale.

Por diversas vezes – inclusive em entrevista a EXAME.com – o economista que previu a bolha imobiliária nos EUA alertou para a possibilidade de formação de uma bolha na cidade do Rio de Janeiro.

Situação 1: Comprar para morar

Na opinião de Bittencourt, a compra do imóvel para moradia, notadamente quando se paga aluguel, deve ser feita quando o comprador tem condições financeiras para tal.

“A pessoa deve verificar se ela está preparada para assumir uma dívida tão grande e longa, se a compra cabe em seu orçamento. Se ela já paga aluguel e a prestação para o imóvel próprio for da mesma ordem de grandeza que o aluguel, ela já pode comprar”, diz Bittencourt.

Mesmo com esta integral substituição do aluguel pela prestação, muitos especialistas defendem que alugar pode ser financeiramente mais vantajoso que comprar, pois assim o comprador não imobiliza seu patrimônio e pode ter mais liberdade para diversificar por aplicações financeiras mais rentáveis.

Por outro lado, outros defendem que é importante sim ter ao menos um imóvel próprio na vida, para ter a garantia de moradia mesmo em situações financeiras adversas.

Muita gente concorda com esse pensamento, pois a casa própria passa uma segurança e permite que se more da forma que se deseja, sem ficar sujeito a aumentos de aluguel e autorizações do proprietário para se fazer o que bem se entende no imóvel.

Assim, para Paulo Bittencourt, se a pessoa sente que precisa comprar a casa própria, só deve fazê-lo se de fato estiver pronta financeiramente, e sem se preocupar tanto com a dinâmica de preços no mercado.

“No longo prazo, como reserva de valor, o imóvel deve ao menos compensar a inflação”, diz o diretor da Apogeo. Mas ele lembra que ficar aguardando uma desaceleração ou mesmo queda de preços pode ser uma perda de tempo, pois as possibilidades para quem compra para morar já são menores.

“O imóvel próprio deve ser o lugar mais adequado para a pessoa, com a melhor localização para ela. Há, portanto, um universo muito mais restrito de ofertas. Já o investidor não tem essas limitações, pode investir em qualquer lugar e tentar arbitrar o tempo e o preço”, diferencia Bittencourt.

Para Eduardo Zylberstajn, quem compra imóvel para morar deve se preocupar mais com suas condições financeiras para tanto e menos com a valorização do imóvel. “Quem está buscando uma casa para morar deve pesquisar bastante, mas sem tentar especular”, diz.

Vídeo: Por que morar de aluguel nem sempre é jogar dinheiro fora?

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Situação 2: Vender a casa própria para comprar outra

Quem já tem a casa própria e pensa em vendê-la após a grande valorização recente para comprar outro imóvel para morar está no melhor dos mundos, diz Paulo Bittencourt.

Se seu imóvel teve grande valorização, essa pessoa manteve seu poder de compra de imóveis residenciais praticamente inalterado.

Além disso, como a perspectiva é de que os preços não aumentem muito acima da inflação ou até passem por quedas moderadas – reais ou mesmo nominais – o comprador dispõe de tempo para achar o melhor imóvel para si.

“Se for o único imóvel residencial próprio da pessoa, ela consegue isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital por até 180 dias. Enquanto isso, o dinheiro do imóvel vendido pode ficar aplicado em um investimento conservador, pois os juros estão altos e em ascensão”, observa Bittencourt.

O diretor da Apogeo lembra ainda que, para quem vai se mudar de um imóvel menor para um maior, é possível que o imóvel atual seja aceito como parte do pagamento, pois é mais fácil revender imóveis menores.

“O tempo corre a favor desta pessoa, diferentemente de quem troca de imóvel no início de um ciclo de aquecimento do mercado imobiliário”, diz.

Situação 3: Comprar para investir

Já para investir – seja para lucrar com a valorização, seja para ganhar com aluguel – Paulo Bittencourt acredita que 2014 não é o melhor momento, em função do ciclo de alta de juros em que o Brasil se encontra.

“O investidor deve postergar a decisão, pois o potencial de retorno sobre o capital investido agora está menor que deixar o dinheiro aplicado, em função da taxa Selic mais alta”, diz Bittencourt, que lembra que os juros podem continuar a subir no ano que vem.

Para quem quer ganhar especulando, de olho numa eventual alta dos preços, a compra em locais onde os preços já veem desaceleração pode ser temerária neste momento. E isso vale tanto para os que acreditam quanto para os que não acreditam em bolha imobiliária.

Mas mesmo para quem visa o aluguel, a perspectiva de retorno acima da Selic está bastante reduzida, dependendo da região.

Considerando que o aluguel é corrigido pela inflação, é possível compará-lo com um título público que renda juros acima da inflação, que é o caso da NTN-B, vendida à pessoa física pelo Tesouro Direto.

Atualmente, com a Selic alta, quem comprar esses títulos e os carregar até o vencimento ganhará em torno de 6% ao ano (ou 0,49% ao mês) acima da inflação.

Para que o imóvel seja atraente, é preciso que ele renda mais que isso. Digamos, uns 0,6% ao mês.

Estamos considerando apenas a rentabilidade bruta, sem descontar o imposto de renda – que incide sobre ambas as aplicações – e as taxas (de custódia e administração, no caso do Tesouro Direto, e de corretagem no caso do aluguel, quando intermediado por uma imobiliária).

Para render 0,6% ao mês, bruto, um imóvel comprado por 500 mil reais deve ser alugado por 3 mil reais ao mês, o que pode ser inviável dependendo do imóvel e da região.

Segundo o Índice FipeZap, pelos preços que os vendedores de imóveis atualmente estão pedindo, em São Paulo, o retorno com os aluguéis ficaria abaixo de 0,5% ao mês, em média.

No Rio, a situação é pior, pois a média do retorno com aluguéis para os valores que os vendedores estão pedindo está abaixo de 0,4% ao mês.

“O ponto de entrada em um nível baixo de preços é importante. As compras só devem ocorrer quando os ciclos de alta de juros estão no fim”, diz Bittencourt.

Embora não dê recomendações de investimentos, Zylberstajn diz que, pessoalmente, não vê os imóveis residenciais como a melhor opção de investimento, e cita o próprio Shiller como especialista que pensa da mesma forma.

“Nem hoje, nem como regra geral. Com o imóvel o investidor perde liquidez, tem depreciação, está sujeito a modismos. É um ativo real, pode manter valor em momentos de inflação mais alta, mas de modo geral é arriscado, tem risco de vacância e altos custos de manutenção”, diz.

Para ele, o Brasil tem outras boas alternativas, em função dos juros altos. “Nos últimos cinco, dez anos, imóveis foram um bom investimento por razões muito específicas, que dificilmente vão se repetir”, avalia.